Когда человек решается на покупку недвижимости в ипотеку, на него обрушивается шквал предложений и рекомендаций – от банков, риелторов, друзей и знакомых. А вдруг продавец обманет? Если квартира приобретается на вторичном рынке, тревог становится еще больше. Риелторы предлагают взять все заботы на себя, но их помощь – дополнительная статья расходов. Не остаются в стороне и банки, предлагающие дополнительные услуги за внушительные деньги. Как разобраться в этом многообразии и можно ли купить квартиру в ипотеку самостоятельно, избежав проблем? Во всем этом попробовала разобраться журналист РИА «Воронеж».
Как взять ипотеку
В первую очередь надо узнать, полагаются ли вам как заемщику льготы и меры господдержки – например, маткапитал или льготная ипотека под 6% для семей с детьми. При выборе банка следует обратить внимание, работает ли он с подходящей программой господдержки. Для одного заемщика банки предлагают разные условия. Ознакомиться с ними можно на сайтах финансовых организаций, там же могут быть калькулятор для расчета ежемесячных платежей и даже база квартир.
Оформить заявку на кредит можно по форме на сайте банка. После предварительной оценки банк даст ответ. Но прийти в банк с необходимыми документами (их список должен быть на сайте финорганизации) все равно придется. Как правило, банк просит документ, подтверждающий доходы (справка по форме 2НДФЛ), и заверенную копию трудовой книжки.
На поиск квартиры банк может дать около трех месяцев. Если рассматривается ипотека с господдержкой, лучше уточнить у банка, есть ли требования к недвижимости. Например, в льготную ипотеку для семей с детьми можно взять квартиру только в новостройке. Иногда у определенного банка может быть ниже ставка на покупку квартиры у конкретного застройщика. Выбрав квартиру, нужно заказать ее оценку. Банк выдаст не 100% стоимости квартиры в кредит, а, к примеру, 80% от ее цены по заключению оценщика – оставшиеся 20%, как правило, платит заемщик в качестве первоначального взноса. При выдаче суммы кредита банк ориентируется именно на стоимость недвижимости, указанную оценщиком, а не продавцом. Ведь в случае невыплаты ипотеки банку придется реализовывать квартиру, чтобы вернуть выданные кредитные средства. Поэтому банк заинтересован в том, чтобы продать недвижимость по ликвидной цене.
Продавца необходимо предупредить, что квартира покупается в ипотеку. До совершения сделки следует проверить полномочия продавца и право собственности на квартиру: убедиться, что в ней никто не зарегистрирован, а на недвижимость не претендуют наследники предыдущего собственника или бывшие супруги продавца. Если квартира в новостройке, стоит проверить надежность застройщика.
В назначенный день с заемщиком заключается кредитный договор. По нему вы получите деньги в долг под залог квартиры, обычно их перечисляют напрямую продавцу. С продавцом заключается договор купли-продажи, на основании которого регистрируют право собственности. В договоре купли-продажи будет условие об обременении недвижимости – ипотека в силу закона. Договор купли-продажи составляют банк или риелтор. Договор нужно внимательно прочесть до подписания. Заверять договор у нотариуса необязательно, как правило, это по вашему желанию. Но иногда это необходимо – например, если доля в квартире принадлежала детям или у квартиры было несколько собственников.
Как правило, приобретенная в ипотеку квартира находится в залоге у банка. По закону ее нужно обязательно застраховать. Кроме страхования недвижимости банк может предложить застраховать жизнь и правовой титул. Если с заемщиком что-то случится или он потеряет право собственности из-за претензий других людей, страховая компания должна погасить долг перед банком. От страхования жизни можно отказаться, но тогда банк может повысить процентную ставку по кредиту.
Деньги первоначального взноса покупатель может передать продавцу наличными под расписку, а кредитные средства банк переведет на счет продавца или положит их в банковскую ячейку. Продавец может получить деньги до регистрации права или забрать их после визита в Росреестр. Иногда деньги отдают только после оформления всех документов – это нужно уточнять в банке.
После покупки квартиры нужно зарегистрировать право собственности на нее. Это займет пять рабочих дней, если подать документы в Росреестр, и семь – если через МФЦ. Если договор оформлен через нотариуса, право собственности могут зарегистрировать даже за один день. Список необходимых документов есть на сайте Росреестра.
Нужен ли риелтор?
Илья Никитенко, частный риелтор и блогер
– Иногда помощь риелтора необязательна. Например, когда человек хочет купить квартиру напрямую от застройщика без посредников. В основном у каждого застройщика есть представитель того или иного банка, после выбора квартиры покупатель может сразу получить консультацию у этого менеджера. Он расскажет, какие документы необходимо представить в банк, в том числе от застройщика, чтобы получить одобрение по данному объекту. Но есть случаи, когда обойтись без помощи агента по недвижимости нельзя. К примеру, если у человека были сложности с кредитной историей: невыплата кредита доходила до критической отметки и данные передавались в Бюро кредитных историй. Тогда доказать банку, что он платежеспособный гражданин, сложно. В таком случае нужно получить консультацию риелтора или ипотечного брокера, которые могут найти решение. Также много ошибок люди допускают именно в процессе подготовки документов, когда у них уже есть одобренная ипотека. Люди могут по незнанию переплатить банку порядка 20 тыс. рублей за услуги, которые и так ему были предоставлены. Например, юридическая проверка недвижимости. Но есть услуги, от которых я не советовал бы отказываться, – те, которые влияют на процентную ставку: электронная регистрация права собственности, страхование жизни.
