Приобретение квартиры – не только серьезный и ответственный шаг, но и в целом довольно нервное мероприятие. Какие документы нужно проверить перед покупкой недвижимости и какие нюансы при этом стоит учитывать – разбиралась корреспондент РИА «Воронеж».
Почему выгоднее покупать в новостройке
Приобретать жилье выгоднее у крупного и проверенного застройщика – в этом случае покупатель сталкивается с меньшими рисками, может воспользоваться рассрочкой от продавца и различными вариантами ипотечных программ.
Из архива Оксаны Королевой
– Можно купить квартиру еще на этапе котлована и стать дольщиком. Даже в этом случае ваши вложения будут защищены законом: они хранятся на специальном банковском счете (эскроу-счет) до момента окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Если дом по каким-то причинам не сдается, то вложенные деньги покупателю возвращаются, – рассказывает риелтор Оксана Королева.
Если покупаем «вторичку»
Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости сопряжена с большими рисками, может иметь различные подводные камни, и в этом случае лучше обратиться за помощью к специалистам – риелторам. Но, если вы все же решили заняться покупкой недвижимости самостоятельно, вам поможет следующий алгоритм действий.
Проверяем выписку из ЕГРН
Перед заключением сделки купли-продажи попросите продавца предоставить документы, подтверждающие право собственности продавца. Это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права (выдавалось до июля 2016 года).
С 2023 года в России вступило новое правило получения выписки из ЕГРН. Если раньше ее мог запросить любой желающий и Росреестр предоставлял полный отчет по собственникам квартиры, то с прошлого года личных данных собственника в выписке больше нет.
– До 2023 года каждый человек мог заказать выписку из ЕГРН и посмотреть, кто является собственником, сколько у квартиры собственников, есть ли у нее обременение. Теперь только владелец квартиры или нотариус может сам заказать такую выписку. Обычный человек, который зайдет в базу ЕГРН, сможет увидеть, находится ли квартира в обременении или нет, сколько в квартире собственников. Все остальные данные закрыты. Поэтому кто собственники, совершеннолетние они или нет, потенциальные покупатели увидеть не смогут. Мой совет: если вы определились с покупкой квартиры и продавец утверждает, что он единственный собственник, то перед тем, как отдавать ему задаток, попросите его предоставить выписку из ЕГРН. На портале госуслуг она приходит в течение суток в электронном виде, – говорит Оксана Королева.
Кстати, агентства недвижимости советуют заказывать выписку дважды – в начале сделки (на этапе внесения аванса или задатка) и непосредственно перед покупкой квартиры. Перестраховка не будет лишней. Это поможет проверить, не подарил ли собственник перед заключением сделки свою долю в квартире другому человеку, не продал ли он ее.
Проверяем документы
Перед сделкой следует проверить и документы-основания – в них указано, каким образом недвижимость оказалась у собственника: была ли квартира приватизирована, перешла ли по наследству, была ли подарена и т. д. Речь идет о следующих документах: договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарственная.
Оксана Королева отмечает: если собственник покупал квартиру по договору купли-продажи, риски минимизированы. Если документом-основанием является договор о приватизации, риелтор советует заказать архивную справку о приватизации квартиры.
– При этом проверьте, отказались ли остальные жильцы от приватизации на момент, когда квартира приватизировалась. Если в архивном документе указаны третьи лица, которые не отказались от приватизации, у них есть право пожизненного проживания в квартире, – говорит Оксана Королева.
Узнаем, кто зарегистрирован в квартире
Перед сделкой обязательно проверяем, кто зарегистрирован в квартире. Эти сведения содержатся в едином жилищном документе (ЕЖД) либо в домовой книге. Выписку из домовой книги имеет право получить собственник. Сделать это можно через МФЦ или в управляющей компании.
В выписке содержится информация обо всех зарегистрированных в квартире людях – указываются их паспортные данные, гражданство, какая у них регистрация – постоянная или временная.
Еще один способ узнать, какие люди зарегистрированы в квартире, – попросить у собственника справку «по форме 9». А в справке «по форме 12» указываются сведения о временно выписанных из квартиры лицах. Возможно, это родственники, которые находятся на лечении в психоневрологическом диспансере либо пребывающие в местах лишения свободы. Если таких людей нет, то и повода для волнения тоже нет. Если есть, поинтересуйтесь у продавца, могут ли они претендовать на квартиру.
Если собственник несовершеннолетний
Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние, продать ее можно только с разрешения органа опеки и попечительства – с условием, что в новой квартире для ребенка будут улучшены жилищные условия.
– Здесь тоже много подводных камней. Если квартира в долях и продается доля, то при сделке обязательно должны присутствовать все собственники, либо нужно иметь нотариальную доверенность от остальных собственников, – отмечает Оксана Королева.
