Правительство РФ готовит изменения в программу льготной ипотеки для семей с двумя и более детьми. Анонсировано, что льготная ставка в 6% будет действовать на весь срок кредита, а не максимум на восемь лет (при рождении второго и третьего ребенка), как это происходит сейчас.
Как мера господдержки скажется на воронежском рынке, каковы сегодня жилищные запросы молодых семей и прогнозы экспертов по рынку новостроек – в материале РИА «Воронеж».
«Транзитное» жилье – в прошлом
Специалисты сходятся во мнении, что говорить о рынке жилья для молодых семей как таковом не приходится. Однако есть сегмент недвижимости, которому семейная молодежь отдает предпочтение.
Определяющими критериями при выборе квартиры, по словам директора проекта INFOLINE Евгения Лавриненко, у молодых по-прежнему остаются цена плюс индивидуальные запросы.
– Однокомнатная квартира в центре города по цене равна двухкомнатной в спальном, уже обжитом районе, трехкомнатной – на окраине или в ближайшем пригороде. Как правило, молодежь ориентируется на новостройки в жилых комплексах: однокомнатные от 35 «квадратов», «двушки» до 60 – с расчетом на пополнение семьи. Цена – примерно 1,8-2,5 млн рублей (40-45 тыс. рублей за квадратный метр). В городе это жилье, как правило, экономкласса – те же «панельки», за городом по той же цене можно купить «кирпич», – пояснил эксперт.
За 10 лет потребительское поведение воронежцев в части покупки жилой недвижимости сильно изменилось. Если раньше у человека было 500 тысяч рублей и он покупал жилье именно по этой цене – комнату в общежитии или «убитую» хрущевку, в ремонт которой нужно было вложить столько же, – то теперь, имея полмиллиона, человек идет в банк, берет кредит и приобретает жилье на долгие годы – хотя бы в пределах полутора миллионов.
И еще одно наблюдение. Раньше самым востребованным жильем были «однушки», сегодня – «двушки». В каждом ЖК уходят сначала двухкомнатные квартиры, после трехкомнатные и только потом однокомнатные. Во многих ЖК двухкомнатные квартиры распроданы, а квартир с интересными планировками нет уже на середину 2020-го. Люди берут не «транзитное» жилье, а на будущее – с расчетом на двух детей, понимая, что 10-15 лет придется выплачивать кредит.
Илья Никитенко
риелтор, блогер
По маминой «логистике»
Молодые семьи предпочитают новые жилые комплексы со своей средой обитания: на территории должно быть самое необходимое – магазин, салон красоты, аптека. Все согласно маминой «логистике»: чтобы можно было добежать до магазина за хлебом и молоком, погулять с ребенком на детской площадке, сбегать в парикмахерскую и т. д.
– Топ запросов молодых семей по инфраструктуре выглядит примерно одинаково. Для семьи без детей на первом месте – наличие сетевого магазина. Для семей с детьми главное – детсад, школа, поликлиника. Для тех, у кого нет машины, важно, чтобы близко была остановка общественного транспорта. Для автовладельцев – парковка, – отметил Илья Никитенко.
Поисковый запрос
Много лет Игорь и Людмила Поповы вместе с дочкой жили в частном доме с родителями на ул. 9 Января. В 2017-м решили взять ипотеку и купить собственную квартиру. На поиски жилья ушло около полугода. В мае 2018-го семья приобрела двухкомнатную квартиру с предчистовой отделкой. Сделали ремонт. Заселились в декабре. Молодые люди рассказали, чем руководствовались при выборе жилья и как расставляли приоритеты.
Качество жилья
По словам супругов, им хотелось определенного уровня качества и комфорта квартиры.
– Нашим представлениям об идеальном жилье соответствуют «сталинки» (дома из кирпича, высокие потолки, просторная планировка), но это все-таки старый фонд, а мы хотели новое жилье. Причем желательно – в экологичном месте, чтобы чистый воздух и уголок природы под боком – лес или парк, – пояснила Людмила.
Газ в доме: индивидуальное отопление и плита
Как пояснил Игорь, в частном доме, где семья жила вместе с родителями, был газовый котел.
– Мы оценили его преимущества. Зато другие родители живут в многоэтажке с централизованным отоплением: зимой постоянно мерзнут, весной переплачивают за отопление, хотя его в принципе можно было бы и отключить. Поэтому при подборе жилья ориентировались на индивидуальное отопление – это удобно и экономично, – отметил Игорь.
У Людмилы был свой особый запрос – газовая плита.
– Мы искали дом именно с газовыми плитами, и это оказалось не так-то просто: большинство новостроек от 10 этажей – и по нормам безопасности должны быть с электроплитами. Я же привыкла готовить именно на газовой… Если вдруг отключат электричество, то в темноте приятнее находиться сытым, чем голодным, – пояснила Людмила.
Парковка
В семье две машины, поэтому очень важно было наличие парковочных мест. Возможность свободно поставить свой автомобиль в любое время суток без междоусобной войны с соседями – дорогого стоит. Тем более что после введения в Воронеже платных парковок тема «припарковаться без проблем» стала особенно актуальной.
