Если вы хотите обзавестись дачным участком, помните: незнание правовых тонкостей может обернуться штрафами, ссорой с соседями и даже потерей права собственности на землю. Корреспондент РИА «Воронеж» выяснила у экспертов правовые нюансы покупки загородного участка.
Изучите документ о праве на участок
Первый и, пожалуй, самый важный момент: продавать недвижимость может только владелец или его представитель по доверенности. Право на участок подтверждает свидетельство о праве собственности или выписка из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН).
– Эти документы юридически равноправны. Разница лишь во времени их получения: до 2016 года регистрация прав собственности подтверждалась выдачей свидетельства, а затем регистрирующий орган перешел на выписку из реестра недвижимости, – пояснила замглавы Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова.
Иногда вместо правоустанавливающих документов на участок покупателю предъявляют книжку садовода. В этом случае эксперты советуют отказаться от сделки. То, что человек является членом садоводческого товарищества, никак не подтверждает его право собственности на землю. Даже переписав книжку садовода на себя, владельцем участка вы не станете.
Обратитесь к жене/мужу собственника
Вся собственность, купленная супругами после свадьбы, считается совместно нажитым имуществом. Поэтому если человек, который продает вам недвижимость, состоит в браке, возьмите у его супруга/супруги нотариально заверенное согласие.
Если продавец дачи в разводе, с момента которого не прошло трех лет, вам нужно выяснить, не закреплено ли право собственности на недвижимость за бывшей женой/мужем. Если да, нужно будет также получить от этого человека заверенное согласие.
Ознакомьтесь с доверенностью
Если участок продает не собственник, а его представитель, обратите внимание: доверенность на продажу недвижимости должна быть заверена у нотариуса. Затем необходимо проверить, подлинная ли и действительна ли она.
Для начала вы можете попробовать сделать это сами. Данные обо всех доверенностях, заверенных нотариусами с 1 июля 2014 года, размещены на сайте Федеральной нотариальной палаты. Если доверенность вашего продавца заключена после июля-2014, но данных о ней на сайте нет, стоит насторожиться. Также стоит воздержаться от сделки, если в реестре указано, что доверенность отменена.
Еще более надежный вариант – проведение сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса, который сам проверит доверенность вашего продавца через Единую информационную систему нотариата или в специализированных изданиях.
Даже если с доверенностью все окажется в полном порядке, постарайтесь лично побеседовать с владельцем и изучить его правоустанавливающие документы.
Проверьте наличие ограничений на участок
После того как вы убедились, что покупаете участок у честного продавца и документы у него в норме, приступайте к проверке самого участка. Для начала выясните, не наложены ли на него ограничения.
– Такое возможно, если по вашему участку проходит какая-то важная коммуникация – к примеру, обводная канализационная труба или водопровод, или рядом проходит ЛЭП, – пояснила риелтор Екатерина Таращенко.
В зависимости от вида зоны с особыми условиями использования вам могут запретить копать колодец, разводить огонь и даже возводить какие бы то ни было постройки.
Проверить участок на наличие обременений поможет выписка из ЕГРН. Если вы покупаете не только землю, но и дом, лучше заказать выписку на каждый объект недвижимости.
Учтите вид разрешенного использования земли
– Если в документах указано, что это участок «под строительство индивидуального жилого дома», владелец имеет полное право размещать на участке дом с фундаментом и всеми коммуникациями. Если же участок предназначен «для ведения подсобного хозяйства» и при этом располагается на землях сельскохозяйственного назначения, то максимум, что вы сможете там построить, это теплица или, например, курятник. А если на не предназначенном для строительства участке уже возведен жилой дом, то вам просто предлагают купить самострой и все связанные с ним проблемы, – уточнила Марина Семенова.
Однако есть маленькая хитрость. Обратите внимание на пометку «вид условно разрешенного использования земельного участка».
