Правительство РФ готовит изменения в программу льготной ипотеки для семей с двумя и более детьми. Анонсировано, что льготная ставка в 6% будет действовать на весь срок кредита, а не максимум на восемь лет (при рождении второго и третьего ребенка), как это происходит сейчас.
Как мера господдержки скажется на воронежском рынке, каковы сегодня жилищные запросы молодых семей и прогнозы экспертов по рынку новостроек – в материале РИА «Воронеж».
«Транзитное» жилье – в прошлом
Специалисты сходятся во мнении, что говорить о рынке жилья для молодых семей как таковом не приходится. Однако есть сегмент недвижимости, которому семейная молодежь отдает предпочтение.
Определяющими критериями при выборе квартиры, по словам директора проекта INFOLINE Евгения Лавриненко, у молодых по-прежнему остаются цена плюс индивидуальные запросы.
– Однокомнатная квартира в центре города по цене равна двухкомнатной в спальном, уже обжитом районе, трехкомнатной – на окраине или в ближайшем пригороде. Как правило, молодежь ориентируется на новостройки в жилых комплексах: однокомнатные от 35 «квадратов», «двушки» до 60 – с расчетом на пополнение семьи. Цена – примерно 1,8-2,5 млн рублей (40-45 тыс. рублей за квадратный метр). В городе это жилье, как правило, экономкласса – те же «панельки», за городом по той же цене можно купить «кирпич», – пояснил эксперт.
За 10 лет потребительское поведение воронежцев в части покупки жилой недвижимости сильно изменилось. Если раньше у человека было 500 тысяч рублей и он покупал жилье именно по этой цене – комнату в общежитии или «убитую» хрущевку, в ремонт которой нужно было вложить столько же, – то теперь, имея полмиллиона, человек идет в банк, берет кредит и приобретает жилье на долгие годы – хотя бы в пределах полутора миллионов.
И еще одно наблюдение. Раньше самым востребованным жильем были «однушки», сегодня – «двушки». В каждом ЖК уходят сначала двухкомнатные квартиры, после трехкомнатные и только потом однокомнатные. Во многих ЖК двухкомнатные квартиры распроданы, а квартир с интересными планировками нет уже на середину 2020-го. Люди берут не «транзитное» жилье, а на будущее – с расчетом на двух детей, понимая, что 10-15 лет придется выплачивать кредит.![]()
Илья Никитенко
риелтор, блогер
По маминой «логистике»
Молодые семьи предпочитают новые жилые комплексы со своей средой обитания: на территории должно быть самое необходимое – магазин, салон красоты, аптека. Все согласно маминой «логистике»: чтобы можно было добежать до магазина за хлебом и молоком, погулять с ребенком на детской площадке, сбегать в парикмахерскую и т. д.
– Топ запросов молодых семей по инфраструктуре выглядит примерно одинаково. Для семьи без детей на первом месте – наличие сетевого магазина. Для семей с детьми главное – детсад, школа, поликлиника. Для тех, у кого нет машины, важно, чтобы близко была остановка общественного транспорта. Для автовладельцев – парковка, – отметил Илья Никитенко.
Поисковый запрос
Много лет Игорь и Людмила Поповы вместе с дочкой жили в частном доме с родителями на ул. 9 Января. В 2017-м решили взять ипотеку и купить собственную квартиру. На поиски жилья ушло около полугода. В мае 2018-го семья приобрела двухкомнатную квартиру с предчистовой отделкой. Сделали ремонт. Заселились в декабре. Молодые люди рассказали, чем руководствовались при выборе жилья и как расставляли приоритеты.
Качество жилья
По словам супругов, им хотелось определенного уровня качества и комфорта квартиры.
– Нашим представлениям об идеальном жилье соответствуют «сталинки» (дома из кирпича, высокие потолки, просторная планировка), но это все-таки старый фонд, а мы хотели новое жилье. Причем желательно – в экологичном месте, чтобы чистый воздух и уголок природы под боком – лес или парк, – пояснила Людмила.
Газ в доме: индивидуальное отопление и плита
Как пояснил Игорь, в частном доме, где семья жила вместе с родителями, был газовый котел.
– Мы оценили его преимущества. Зато другие родители живут в многоэтажке с централизованным отоплением: зимой постоянно мерзнут, весной переплачивают за отопление, хотя его в принципе можно было бы и отключить. Поэтому при подборе жилья ориентировались на индивидуальное отопление – это удобно и экономично, – отметил Игорь.
У Людмилы был свой особый запрос – газовая плита.
![газ.jpg газ.jpg](/upload/medialibrary/02f/02f69f7aded0226240b7c92c39a43e77.jpg)
– Мы искали дом именно с газовыми плитами, и это оказалось не так-то просто: большинство новостроек от 10 этажей – и по нормам безопасности должны быть с электроплитами. Я же привыкла готовить именно на газовой… Если вдруг отключат электричество, то в темноте приятнее находиться сытым, чем голодным, – пояснила Людмила.
Парковка
В семье две машины, поэтому очень важно было наличие парковочных мест. Возможность свободно поставить свой автомобиль в любое время суток без междоусобной войны с соседями – дорогого стоит. Тем более что после введения в Воронеже платных парковок тема «припарковаться без проблем» стала особенно актуальной.
