В сентябре-2021 губернатор Александр Гусев подписал указ, устанавливающий порядок комплексного развития территорий (КРТ) в регионе. Документ определил порядок работы с участками жилой застройки в границах развиваемой территории. Воронежские архитекторы презентовали три мастер-плана по комплексному развитию некоторых кварталов в облцентре в среду, 22 декабря. Как могут измениться территории вблизи улиц Ростовской и Менделеева, 9 Января и 45-й Стрелковой Дивизии – в материале РИА «Воронеж».
Ростовская и Менделеева
Компания «Архипро» разработала мастер-план территории, расположившейся на юго-востоке левого берега и прилегающей к улицам Менделеева и Ростовской. Проект представил Искандер Имамкулиев.
скриншот презентации
Общая площадь существующей застройки в кварталах – 469,2 тыс. кв. м, по большей части это двухэтажные дома. Под снос проектировщики определили здания, в которых невозможно повести ремонт, – 77,5 тыс. кв. м. Расселить предполагается 1,9 тыс. человек.
скриншот презентации
Общая площадь новых зданий составит 503 тыс. кв. м, а также 76,4 тыс. «квадратов» нежилых помещений. Первые этажи хотят отдать под коммерцию. Минимальная этажность новых домов – четыре этажа, максимальная – 14.
– Перед нами стояла непростая задача: территория находится в неблагоприятной среде. С трех сторон она окружена промзоной, с четвертой – железной дорогой. Задали себе вопрос: «Почему люди должны покупать здесь жилье?» Это сложило наше видение концепции мастер-плана. Мы определили функциональное зонирование с преобладанием среднеэтажной застройки. Центральную часть предлагаем определить под многоэтажное строительство, снижая этажность от центра к границам квартала, – сказал Искандер.
Архитекторы предлагают переселять в новые многоэтажки людей, которые жили в зданиях под снос. А на втором и третьем этапе КРТ - осваивать прилегающие территории. Соотношение сносимых и строящихся зданий – 1/6,5.
Проектировщики предложили использовать секции галерейного типа, защищающие жителей от шума железной дороги, и галерейные типы домов, защищающие от шума на объездной. По концепции фасад новых зданий будет принадлежать не владельцу квартиры, а городу, и при установке каких-то элементов необходимо согласовать это с управляющей компанией. На первых, коммерческих этажах предполагается около 70% витринного остекления фасада, а также возможность установки летней террасы у витрин, индивидуальные входы во все заведения.
В многоэтажной застройке предусмотрят подземный паркинг на 629 машино-мест. Планируется, что наземные стоянки вдоль улиц и железной дороги рассчитаны на 1996 мест.
На проектируемом участке есть две школы (№33 и 79) и гимназия №7, фактически рассчитанные на 2286 мест. Архитекторы предлагают реконструировать их и увеличить наполняемость до 3,9 тыс. мест. Территорию гимназии планируют увеличить за счет сноса аварийных двухэтажных домов. Также имеется пять детсадов – №36, 192, 52, 56, 95 – рассчитанных на 838 детей. После реконструкции планируется увеличить их площадь до 1,4 тыс. мест.
скриншот презентации
Учитывая загрязненность воздуха из-за наличия промзон, практически по всей территории проектировщики предлагают разбить «зеленый» каркас бульваров, скверов и парков.
Андрей Еренков, руководитель департамента архитектуры и градостроительства области:
– Уже год мы живем в новом механизме комплексного развития территории, и все регионы как могли справлялись с задачей по подготовке соответствующей нормативно-правовой базы. Она сделана нашей межведомственной рабочей группой и принята указом губернатора. Мы должны были на практике разработать несколько пилотных проектов, чтобы понять, какой стандарт зададут органы власти и местного самоуправления проектам, которые будут предлагаться застройщиками. В течение месяца мы работали, чтобы сделать три мастер-плана для трех очень разных, неоднородных городских площадок. Они лягут в основу будущей документации о комплексном развитии территории. Надеюсь, наши коллеги из администрации самым наилучшим образом распорядятся результатами этой работы и примут соответствующие решения в следующем году.