В итоге
– Жилье нашли за городом – в ЖК «Рождественский» (Рамонский район, напротив ТРЦ «Град»). Двухкомнатная квартира (67,8 «квадрата») в трехэтажном доме. Потолки высокие – около 3 м. Индивидуальное отопление, два парковочных места на квартиру. В отличие от Воронежа двор зимой чистится хорошо – собственная коммунальная служба работает каждый день, а не от случая к случаю. Из-за того что это пригород, платежи за ЖКХ существенно меньше. Единственное, что смущало, как будем возить дочку в школу в Воронеж, – в итоге оказалось, что это не так сложно. Муж завозит Настю по пути на работу. Правда, ей приходится пораньше вставать… Я работаю за городом: доезжаю до работы по окружной за 20 минут – по Воронежу через пробки было бы дольше, – пояснила Людмила.
В ЖК «Рождественский» строится муниципальный детский сад на 220 мест – ввод в эксплуатацию запланирован на 2020 год. Сегодня школьников из «Рождественского» возят на специальном автобусе в Ямное. При этом в Ямном уже строится новая школа на 1,2 тыс. мест. Ввод в эксплуатацию также запланирован на 2020-й.
От большинства жилых комплексов «Рождественский» отличает малоэтажность. Именно она создает забытую атмосферу «московских дворов 60-х», где понятие «семья» выходит за рамки отдельной квартиры, где люди друг друга знают, поддерживают добрососедские отношения и дружат семьями.
– Многие друзья живут в Воронеже, но после переезда меньше с ними общаться не стали. Все периодически бывают в сити-парке и по пути заезжают к нам на чай или кофе. Когда потеплеет, будем чаще встречаться… Ждем «бонусы» от лета – рядом природа, лес, чистый воздух… Квартиру купили в расчете на второго ребенка – площадь достаточная. Кстати, в нашем доме много молодых семей, детей – особенно малышни до 5 лет, – рассказал Игорь.
Трудно говорить об идеальном жилом комплексе, потому что идеалы у всех разные… Кто-то ищет квартиру рядом с работой, другой готов тратить на поездку до работы два-три часа… Но если абстрагироваться от субъективных моментов и представить себе идеальный по всем параметрам ЖК, то в этом случае цена квартир в нем станет существенным минусом, поскольку будет намного выше средней по рынку. Поэтому при поиске жилья люди ищут оптимальный именно для них вариант.
Илья Никитенко
риелтор, блогер
«Омоложение» рынка
Илья Никитенко утверждает, что среди его клиентов примерно 60% – молодые семьи.
– Вот как раз сейчас намечается череда сделок – это люди, которым нет еще и 30. С чем связана такая активность?.. Стало гораздо проще получить ипотеку. Если раньше необходимо было предоставлять справку 2-НДФЛ и никак иначе, то сегодня ипотечный кредит зачастую можно получить, просто заполнив форму банка, – пояснил риелтор.
Еще одна причина активности молодых семей на рынке жилья – меры поддержки со стороны государства. В том числе – субсидии на покупку или строительство жилья, возможность использовать на эти цели материнский капитал, субсидирование процентной ставки по кредитам.
В рамках муниципальной программы по обеспечению населения Воронежа комфортным и доступным жильем в 2018 году жилье с использованием социальной выплаты приобрели 75 молодых семей. По состоянию на 1 января 2019 года в очереди на получение выплаты стоят 1014 семей.
Свои ипотечные программы для молодых семей есть и у банков, предлагающих льготные ставки по кредитам.
По мнению экспертов, усиление мер поддержки и, как следствие, рост спроса молодых семей на квартиры могут стать драйвером роста на рынке новостроек.
– Все зависит от правительства. Сейчас рассматривают возможность семье, где родились второй и третий ребенок, дать льготу на весь срок выплаты кредита – 6% годовых – вместо нынешних восьми лет максимум. Если эта мера поддержки начнет действовать, то люди, которые собирались покупать квартиру, не преминут этим воспользоваться. И даже те, кто пока не планировал покупку или рождение детей, могут изменить планы. С другой стороны, с 1 июля в силу вступают нововведения в законодательстве, касающиеся долевого строительства. Речь идет об эскроу-счетах. После заключения договора покупатель передает свой капитал не застройщику, а в банк на специальный счет. Застройщик получит деньги после ввода жилья в эксплуатацию. Это значит, что строить будут меньше и количество готовых объектов на рынке уменьшится, – отметил Илья Никитенко.
Сегодня мы видим сильную закредитованность населения. Более 20% заемщиков в России имеют 5 и более кредитов – при том что платежеспособность падает. Одновременно, согласно изменениям в законодательстве, прекращается долевое строительство, и мы переходим на схему «эскроу», где банки выступают в качестве страхователя. Это, скорее всего, приведет к повышению цен на жилье. Есть реальная угроза, что темпы прироста ипотечного кредитования в скором времени замедлятся. При этом снижение ставок по ипотечным кредитам для молодых семей до 6-7% и увеличение срока предоставления льготы могут смягчить негативные последствия от введения эскроу. Именно сегмент «молодая семья» может оказаться лидером ипотечного кредитования и драйвером роста рынка новостроек.
Евгений Лавриненко
Директор проекта INFOLINE