– Случается, что, к примеру, вид разрешенного использования участка – «личное подсобное хозяйство», а вид условно разрешенного – «индивидуальное жилищное строительство». Первый вид использования позволяет вам строить только садовый домик, а второй – полноценный жилой дом. В этом случае вы можете сменить вид использования земельного участка, просто обратившись в МФЦ и написав заявление, – рассказала Екатерина Таращенко.
Наведите справки об истории участка
Особую осторожность стоит проявить с участками, которые передали из федеральной собственности в муниципальную.
– Бывает так, что законодательство изменилось или в каком-то случае закон неправильно поняли, но в результате передали некий земельный участок из федеральной собственности в муниципальную. Потом выясняется, что это было сделано не совсем правомерно. И федеральные органы имеют право отозвать эти земельные участки назад, – сообщила риелтор Екатерина Таращенко.
При этом владелец теряет права собственности на земельный участок. Конечно, его не отнимают бесплатно – по закону человеку положена компенсация, но только за сам участок. А дачник мог уже построить там дом, вырастить сад, посадить картошку и сделать ландшафтный дизайн. И расходы на это бывшему владельцу никто не компенсирует.
Основная сложность с такими участками состоит в том, что формально все документы в порядке и предугадать грозящие проблемы очень сложно. Но можно.
– В первую очередь надо смотреть первоначальные документы: кому и когда этот участок был выделен. Если это было давно и у участка было мало собственников, к примеру один-два, то в принципе можно такой участок покупать. Но если он был передан из федеральной собственности в муниципальную недавно, а потом еще и собственники у него менялись как перчатки, – покупать такой участок я бы не советовала, – отметила Таращенко.
Соотнесите документы с реальностью
Еще одна проблема, которая может вас ожидать, – несоответствие фактического расположения объектов тому, что заявлено в документах. К примеру, забор или сарай могут находиться не там, где указаны в плане участка, либо постройки возвели с нарушением строительных норм.
Эксперты советуют перед покупкой осматривать недвижимость вместе с кадастровым инженером. Он проверит, там ли проходит забор и в том ли месте стоит сарайчик для садовых инструментов. Если есть несоответствия и нынешний владелец не может оперативно исправить ситуацию, от покупки лучше воздержаться. Ведь если потом окажется, что забор заходит на территорию соседа или гараж построен незаконно, платить штрафы и решать вопрос придется уже вам – новому владельцу.
Составьте договор грамотно
Договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме и оговорить в нем любые важные для вас моменты. В нем непременно должны быть написаны паспортные данные продавца и покупателя.
– Если дача находится в долевой собственности – к примеру, ею владеет семья, – то вам необходимо иметь согласие всех собственников. И лучше нотариально заверенное, – подчеркнула юрист Валентина Григорьева.
Также в этом случае сделка должна быть заверена у нотариуса.
Затем продавцу и покупателю нужно обратиться в ближайший офис МФЦ, представив подписанный договор и пакет сопутствующих документов. Не позже чем через девять рабочих дней после рассмотрения заявления о государственной регистрации вы станете законным владельцем дачи или загородного домика.
Справка РИА «Воронеж»
По данным аналитиков сайта «Авито Недвижимость», цены на дачи в Воронежской области в I квартале 2019 года в сравнении с тем же периодом 2018-го выросли в среднем на 5%. Эксперты предположили, что к подорожанию привела дачная реформа. Ранее законодательство предусматривало целых девять организационных форм объединений дачников, однако с 1 января 2019 года вступил в силу закон, который упразднил восемь из них. Теперь земельные участки могут быть только двух типов: садоводческие или огороднические.
По данным аналитиков, реформа может привести к увеличению налогов для собственников и одновременно к повышению стоимости домов, которые ранее считались дачами. Поэтому часть владельцев решила продать участки и заработать на этом.
В среднем по России предложение по продаже дач выросло на 22% за год, а цены – на 8%. При этом спрос на дачи пока не падает, наметился даже незначительный рост – на 0,7%.
Вместе с тем набирает популярность краткосрочная аренда дач. За год спрос на этот вид услуг увеличился на 44%.
){kind=link}