9 Января
Екатерина Белоус и Антон Скупченко из компании 22studio представили мастер-план по району вблизи улицы 9 Января.
скриншот презентации
Сейчас район застроен двух- и четырехэтажными домами в ветхом состоянии, пятиэтажками, требующими ремонта, и высотками вдоль главных улиц. Есть несколько объектов социнфраструктуры, значительная часть территории занята гаражами и ветхим фондом.
скриншот презентации
Планируется снести 125,1 тыс. кв. м аварийного жилья с расселением 4,5 тыс. человек, а также уничтожить гаражи. Остальные здания – реконструировать, реорганизуя первые этажи и обустраивая эксплуатируемые кровли. Также планируются новые бульвары и скверы, озеленение дворов, соцобъектов.
Общая площадь новой застройки – 570,2 тыс. кв. м с населением 12 тыс. человек. Вдоль главной улицы планируется высотная застройка переменной этажности, ближе к зонам ИЖС – средняя и малая этажность, в основном клубные дома. Предполагается объединение нескольких этажей в вертикальные группы, фасады из натуральных материалов.
скриншот презентации
В отделке клубных домов использование естественных оттенков. Сохранить планируется 22,1% существующей застройки (188,7 тыс. кв. м). Новый жилфонд займет 66,2% территории.
Планируется наличие 6619 машино-мест в подземном паркинге под жилыми кварталами и дворовыми территориями и 1058 мест вдоль дорог. Также архитекторы предлагают перераспределить количество полос на проезжей части улицы 9 Января, чтобы была возможность пустить рельсовый транспорт, а еще расширить пешеходную часть и создать велодорожки. Улицы Жемчужная и Краснодонская предлагают расширить до четырех полос.
Наполняемость двух существующих школ (№57 и 76) превышает проектную почти вдвое, поэтому планируется реконструкция за счет увеличения их территории, что позволит увеличить мощность школ до 1,2 тыс. учеников. На участке есть четыре детских сада, но не все они в радиусе доступности. Архитекторы предлагают строительство нового детсада на 110 мест и реконструкцию двух детсадов с увеличением мощностей до 165 и 220 мест.
Важно, что по территории проходит линия электропередач 35 кВ, накладывающая ограничение на ее использование. По мнению проектировщиков, ЛЭП необходимо вынести на границу участка либо переместить под землю, так как охранная зона занимает весь квартал.
Владимир Астанин, председатель Союза строителей Воронежской области:
– Мастер-план – очень сложная вещь. Есть риск потратить время напрасно. Он должен быть плодом трех ветвей – проектировщиков, власти и бизнеса. Если не будет участия этих структур, мы качественного мастер-плана не получим. Каким образом сегодня будет участвовать потенциальный инициатор или инвестор этой территории – надо думать, это принципиально влияет на планировочные решения. Каждая из сторон должна брать на себя определенную ответственность. Если этого не будет, зачастую будем иметь «веселые картинки».
45-й Стрелковой Дивизии
О развитии трех участков общей площадью 11 га на улицах 45-й Стрелковой Дивизии, Бурденко, в переулке Здоровья рассказали архитекторы фирмы «Жилпроект» Андрей Тютерев и Дарья Щетинина.
скриншот презентации
Первый проектируемый участок находится между медучреждениями возле переулка Здоровья. Второй, наиболее крупный, – вдоль улицы 45-й Стрелковой Дивизии, третий участок – между улицами Транспортной и Бурденко. Дарья Щетинина отметила, что этот проект может быть экономически выгодным, так как рядом находится Центральный парк.
