В 2015 году в Воронеже сдали рекордное количество жилья – более 1 млн кв. м. Строительство крупных жилых комплексов в городе продолжится и в 2016 году. По прогнозам экспертов, объемы ввода жилья могут сократиться до 20%. Корреспондент РИА «Воронеж» выяснил, что происходит на воронежском рынке недвижимости, стоит ли ожидать падения цен и чем грозит превышение предложения над спросом.
Что произошло с рынком недвижимости в Воронеже?
Стоимость квартир в Воронеже и загородных домов начала снижаться в первом квартале 2015 года. Федеральные эксперты спрогнозировали падение цен на жилье на 25%. Воронежские специалисты были более оптимистичны, но тоже отметили, что горожанам покупать квартиры стало выгодно как никогда.
– Прошедший 2015-ый оказался годом острой фазы кризиса. Компании, настроенные на рост, меняли модели, перестраивали бизнес-процессы. Особенно тяжелой ситуация была с февраля по сентябрь – оставались сильны ожидания, что рынок вернется к докризисным показателям. Была надежда на сезонное повышение активности потребителей, – рассказала исполнительный директор службы недвижимости «Сота» Галина Циряниди.
Осенью продажи выросли, но оказались на треть ниже, чем в сентябре 2014 года. В четвертом квартале цены на квартиры в Воронеже продолжили падать. В 2015 году стоимость жилья оказалась на 2,8% ниже показателей 2014-го.
С чего начался 2016 год?
Ситуацию на рынке недвижимости в Воронеже эксперты оценили по-разному. По словам Галины Циряниди, резкого падения цен не произошло: индексы стоимости жилья в начале 2016 года по сравнению с аналогичным периодом 2015-го упали на 4%, а реальное снижение цен по прошедшим в 2015 году сделкам риэлторы оценили в 10-12%.
– Цены пошли вниз, но не рухнули: такого, как с долларом, на рынке недвижимости не бывает. Снижение идет по проценту в месяц от общей стоимости, то есть за год эта цифра достигнет 12% – и это уже будет ощутимо, – подтвердил агент по недвижимости «1000 квартир» Роман Плютто.
Застройщики отмечают, что в первые три месяца 2016 года динамика на рынке схожа с аналогичным периодом 2015 года. В первом квартале, по словам замгендиректора по экономике воронежского «Домостроительного комбината» Андрея Соболева, наблюдается даже незначительное улучшение.
Что будет дальше?
– Снижение цен – процесс не бесконечный, когда-нибудь он завершится. Падение стоимости на первичное жилье уже остановилось, а новые однокомнатные квартиры и вовсе стали понемногу дорожать: это массовый сектор, такая недвижимость доступнее всего. «Вторичка» продолжает падать. Потенциальные покупатели, видя это, начинают выжидать более низких цен, что ведет к бесконечным просмотрам и небольшим количествам сделок, – рассказал гендиректор агентства недвижимости «Трансферт» Борис Колокольников.
– Как бы теперь не «скакал» рубль, на стоимость жилья это не повлияет: застройщики не могут бесконечно снижать цены, они ограничены себестоимостью и приблизились к минимуму. Если у горожан остались деньги и желание приобрести квартиры, то стоит совершить сделку: сидеть на деньгах и ждать обрушения цен бессмысленно, – заверил Роман Плютто.
Однако, по мнению эксперта, повышения цен тоже ждать не стоит. В 2015 году был небольшой скачок из-за всеобщей паники – воронежцы вкладывали сбережения в недвижимость, создав искусственный спрос.
– В 2016 году заметного ухудшения ситуации никто не ждет, но и улучшения не будет. Многие считают, что рынок недвижимости начнет стабилизироваться. Несмотря на непростую экономическую ситуацию, горожане не потеряли возможности покупать квартиры. Этому способствуют снижение цен, акции застройщиков и ипотека, которая выгоднее, чем в докризисное время. Господдержка ипотеки оказала положительное влияние на выбор покупателя: в 2015 году потребитель в первую очередь рассматривал для покупки строящееся жилье. Однако размер выданных ипотечных кредитов оказался ниже на 25-30%, чем в 2014 году, – добавила Галина Циряниди.
Как изменились игроки рынка недвижимости?
– Люди не могут жить в кризисе постоянно, поэтому большинство горожан перестали ждать чего-то плохого – продолжили жить и решать свои вопросы. А жилищный вопрос, естественно, является одним из самых насущных. Имеющие сбережения его либо уже решили, либо скоро решат: этому уже не помешает психологический фактор, – предположил Колокольников.
Дешевле всего квартиры в Советском и Левобережном районах, а дороже – в Центральном и Ленинском.
Эксперты отметили, что уже купившие жилье в 2015 году искали квартиры по лучшей цене, а теперь стали обращать внимание и на качество. По словам Галины Циряниди, повысилась актуальность комплексной застройки. Покупатель готов платить большую цену за продуманную инфраструктуру и современную планировку территории жилого комплекса.
– В кризис изменилась и стратегия застройщиков – большее внимание стали уделять маркетинговым кампаниям. К сожалению, спрос, который был в 2014 году, в ближайшие годы не повторится. Сегодняшние условия – реалии, в которых мы будем жить 5-7 лет. Раньше покупку квартиры рассматривали как инвестиционное вложение (для сдачи или для перепродажи по более высокой цене), а теперь жилье покупают для себя. Более того, 70% квартир приобретаются в ипотеку, – сообщил Андрей Соболев.
Найдутся ли покупатели квартир в новых кварталах?
Застройщики рассчитывают на это – иначе не презентовали бы крупные жилые комплексы. Риэлторы тоже уверены, что покупатели найдутся. Вопрос в том, как быстро продадут квартиры в новых кварталах.
Большое количество строек и низкий спрос на жилье могут спровоцировать банкротство застройщиков и появление обманутых дольщиков.
– Такая вероятность есть, но это не должно коснуться крупных застройщиков: они могут себе позволить завершить начатые объекты. А мелкие компании «полопались» еще в 2008-2009 годах, после прошлого кризиса, – заявил Роман Плютто.
Другого мнения придерживается замгендиректора по экономике ДСК. По его словам, такие компании на воронежском рынке остались. Андрей Соболев не исключает, что проблема обманутых дольщиков может вновь стать актуальной.
– Сейчас деятельность строителей регламентируется 214 федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» и, как правило, у них профессиональная ответственность застрахована. Поэтому даже если ситуация повторится, с ненадежными застройщиками будут разбираться страховщики, а воронежцы без денег и квартир одновременно не останутся. Другое дело – строителям может не хватить денег завершить начатые объекты, и рынок застройщиков в регионе сократится еще больше, – резюмировал Колокольников.
){kind=link}