В Воронежской области растет число многоквартирных домов, жители которых предпочитают собирать взносы на капитальный ремонт на специальный счет, не доверяя «общему котлу». Если в 2015 году таких было 496, то к 2018 набралось уже 723 (из них в Воронеже 438, по области 285) – это около 8% от общего количества домов в регионе. Корреспондент РИА «Воронеж» разобралась, в чем минусы и плюсы спецсчета, а также выяснила, как покинуть «общий котел».
За и против
Жители принимают решение перейти на спецсчет из-за его прозрачности и надежности: владелец спецсчета не может провести ни одну операцию без разрешения жильцов, целевое расходование средств контролируют сами собственники, они же самостоятельно принимают решения по всем видам работ. Кроме того, капремонт можно провести в любое время, не дожидаясь сроков, указанных в региональной программе, конечно, если собрана необходимая сумма или взят кредит в банке. На спецсчет можно перевести и дополнительную сумму, например, если на общем собрании приняли решение об увеличении минимального взноса на капремонт. Эта сумма может быть потрачена не только на виды работ, предусмотренные законодательством (Закон Воронежской области от 08 июля 2013 года №106-ОЗ «О порядке подготовки и утверждения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Воронежской области»), но и на другие виды работ. Например, на ремонт подъезда.
– Решение перейти на спецсчет мы приняли еще в 2014 году. За это время уже три раза проводили работы в рамках капремонта. Это удобно, так как мы выбираем спектр работ, подрядчика, сроки. Самостоятельный выбор и отсутствие посредников позволяют удешевить работы. Конечно, мы консультируемся с ресурсоснабжающими организациями, – говорит председатель ТСЖ «Переверткина, 13» Елена Ширягина. – Тариф у нас обычный, как у всех, – 6,6 рубля с квадратного метра. Дом пятиэтажный – всего 56 квартир. Но у нас практически стопроцентная собираемость платежей. Я жильцам объяснила, что мы большой частный дом, поэтому ремонтировать надо не только свои квартиры, но и все здание – мы несем за это ответственность.
Но у спецсчета есть и минусы. На УК и ТСЖ ложится ответственность за расчет взносов, печать и доставку платежей. Необходимо заключить контракт со специализированной организацией, услуги которой платные. Обязанностью будет и работа с неплательщиками. Данные по уплате взносов и расходам владелец ежемесячно должен предоставлять в Госжилинспекцию. ГЖИ отслеживает поступление средств на спецсчете и их расходование владельцем. Если задолженность превысит 50%, деньги собственников вернутся в «общий котел», а спецсчет будет закрыт.
Кроме того, часто работы в рамках капремонта требуют серьезных затрат. Например, на замену лифтов жителям маленьких домов придется копить десятки лет. Те, кто делает взносы в «общий котел», быстрее обновят оборудование, так как котел выступает кассой взаимопомощи. На замену лифтов предусмотрены субсидии из федерального бюджета, однако деньги выделяют только государственным организациям, то есть региональному оператору. Таким образом, владельцы спецсчетов помощи не получат. Этот вопрос неоднократно поднимался на федеральном уровне, и до сих пор он не решен. На сегодняшний день Минстрой РФ разрабатывает порядок предоставления владельцам специальных счетов субсидий для проведения капитального ремонта.
Энергоэффективный капремонт
На господдержку жители, выбравшие спецсчет, могут рассчитывать при проведении энергоэффективного капремонта: в этом случае собственники могут рассчитывать на компенсацию части затрат из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Подать заявку на господдержку могут дома, владельцем спецсчета которых является региональный оператор. Компенсация составляет до 50% от стоимости работ, но не более 5 млн рублей. Чтобы стать участником проекта, собственникам квартир необходимо направлять заявку уже сейчас.
По словам председателя комитета облдумы по ЖКХ, энергетике и тарифам Татьяны Головачевой, под энергоэффективностью понимают такие работы, как модернизация системы отопления с установкой тепловых пунктов и приборов регулирования энергопотребления, утепление чердаков, крыш и подвалов. То есть то, что поможет жителям экономить на энергии.