В итоге
– Жилье нашли за городом – в ЖК «Рождественский» (Рамонский район, напротив ТРЦ «Град»). Двухкомнатная квартира (67,8 «квадрата») в трехэтажном доме. Потолки высокие – около 3 м. Индивидуальное отопление, два парковочных места на квартиру. В отличие от Воронежа двор зимой чистится хорошо – собственная коммунальная служба работает каждый день, а не от случая к случаю. Из-за того что это пригород, платежи за ЖКХ существенно меньше. Единственное, что смущало, как будем возить дочку в школу в Воронеж, – в итоге оказалось, что это не так сложно. Муж завозит Настю по пути на работу. Правда, ей приходится пораньше вставать… Я работаю за городом: доезжаю до работы по окружной за 20 минут – по Воронежу через пробки было бы дольше, – пояснила Людмила.
В ЖК «Рождественский» строится муниципальный детский сад на 220 мест – ввод в эксплуатацию запланирован на 2020 год. Сегодня школьников из «Рождественского» возят на специальном автобусе в Ямное. При этом в Ямном уже строится новая школа на 1,2 тыс. мест. Ввод в эксплуатацию также запланирован на 2020-й.
От большинства жилых комплексов «Рождественский» отличает малоэтажность. Именно она создает забытую атмосферу «московских дворов 60-х», где понятие «семья» выходит за рамки отдельной квартиры, где люди друг друга знают, поддерживают добрососедские отношения и дружат семьями.
![](/upload/medialibrary/b0a/b0aa060a3c915bd9c48e3dbab7b467cb.jpg)
– Многие друзья живут в Воронеже, но после переезда меньше с ними общаться не стали. Все периодически бывают в сити-парке и по пути заезжают к нам на чай или кофе. Когда потеплеет, будем чаще встречаться… Ждем «бонусы» от лета – рядом природа, лес, чистый воздух… Квартиру купили в расчете на второго ребенка – площадь достаточная. Кстати, в нашем доме много молодых семей, детей – особенно малышни до 5 лет, – рассказал Игорь.
Трудно говорить об идеальном жилом комплексе, потому что идеалы у всех разные… Кто-то ищет квартиру рядом с работой, другой готов тратить на поездку до работы два-три часа… Но если абстрагироваться от субъективных моментов и представить себе идеальный по всем параметрам ЖК, то в этом случае цена квартир в нем станет существенным минусом, поскольку будет намного выше средней по рынку. Поэтому при поиске жилья люди ищут оптимальный именно для них вариант.![]()
Илья Никитенко
риелтор, блогер
«Омоложение» рынка
Илья Никитенко утверждает, что среди его клиентов примерно 60% – молодые семьи.
– Вот как раз сейчас намечается череда сделок – это люди, которым нет еще и 30. С чем связана такая активность?.. Стало гораздо проще получить ипотеку. Если раньше необходимо было предоставлять справку 2-НДФЛ и никак иначе, то сегодня ипотечный кредит зачастую можно получить, просто заполнив форму банка, – пояснил риелтор.
Еще одна причина активности молодых семей на рынке жилья – меры поддержки со стороны государства. В том числе – субсидии на покупку или строительство жилья, возможность использовать на эти цели материнский капитал, субсидирование процентной ставки по кредитам.
В рамках муниципальной программы по обеспечению населения Воронежа комфортным и доступным жильем в 2018 году жилье с использованием социальной выплаты приобрели 75 молодых семей. По состоянию на 1 января 2019 года в очереди на получение выплаты стоят 1014 семей.
Свои ипотечные программы для молодых семей есть и у банков, предлагающих льготные ставки по кредитам.
По мнению экспертов, усиление мер поддержки и, как следствие, рост спроса молодых семей на квартиры могут стать драйвером роста на рынке новостроек.
– Все зависит от правительства. Сейчас рассматривают возможность семье, где родились второй и третий ребенок, дать льготу на весь срок выплаты кредита – 6% годовых – вместо нынешних восьми лет максимум. Если эта мера поддержки начнет действовать, то люди, которые собирались покупать квартиру, не преминут этим воспользоваться. И даже те, кто пока не планировал покупку или рождение детей, могут изменить планы. С другой стороны, с 1 июля в силу вступают нововведения в законодательстве, касающиеся долевого строительства. Речь идет об эскроу-счетах. После заключения договора покупатель передает свой капитал не застройщику, а в банк на специальный счет. Застройщик получит деньги после ввода жилья в эксплуатацию. Это значит, что строить будут меньше и количество готовых объектов на рынке уменьшится, – отметил Илья Никитенко.
Сегодня мы видим сильную закредитованность населения. Более 20% заемщиков в России имеют 5 и более кредитов – при том что платежеспособность падает. Одновременно, согласно изменениям в законодательстве, прекращается долевое строительство, и мы переходим на схему «эскроу», где банки выступают в качестве страхователя. Это, скорее всего, приведет к повышению цен на жилье. Есть реальная угроза, что темпы прироста ипотечного кредитования в скором времени замедлятся. При этом снижение ставок по ипотечным кредитам для молодых семей до 6-7% и увеличение срока предоставления льготы могут смягчить негативные последствия от введения эскроу. Именно сегмент «молодая семья» может оказаться лидером ипотечного кредитования и драйвером роста рынка новостроек.![]()
Евгений Лавриненко
Директор проекта INFOLINE