Рынок недвижимости с начала весны функционирует в жестких кризисных условиях: всеобщая инфляция, нестабильность рубля, амплитудные скачки ключевой ставки ЦБ (регулятор резко поднял ее до 20% ввиду «кардинальных изменений» внешних условий для российской экономики, затем снизил до 8%). Вслед за банковским процентом менялась и ипотечная ставка: вырастала в моменте до 20−24% и опускалась до 6%. Добавили сложностей и в разы взлетевшие цены на стройматериалы, и нарушившиеся логистические цепочки импортных поставок. Все эти обстоятельства не могли не повлиять на стоимость квадратных метров как в новостройках, так и на вторичном рынке.
Что сегодня происходит на рынке недвижимости, стоит ли приобретать квартиру и на что ориентироваться покупателю? Накануне профессионального праздника – Дня строителя, который отмечается в этом году 14 августа, – журналисты РИА «Воронеж» встретились с представителем одного из региональных застройщиков. О состоянии дел в отрасли рассказала руководитель обособленного подразделения компании «ВИТ-СТРОЙ» Лариса Соболева.
Быть или не быть
– Люди напуганы нестабильностью: все меняется на ходу – правила, цены, условия. Лихорадит рынок труда, люди не уверены, сохранят ли работу и смогут ли платить ипотеку. Лариса Викторовна, как вы думаете, стоит ли в таких условиях связываться с покупкой жилья и не лучше ли деньги, если они есть, «придержать до лучших времен»?
– Какой бы сложной ни была ситуация в стране, какими бы ни были обстоятельства личные, мы не перестаем жить. А жить в своем доме, безусловно, лучше. Кроме того, если у вас есть сбережения, то лучший способ их сохранить и даже приумножить – вложить в недвижимость. Это классика.
Как показывает практика, в нестабильные времена сделка с покупкой жилья всегда оказывается верным решением. Другое дело, как решиться на такое дорогостоящее вложение? На самом деле, сейчас не такое уж и безнадежное время для покупки недвижимости.
У нас огромное число государственных программ льготного кредитования: для молодых семей, многодетных, сотрудников различных сфер деятельности, включая IT-специалистов, бюджетников, военнослужащих.
Ставки сейчас сравнялись со ставками 2021 года, при этом увеличены суммы кредитов в два раза. А значит – можно смотреть более выгодные варианты. Партнерские программы застройщиков с банками по программе субсидирования позволяют снизить и эти ставки*. У нас, например, можно взять ипотечный кредит по ставке от 2,8%, в перерасчете на деньги – это 16,5 тыс. рублей в месяц за двухкомнатную квартиру 66 кв. м.**
С чистого листа
– Если уж решился на покупку жилья, что вы посоветуете, новостройку или «вторичку»? Или вообще арендовать жилье?
– Я однозначно за новостройку. Новая квартира – это как жизнь с чистого листа. Она, как мне представляется, не тянет за собой бэкграунда прежних хозяев, изношенных коммуникаций, тесных неудобных дворов. Ты заезжаешь новую в квартиру и живешь свою собственную жизнь.
Современные проекты учитывают нюансы. Придомовое пространство нашего жилого комплекса «Рождественский» совершенно по-другому организовано. У нас малоэтажные дома, при этом расположены они так, что большое придомовое пространство – в отличие от придомовой территории многоэтажных домов, где в дефиците все: парковки, пространство, тишина, – обеспечивает жителей простором, зеленью и светом.
В старом фонде, как правило, древние коммунальные сети, у нас же проведены абсолютно новые. Кроме того, в каждой квартире индивидуальное отопление, а это совершенно другой уровень комфорта – ваш личный, не зависящий от действий ресурсоснабжающих организаций. Отопление жильцы регулируют самостоятельно, согласно своим представлениям о комфортной температуре. Горячая вода не отключается. При этом общая сумма коммунальных платежей, например, за двухкомнатную квартиру площадью 66 кв. м в зимний период составит около 4,5 тыс. рублей.
Кроме того, практически все льготные ипотечные программы работают исключительно для новостроек. А если мы говорим об аренде, то это временное явление. Связанное, как правило, с близостью работы, до которой удобнее добираться. Или контрактом, или ожиданием окончания строительства или ремонта.
Импортозамещение
– Какое-то время рынок недвижимости, по мнению экспертов, испытывал сложности, в том числе из-за отсутствия инженерных решений и комплектующих, которые традиционно закупались под тот или иной проект за рубежом. Много говорят об импортозамещении, но пока это такое непонятное явление – кот в мешке. Станут ли квартиры дороже оттого, что прежние поставщики ушли?
– Вы даже представить себе не можете, насколько выросли в цене строительные материалы за последние пять месяцев. Рост начался очень резко, на некоторые материалы он не поддается никакому обоснованию. Например, песок или силикатный кирпич, в составе которых нет валютных компонентов, подорожали на 40%!
Некоторые строительные материалы стали совсем недоступны в связи с отменой поставок, у нас это котлы индивидуального отопления. Пришлось искать альтернативу, в итоге мы достаточно быстро перешли на достойный вариант корейского оборудования.