Кроме того, дома, которые рассчитывают на господдержку, должны соответствовать нескольким требованиям. Во-первых, не являться аварийными и подлежащими сносу. Во-вторых, с момента ввода в эксплуатацию дома должно пройти более 5 и менее 60 лет. В-третьих, дома должны быть оснащены коллективными общедомовыми приборами учета потребления, а расчет по счетчикам должен проводиться не менее года (это необходимо, чтобы определить эффективность после проведения капитального ремонта: сравнить потребление до и после). Наконец, у домов не должно быть финансирования за счет средств регионального оператора из «общего котла».
Господдержка действует с января 2017 года. В Воронеже возможностью пока воспользовались только два дома – №22 и 38 на набережной Авиастроителей, которыми управляет «АВА-кров». На энергоэффективный ремонт потратили 23,5 млн рублей, а компенсация из Фонда содействия реформированию ЖКХ составила 9,02 млн. В домах закрыли потери тепловой энергии: привели в порядок входные группы, окна, межпанельные швы, а в подвалах установили системы регулирования подачи тепла, которые в автоматическом режиме уменьшают потребление при высокой температуре воздуха. По словам представителей УК «АВА-кров», процент экономии с квартиры после проведения ремонта достигает 300 рублей, или 15-20% от платежа. При этом в программе Минстроя указано, что энергоэффективным ремонт считается, если удалось достигнуть экономии в 10%. В целом экономия в этих многоэтажках сопоставима с платежом за капитальный ремонт.
Правда, говорит Головачева, существуют серьезные барьеры для применения энергоэффективных технологий:
– Во-первых, это низкая информированность собственников о возможностях проведения такого ремонта и положительных результатах от него. Во-вторых, энергосберегающие мероприятия значительно повышают стоимость капремонта. По опыту воронежских домов, стоимость ремонта 1 кв. м увеличилась на 5-10 тыс. рублей.
Как перевести средства на спецсчет
- Провести общее собрание собственников жилых помещений. Только протокол, который подпишут 50% собственников жилья, может быть основанием для выхода из «общего котла». Жителям предстоит выбрать владельца спецсчета. Им могут быть ТСЖ, жилищный кооператив, УК и региональный оператор – тот же Фонд капитального ремонта.
- Выбрать банк, в котором жители откроют спецсчет. Это должна быть российская финансовая организация из списка, опубликованного на сайте Центробанка. На официальном сайте ГЖИ Воронежской области в рубрике «Капитальный ремонт» также размещена информация о кредитных организациях, соответствующих требованиям. Общим решением надо установить и тариф: он должен быть не меньше предусмотренного законодательством – 6,6 рубля за 1 кв. м.
- Предоставить в Фонд капремонта и региональную Госжилинспекцию протокол о переходе на спецсчет. Если его владельцем будет не региональный оператор, направить следует заверенную копию протокола, а также договора с банком об открытии счета. Принятое собственниками решение вступит в силу сразу, однако только через год на открытый ими специальный счет поступят средства, накопленные ранее в «общем котле».
«Не спешите тратить деньги»
Заместитель генерального директора Фонда капитального ремонта многоквартирных домом Воронежской области Александр Тарасов дал несколько рекомендаций для владельцев спецсчетов:
- Представители ТСЖ и УК не должны принимать самостоятельных решений. Капремонт отличается от текущего тем, что для проведения хотя бы одного вида работ необходимо две трети голосов собственников квартир: мнения людей, которые пришли на собрание, недостаточно. Иначе жильцы могут пожаловаться в правоохранительные и надзорные органы или подать в суд.
- При проведении любого вида работ должен быть строительный контроль, начиная от создания проекта и заканчивая приемкой выполненных работ. Следует нанять профессиональную организацию, которая проследит за качеством ремонта. Контролер будет фиксировать все этапы и выявлять нарушения. Если спустя несколько лет выяснится, что ремонт сделан некачественно, к примеру, приведенная в порядок крыша начала протекать, собственники вправе подать в суд на ТСЖ или УК.
- Не жалейте денег на подготовительные работы. Должно быть проведено качественное обследование дома, грамотно составлена проектно-сметная документация. На любой вид работ необходим отдельный проект. Проверяйте сертификаты на все материалы.
- Проверяйте документы подрядных организаций. На сайте Фонда капремонта есть реестр квалифицированных компаний.
- Не спешите тратить деньги. Многие виды работ, которые подразумевает капремонт, делаются раз в 25-30 лет – в зависимости от срока службы конструктивного элемента или инженерной системы дома.
){kind=link}