Если квартира приобреталась и продается в браке, попросите нотариальное согласие супруга или супруги собственника на сделку.
Убедитесь, что продавец не стоит на учете
Перед тем как заключить сделку, нужно исключить и другие риски. Например, продавец может стоять на учете в психоневрологическом диспансере и быть признан недееспособным. Покупателю это грозит дальнейшими судебными тяжбами с родственниками, в результате чего сделка может быть оспорена в суде и признана ничтожной. Поэтому риелторы перестраховываются – например, продавцов квартиры старше 60 лет просят предоставить справку о том, что они не стоят на учете в психоневрологическом диспансере.
Проверяем просроченные задолженности
Перед тем как заключать сделку, проверьте, нет ли у продавца просроченных задолженностей. Посмотреть информацию о задолженностях можно на сайте Федеральной службы судебных приставов, где представлен банк данных исполнительных производств.
На этом же сайте покупатель может проверить, есть ли у продавца долги по алиментам. Если есть, то возникнут проблемы.
– Если судебный пристав ввел в отношении продавца запрет регистрационных действий, продать квартиру он не сможет, пока не погасит свою задолженность, – поясняет Оксана Королева.
Если продавец приобрел квартиру в ипотеку, попросите предоставить его справку о ее погашении.
Проверяем долги по «коммуналке» и капремонту
Перед заключением сделки купли-продажи покупатель должен запросить у продавца справки об отсутствии у него задолженностей по коммунальным услугам и капремонту. Собственник может их получить в управляющей компании и Фонде капремонта Воронежской области. Информация по долгам за «коммуналку» также содержится в едином жилищном документе.
– Важно отметить, что долги по коммунальным услугам не переходят на нового собственника, а вот задолженности по капремонту по закону переходят на него. Часто бывает, что собственник не платит взносы за капремонт и накапливает большие долги. Вся эта сумма будет взыскиваться с нового собственника, – отмечает Оксана Королева.
Проверяем паспорт продавца
Перед сделкой риелторы рекомендуют тщательно проверить паспорт продавца – переписать паспортные данные или сфотографировать их. Документ желательно проверить по базе МВД.
Задаток или аванс?
Если документы в порядке, покупатель и продавец переходят к предварительной договоренности – покупатель вносит либо задаток, либо аванс. Как отмечает Оксана Королева, аванс покупателю возвращается, даже если он передумал, а вот задаток не вернется.
– Если покупатель, передавший задаток, по каким-либо причинам отказывается покупать квартиру в установленный в соглашении о задатке срок, задаток ему не возвращается. Если продавец передумал, то задаток возвращается покупателю в двойном размере, – добавила риелтор.
Рассчитываемся безопасно
После составления договора купли-продажи покупатель и продавец переходят к расчету. Чаще всего – безналичным способом.
– Сейчас существуют безопасные расчеты. Как правило, в день сделки открывается так называемый аккредитив – счет, на который переводятся деньги. Если это ипотека, то банк на этот же счет переводит ипотечные средства. После этого счет замораживается до момента перехода права собственности на покупателя, – отметила Оксана Королева.
Далее продавец и покупатель передают документы в Росреестр, где происходит регистрация права собственности на покупателя. Только после этого продавцу открывается счет с деньгами.
– Регистрацию права собственности на квартиру можно пройти в МФЦ по предварительной записи. Обычно это занимает девять рабочих дней. Покупателю нужно заплатить госпошлину за покупку квартиры – 2 тыс. рублей. В МФЦ покупатель забирает документ о праве собственности на квартиру – выписку из ЕГРН, – пояснила Оксана Королева.
На этом процесс купли-продажи жилья считается завершенным.
Не соглашайтесь занижать стоимость квартиры в договоре
По словам риелтора, нередко продавец просит покупателя согласиться на заниженную стоимость квартиры в договоре купли-продажи.
– Иногда продавец говорит, что продает квартиру за 5 млн рублей, но в договоре купли-продажи занижает ее стоимость до 3 млн. Таким образом, он не хочет отдавать большой налог с продажи квартиры. Оставшуюся разницу он просит покупателя передать без договора. Такой подход несет большие риски для покупателя, – обращает внимание Оксана Королева.
Дело в том, что сделку по каким-то причинам могут оспорить в суде, и тогда договор купли-продажи будет признан недействительным. Продавца обяжут вернуть деньги покупателю – ту сумму, которая указана в договоре. А возврат остальных денег будет зависеть от совести продавца. Если захочет, то вернет, если нет, то покупатель лишится не только квартиры, но и сбережений.
){kind=link}