Лицо Воронежа меняется: после многих лет пробуксовки заработал механизм комплексного развития территорий. На месте ветхого жилья и заброшенных заводских корпусов должны вырасти современные городские кварталы со школами, детсадами, поликлиниками, парками. Станет ли новый подход альтернативой жилым комплексам на окраинах и поможет ли он строительной отрасли региона пережить трудные времена, разбирался корреспондент РИА «Воронеж».
На фоне кризиса
Воронежский строительный бум остался в прошлом. Количество сданного жилья, достигнув в 2023 году пика в 2 млн кв. м, в следующие два сезона оставалось на отметке в 1,9 млн кв. м. А в первом квартале нынешнего года в области было построено 249,1 тыс. кв. м, и это всего лишь 46% показателя января-марта 2025. Рынок переживает охлаждение, и квартиры в новостройках уже давно не расходятся, как горячие пирожки.
Впрочем, кризис, как известно, таит в себе новые возможности. На глазах меняется подход к застройке областного центра – один за другим в Воронеже стартуют проекты КРТ (комплексное развитие территорий).
Механизм предполагает снос ветхих и неиспользуемых зданий – жилых или промышленных – и создание на их месте комфортной городской среды, сочетающей новое жилье, офисную недвижимость, зоны отдыха, социальную инфраструктуру.
Четверть века в ожидании реновации
О развитии депрессивных городских территорий заговорили еще в начале 2000-х, когда перед местным строительным комплексом впервые в полный рост встала проблема нехватки площадок.
В 2010 году гордума утвердила муниципальную программу «Снос и реконструкция ветхого многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж», которая предполагала развитие 23 жилых кварталов общей площадью 202 га с 711 подлежащими сносу домами послевоенной постройки. Планировалось, что взамен на расселение этого изрядно обветшавшего жилфонда застройщики получат право возвести на его месте новые многоэтажки.
Девелоперы, однако, в очередь за этими участками не выстроились – желающих договариваться с местными жителями, сносить не только сами дома, но и сараи с гаражами, менять изношенную и рассчитанную на другую нагрузку коммунальную инфраструктуру нашлось совсем немного. В итоге были расселены всего несколько десятков домов.
В 2020 году был принят федеральный закон о комплексном развитии территорий, который определил единый для всех регионов механизм реновации, но и это не сразу изменило положение. Поворотными стали принятые в 2024–2025 годах поправки, которые ускорили разработку проектной документации, позволили ее корректировать, дали регионам возможность определять порядок расселения домов и т. д.
Конец «квартала мойщиков»
Изменения дали результат. Сегодня в Воронеже выделено 18 площадок для КРТ – по пяти из них уже заключены договоры.
Так, предполагается, что до 2036 года будет идти реновация легендарного «квартала мойщиков» – 12,5 га между улицами Транспортной, 45-й Стрелковой Дивизии, Бурденко и переулком Здоровья. Компании «Выбор-Юг» предстоит снести 80 зданий, расселить 68 жилых домов, в том числе 22 аварийных.
Под снос пойдет и школа №42 – вместо нее должна быть построена новая, на 1 тыс. мест. Кроме того, предстоит построить два детских сада на 150 мест каждый. Предполагается и обновить дорожную инфраструктуру.
От Солнечной до Обручева
Застройщику «Арт-сити», близкому к компании «Мегион», предстоит в тот же срок освоить часть площадки бывшего завода имени Коминтерна рядом с Московским проспектом и улицей Электросигнальной – построить новый жилой квартал и детский сад на 200 мест, а также реконструировать ближайшую школу №18 на улице Лидии Рябцевой.
На участке в 6,3 га, ограниченном улицами 9 Января, Семилукской, Краснодонской и Малаховской, «ИП К. И. Т.» к 2033 году должен расселить 28 ветхих домов. Вместе с новыми многоэтажками предстоит построить школу на 1,5 тыс. и детский сад на 280 мест.
На 6,2 га между улицами Беговой, Солнечной и одноименным переулком «Град-Развитие» должен снести 7,5 тыс. кв. м ветхого жилфонда и два корпуса детского сада №62 и построить 83 тыс. кв. м, из которых 63 тыс. кв. м – жилье, а также новый детсад на 260 мест.
Еще один участок площадью 18 га группа компаний «Развитие», а точнее, ее структура – «Логистик 48» – получила между ул. Димитрова, Обручева, Окружной, Ржевской, Клинской, Витебской, Чаплыгина, Калачеевской и Волгоградской. Проект предполагает расселение 33 домов площадью 15 тыс. кв. м и строительство более 150 тыс. кв. м жилого и нежилого фонда, реконструкцию школы №54 и возведение детсада на 190 мест.
max.ru/gusev_36
Кроме того, готовятся документы для подписания договора с компанией «Никитинская», ставшей победителем торгов на комплексное развитие исторического квартала в центре города – 7 тыс. кв. м между Никитинской, Куколкина, 9 Января и Фридриха Энгельса, где должен появиться жилой комплекс высотой до семи этажей с подземным паркингом, вписанный в архитектурный облик окружающего пространства.
- Согласно проекту, на этом месте появится жилой комплекс высотой до семи этажей с подземным паркингом. Кроме того, застройщику будет необходимо впоследствии восстановить объекты культурного наследия, которые находятся рядом, – отметил мэр Сергей Петрин.