Все это, безусловно, сказывается на общей ситуации на рынке недвижимости. При таком подходе застройщик либо поднимает цену проекта (квартир) согласно увеличивающейся себестоимости, либо упрощает проект.
Мы ищем альтернативные способы решения проблемы, так как не можем позволить себе потерять в качестве строительства или упразднить какие-то составляющие. Репутацию «надежный застройщик» зарабатываешь долгие годы.
Лучше меньше, да лучше
– Если чем-то жертвовать все равно придется, то чем, на ваш взгляд? Будут ли как-то видоизменяться квартиры, их планировочные решения?
- А вот это как раз и можно сделать без потери качества проекта: уменьшить площадь квартир за счет увеличение функциональности планировок. Так, если вначале у нас самой скромной однокомнатной квартирой была планировка 41 кв. м, то сейчас – 31 кв. м. Это не студия – полноценная однушка, с комнатой и кухней. Здесь мы значительно пересмотрели площадь прихожей и санузла. Сократив пространство, не используемое как жилое, мы смогли предоставить покупателю вариант с более низкой стоимостью. Этот вариант оправдан еще и ускорением ритма жизни. Мы подчас находимся дома лишь несколько часов вечером и ночью.
В нашем проекте еще есть планировки двухкомнатных квартир большой площади – 68−72 «квадратов», с большими гостиными, холлом, санузлом 5−6 кв. м, но скоро это будет, скорее, исключением и дефицитом. Сейчас в разработке новый проект, и там мы уже учитываем тенденции рынка и экономическую ситуацию, сказывающуюся на всех участниках рынка.
На что ориентироваться покупателю
– Люди опасаются вкладываться в жилье, особенно на начальном этапе строительства. Потому что боятся, что застройщик может обанкротиться или строительство затянется на годы. Как обезопасить себя от подобных рисков?
- Прежде всего, присмотритесь к стройке понравившегося жилого комплекса в целом: что уже построено, из чего, какими темпами идет строительство.
Изучите материалы на сайте застройщика и на сайте наш.дом.рф – это государственный портал, где всем гражданам открыт доступ к проверенной информации. Без размещения на этом ресурсе девелопер не может вести свою деятельность.
Обратите внимание на банки-партнеры. Это важно, так как каждая строительная компания проходит определенную процедуру аккредитации перед тем как начать сотрудничество по выдаче ипотечных кредитов.
Счета эскроу, по которым работает застройщик, являются гарантией введения объекта в эксплуатацию, так как компания получает деньги только после окончания строительства. И конечно же, соблюдение застройщиком 214ФЗ «О долевом строительстве».
Цена вопроса
– Главное, что интересует людей сегодня: цена. Стоит ли ждать, когда ситуация в стране стабилизируется и цена на жилье, возможно, снизится – или есть смысл решаться на покупку сейчас?
– Думаю, глобального снижения не произойдет – возвращаемся к стоимости материалов. Есть понятие себестоимости, и объективные факторы не дают ее уменьшить. Цена квартиры не может быть ниже затрат.
Да, возможно, локально на отдельные позиции цены и снизятся, но процесс будет неглобальным и недлительным. Однако этими моментами можно воспользоваться и выгодно приобрести жилье. Так, например, сейчас у нас проходят акции на отдельные виды квартир, скидка по которым доходит до 270 тыс. руб.*** Эти деньги можно использовать как часть первоначального взноса или вложить в ремонт. Если есть возможность сэкономить, то почему не воспользоваться ею. К примеру, однокомнатная квартира площадью 31 кв. м стоит 2,5 млн руб., двухкомнатные квартиры 68 кв. м – 4,5 млн.
* АО «Банк ДОМ. РФ», универсальная лицензия Банка России № 2312 от 19.12.2018. Информация актуальна по состоянию на 08.08.2022. Предложение носит информационный характер и не является публичной офертой.
** Ставка 2,8% годовых устанавливается на первый год кредитования при наличии у заемщика – гражданина РФ – ребенка, рожденного с 01.01.2018 по 31.12.2022, или ребенка-инвалида, рожденного до 31.12.2022 (в том числе при установлении категории «ребенок-инвалид» после 31.12.2022), и предоставляется на цели приобретения квартиры у юридического лица (далее – Застройщик) путем заключения договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) / договора купли-продажи. Заемщик должен получать заработную плату на счет АО «Банк ДОМ. РФ» в последние 3 мес. Наличие действующего договора между Банком и Застройщиком о компенсации Застройщиком Банку недополученных доходов (далее – Недополученные доходы) в нижеуказанном размере от суммы кредита. Первоначальный взнос – от 15%. Сумма кредита: 500 тыс. руб. – 6 млн руб. Обеспечение: залог прав требований по ДДУ, залог квартиры с оформлением закладной (после гос. регистрации права собственности).
*** Организатор акции: ООО «Специализированный застройщик «ВИТ-СТРОЙ». Период проведения акции – с 1 июля по 31 августа 2022 г. Подробные условия – на сайте и в офисе отдела продаж по адресу: Воронежская область, Рамонский р-н, с. Ямное, ул. Советская 1а.
НАШ. ДОМ. РФ – ООО «Специализированный застройщик «ВИТ-СТРОЙ»
){kind=link}