В первую очередь проектировщики обратили внимание на неудобный транспортный узел, связывающий улицы Бурденко и 45-й Стрелковой Дивизии. Они предложили соединить эти улицы, а в местах примыкания регулировать движение за счет светофора. На месте транспортного кольца появится свободный участок, где можно будет организовать пересадочный узел. Пешеходную часть улиц планируется расширить, создать велополосу и «карманы» для автомобилей.
скриншот презентации
На территории есть несколько важных ограничений: санитарная зона возле инфекционной больницы, где нельзя вести застройку (40% первого участка), уменьшение площади застройки на втором участке из-за смены транспортной сети и линия ЛЭП на третьем участке, которую предлагается нивелировать.
Снести планируется 30,1 тыс. кв. м. жилья с расселением 6744 человек.
скриншот презентации
По словам архитекторов, в районе сформируются отдельные кварталы с активными уличными фронтами и приватными дворами. Основная часть зданий будут 9−12-этажными в едином дизайне с отдельными высотными акцентами. Для первых этажей предполагается многофункциональное использование, в том числе коммерческие помещения с отдельным входом с уровня земли. Предполагается переменная этажность зданий и многообразие планировочных решений. Спортплощадки планируется разместить подальше от домов, чтобы не нарушать покой жителей. Под дворами хотят обустроить одноэтажные подземные паркинги на 1395 машино-мест. Наземные автостоянки будут на 1260 мест.
Отдельные участки соединятся с помощью новой городской улицы в районе транспортного узла – так называемой Аллеи здоровья. Она свяжет все три участка в единый пешеходный каркас и позволит комфортно пользоваться пешеходным способом передвижения.
скриншот презентации
Еще одним ключевым принципом станет создание локального многофункционального центра. Архитекторы обратили внимание и на популяризацию электротранспорта и предусмотрели зарядные устройства для электромобилей в подземных паркингах.
Предполагается строительство двух встроенно-пристроенных детских садов с общей вместимостью 300 мест (по 150). Существующую школу предлагают реконструировать с увеличением ее мощности до 825 мест.
Также проектировщики выделили стартовые дома, расположенные обособленно от застройки, что позволит реализовывать их независимо от остального участка.
Константин Кузнецов, помощник губернатора по вопросам архитектуры и градостроительства, председатель Воронежского отделения Союза архитекторов России:
– Мастер-планы дают замечательную возможность: на предварительной проработке обсуждаются плюсы и минусы, подключается администрация, включается огромное количество проблем. При комплексном подходе, огромном спектре участников получаем результат. Естественно, без архитекторов тут никак. За счет правильной архитектурной и градостроительной парадигмы удалось сохранить экономику практически в полном объеме и придать этому профессиональный взгляд. Это позволяет нам надеяться, что в ближайшее время мы по-другому посмотрим на все эти площадки, уйдем от пресловутой точечной застройки, сможем шире рассмотреть транспортный вопрос, инженерную инфраструктуру, включиться во все муниципальные и федеральные программы. Начало положено. Самое главное – найти финансовые инструменты, как подобную работу заказывать и оплачивать.
Воронежская область является передовиком в стране по многим вопросам, в том числе с точки зрения комплексного развития. Понимая, что у вас далеко не самые высокие цены на рынке, отрадно, что есть желание и интерес у региональных и муниципальных администраций двигаться вперед с точки зрения проработки качественных решений комплексной застройки. Самое главное, что есть этот интерес и у девелоперского сообщества и существует коммуникация власти с бизнесом, чтобы объединять усилия. Вопрос качества проектов мы считаем одним из ключевых на повестке дня, поэтому важно, что на базе таких открытых, в чем-то даже конкурсных процедур архитекторы могут дать свои предложения, посоревноваться идеями. Воронежская область диктует тренды и, надеюсь, продолжит диктовать их с точки зрения реализации качественных проектов.Антон Финогенов,
заместитель гендиректора Фонда «ДОМ.РФ»
){kind=link}