Еще больше площадок
max.ru/gusev_36
В перспективе – освоение новых площадок. Так, недавно в программу КРТ было решено включить еще два участка. Между улицами Станкевича, Куцыгина и Красноармейским переулком планируется высотная застройка на 1 тыс. жителей. Проект предполагает создание благоустроенных дворов, торговых точек и более 500 парковочных мест, строительство детского сада и расширение улицы Станкевича.
Еще один новый квартал должен появиться на месте бывшего завода «Электросигнал». Предполагается, что там смогут поселиться около 3 тыс. человек. Кроме того, девелоперам нужно будет построить подземную парковку и частный детский сад на 150 мест.
Отличники провалились
Разумеется, не все идет гладко. Например, под вопросом оказался проект расселения «квартала мойщиков»: в апреле областной арбитражный суд признал незаконным постановление мэрии об аукционе на право КРТ – иск подала недопущенная к торгам структура группы компаний «Еврострой». Впрочем, скорее всего, решение будет обжаловано, так что спор не закончен, и договор остается в силе.
Часто вопрос упирается в позицию горожан. На недавнем заседании профильной комиссии городской думы замруководителя управления строительной политики мэрии Юлия Семиненко рассказала о трудностях при подготовке материалов для КРТ микрорайона рядом с улицей Машиностроителей. Часть местных жителей очень ждет расселения, другие – категорически против.
Есть и, казалось бы, чисто формальные препятствия. Так, мэрия не имеет права передать застройщику персональные данные собственников жилья, и тот вынужден собирать их самостоятельно.
Далеко не все площадки привлекательны для инвесторов. Пожалуй, самый яркий пример – квартал рядом с переулком Отличников, право на развитие которого много раз безуспешно выставлялось на торги. Очередной аукцион намечен на лето этого года.
«Всем будет не до КРТ»
Но, пожалуй, главное препятствие – общая ситуация на рынке, на которую не могут повлиять ни застройщики, ни региональные власти.
- Перспективы КРТ зависят от ставки Центробанка и общей экономической активности, – считает председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин. - Если макроэкономическая ситуация останется такой же, как сегодня, то, боюсь, всем будет не до КРТ. Это длинные проекты с большими сроками окупаемости и трудно просчитываемой низкой маржинальностью. Даже повышение плотности застройки далеко не всегда позволяет заработать серьезные деньги, потому что в процессе реализации проекта возникают сложности, которые трудно учесть заранее. Сколько застройщиков сможет выдержать такие условия при высокой ставке и низкой покупательной способности? И до этого КРТ было доступно лишь немногим участникам рынка, имеющим базу, которая позволяет играть вдолгую.
В то же время, если оживление произойдет, у нового подхода – большое будущее.
- Площадок для КРТ в городе предостаточно, – уверен эксперт. – Но все они требуют серьезных затрат.
«Пройдет год-два, и станет полегче»
Не удивительно, что даже те застройщики, которые не спешат участвовать в аукционах, всерьез присматриваются к выбранным для КРТ кварталам.
- В принципе, это очень хороший и рабочий механизм, – убежден глава группы компаний «Бик» Дмитрий Большаков. – По большому счету, в административных границах Воронежа нет незастроенной земли, и КРТ – наиболее приемлемый способ возвести жилье не на окраине. Да, сейчас не все площадки востребованы, но в этом виновата тяжелая экономическая ситуация. Переулок Отличников – депрессивная территория, самый конец левого берега, который и в советское время не был особенно востребован для проживания. Но если экономическое положение улучшится, инвесторы придут даже туда.
При этом собеседник предположил, что кризис на рынке продлится недолго.
- Строительный рынок цикличен, – поделился он наблюдениями. – Пройдет год-два, и ипотека, может быть, станет полегче, и ставка рефинансирования вниз пойдет. И в новом цикле, который, по моему личному прогнозу, наступит в 2027–2028 годах, рынок реанимируется, и опять будет интерес к КРТ. Возможно, за это время власти подкорректируют законодательство, чтобы привлечь инвесторов: прежде всего, речь идет о помощи в подключении к коммуникациям и изменении плотностных характеристик – чем больше можно возвести жилья, тем привлекательнее площадка.
Обязательства и совесть застройщика
Разумеется, просьбы застройщиков разрешить еще более плотную застройку вряд ли найдут понимание у горожан. Впрочем, общественники тоже видят несомненные плюсы КРТ.
- Градостроительству долго мешали длинные разрешительные процедуры, – констатирует урбанист Илья Бейлин. – Чтобы начать работы, требовалось несколько лет. Механизм КРТ серьезно ускоряет этот процесс и сокращает издержки за счет корректировки правил. В проекте КРТ четко прописаны обязательства: если раньше застройщик мог не построить школу и просто развести руками – таких примеров достаточно, – теперь снять с себя эту нагрузку у него вряд ли получится. В то же время городская общественность не может существенно повлиять на проект. В результате качество архитектурно-планировочных решений зависит, прежде всего, от добросовестности застройщиков и профессионализма чиновников.
Впрочем, по мнению Ильи Бейлина, в последние годы и в этом направлении наблюдается прогресс: среда в новых кварталах стала гораздо дружелюбнее, чем была еще недавно.
){kind=link}