Евгения Кургузикова, руководитель отдела ипотечных сделок агентства недвижимости «Траст-Жемчужина»
– На сегодняшний день 80% сделок по недвижимости проводится с использованием ипотечных средств. Ипотечных программ во всех банках – бесчисленное множество, постоянно придумываются акции и скидки. На первый взгляд, одобрение ипотечного кредита и дальнейшая покупка недвижимости могут показаться легкими задачами для самостоятельного решения. Но когда человек начинает действовать, появляется много вопросов, которые могут поставить в тупик или сильно затормозить процесс. А в условиях, когда цены на недвижимость нестабильны, любое промедление может стоить очень дорого. Кроме того, на рынке достаточно много квартир, продающихся с обременением, с невыплаченными ипотеками. Продавцов интересует вопрос уплаты налогов при продаже недвижимости. Каждый второй заемщик хочет взять ипотечный кредит без первоначального взноса. Собственниками квартиры могут оказаться и малолетние дети, и пожилые люди, нуждающиеся в опеке, и банкроты, и должники. Проверка квартиры, собственников и правомочности сделки осуществляется в агентствах заранее. Сделка, которая может навредить покупателям или продавцам, не учтет интересы и требования всех сторон, агентством не может быть проведена априори.
Галина Колокольникова, коммерческий директор, агентство недвижимости «Трансферт»
– Если повезет и квартира окажется чистой, человек может ее купить в ипотеку самостоятельно и сэкономить на комиссии риелтору. С другой стороны, он может потерять больше нервов и попасть в сложную ситуацию, а еще – нарваться на мошенничество. Когда готовится сделка, со стороны покупателя собирается порядка 12−13 документов в зависимости от семейного положения, со стороны продавца – порядка 15−16. Обойтись без риелтора – создать себе много-много проблем. Риелторы не просто так берут деньги. Они проводят экспертизы, проверяют квартиру на юридическую чистоту – нюансов и рисков достаточно много. Чтобы провести сделку самому, нужно пройти по всем этапам, стать профессиональным риелтором в кратчайшие сроки: заказать выписку из Росреестра, справку о банкротстве. В квартире могут быть прописаны несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные, военные, осужденные. Надо иметь богатый опыт и быть хорошо обученным, чтобы знать, что и где надо проверять.
Услуги от банка: брать или не брать?
Многие заемщики сталкиваются с психологическим давлением от менеджеров банка, уговаривающих клиента купить ту или иную услугу при оформлении ипотеки. Адвокат Юрий Сериков рассказал, что федеральный закон запрещает банкам ставить клиентам условия, например, такое: «Мы предоставим вам кредит только тогда, когда вы купите у нас конкретную услугу». Согласно ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Другое дело – условия кредитного договора. Например, банк может прописать, что в случае, если клиент застрахует свою жизнь, процентная ставка будет ниже. Это право банка и выбор клиента, который может отказаться от страховки и получить кредит под больший процент.
Многие заемщики жалуются, что банк навязывает им юридическую проверку недвижимости под предлогом выявления «подводных камней». Менеджеры уверяют, что без этой проверки человек может остаться обманутым и лишиться приобретаемой квартиры.
Илья Никитенко, частный риелтор и блогер
– У банков нет каких-то специальных возможностей доступа к закрытым данным. Они пользуются открытыми источниками: Федеральная служба судебных приставов (чтобы посмотреть, есть ли у владельца недвижимости задолженность), Бюро кредитных историй, выписка из ЕГРН, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Но главное – банк в любом случае проведет эту процедуру не для клиента, а для себя. Банк берет эту квартиру в залог, и, чтобы у него в дальнейшем не было проблем с ее реализацией, ему нужно все проверить.
Юрий Сериков, адвокат
– Никто не может знать о недвижимости больше, чем Росреестр. Росреестр содержит сведения об обременениях, арестах, залогах и прочем. Кроме него, об этом не может знать никто, тем более банк. Банк – такая же коммерческая организация, только покрупнее и побогаче многих других. Кроме того, у каждой организации есть ОКВЭД – основные коды экономической деятельности. В соответствии с законом банки, как кредитные организации, оказывают услуги по предоставлению денежных средств, открытию счетов, управлению финансами и так далее. Я сильно сомневаюсь, что в разрешенных видах деятельности банков есть оказание юридических услуг.
Итак, дополнительные услуги от банка могут быть полезны, но какие-то из них не так уж необходимы. Можно перестраховаться и заплатить за все, но если есть желание сэкономить несколько десятков тысяч рублей, то лучше попытаться разобраться в этом вопросе. Ведь, по словам экспертов, не все из этих услуг действительно нужны. Что касается покупки квартиры в ипотеку без участия риелтора – это также возможно, но тогда нужно досконально изучить нюансы, на которые необходимо обратить внимание при выборе недвижимости. На это придется потратить время и ресурсы, но в итоге заемщик получит новые знания, опыт и сэкономит приличную сумму на комиссии риелтору. При обращении к агенту по недвижимости будут потрачены лишние деньги, но все заботы возьмет на себя посредник.
){kind=link}