В пятницу, 31 мая, в воронежском Театре кукол открылся архитектурный форум «Зодчество ВРН» (16+). Одна из центральных сессий первого дня – «Строить и/чтобы жить» – была посвящена настоящему и будущему многоквартирного жилья в России. Встреча собрала архитекторов ведущих проектных бюро России и представителей застройщиков. Они рассказали о своих проектах и подискутировали о том, как развивается рынок многоквартирного жилья в России. Подробнее – в нашем материале.
«В России строят много»
Модератор встречи, архитектор из Санкт-Петербурга Дмитрий Соловьев, открывая дискуссию заметил, что сегодня в России на человека в среднем приходится 28 кв. м. Для сравнения, в странах Западной Европы этот показатель другой – в среднем 46 кв. м. на человека. При этом президент Владимир Путин поставил задачу к 2030 году увеличить количество квадратных метров на человека до 33 кв. м.
– В России строят много. Наверняка каждый из вас задавался вопросом: для чего вообще нужен такой колоссальный объем многоквартирного жилого фонда? Но если мы посмотрим на динамику строительства жилья за весь XX век, поймем, что так хорошо вводом многоквартирных домов мы еще не были обеспечены, потому что с 1918 по 1959 год темпы урбанизации росли, а жилья практически не строили. С 1959 по 1995 год этот показатель увеличился на 9,9% – до 18 кв. м на человека. По сути, сегодня мы вынуждены догонять сложившееся в советское время отставание в квадратных метрах, строить больше. Мы не говорим о качестве этих домов – это количество квадратных метров жилого фонда в нашей стране на человека, – пояснил Дмитрий Соловьев.
По словам архитектора, только четверть жилых построек в России (26%) – это относительно новые здания, которым 25 лет. 67% домов – это советское наследие 1960−1970-х годов.
– О чем это говорит? Это будущий отложенный спрос на комфортное жилье, – отметил Дмитрий Соловьев. – Люди, которые живут в этих домах, со временем задумаются о том, как улучшать свои жилищные условия.
Архитектор добавил, что 2% жилого фонда в России – это дореволюционные здания. С точки зрения своих технических характеристик и архитектуры это более ликвидная недвижимость.
Дмитрий Соловьев подчеркнул, что сегодня жилье в России – дефицитный ресурс, на который высокий спрос.
– Низкая база жилого фонда – это предпосылка тех проблем, которые существуют на рынке жилья. А именно – рост цен, уменьшение средней площади лотов и ипотека – как самый распространенный способ приобретения жилья сегодня. Доступность жилья сегодня определяется не стоимостью лотов, а стоимостью ипотечного платежа. Может показаться, что все эти проблемы далеки от архитектуры, но на самом деле это то, что непосредственно влияет на облик наших городов. В последние 20−30 лет мы просто закрываем объемы – строим количество квадратных метров, – рассказал Дмитрий Соловьев.
По словам архитектора, только в последние 15 лет у клиентов появляется запрос на иное качество жилья – с более экономичными планировочными решениями, более комфортными дворовыми пространствами и местами общего пользования (МОПами).
«Люди относятся к квартирам как к инвестиционному продукту»
Доцент института демографии им. А. Г. Вишневского НИУ ВШЭ (Москва) Надежда Шилова отметила: на стоимость квартир влияют такие факторы, как курс рубля к доллару, ипотечная ставка (более 80% жилья строится в ипотеку), ставка ЦБ, объем выданных кредитов на покупку жилья на первичном рынке.
– «Вторичка» подстраивается под «первичку». В зависимости от того какие цены будут на первичном рынке, у вас будет динамика и на вторичном, – пояснила эксперт.
По словам Надежды Шиловой, покупатель относится к жилью как к инвестиционному продукту.
– Да, часть людей покупает квартиры для себя. Но даже в этом случае они задумываются о ликвидности квартир и возможности их перепродать, думают, насколько вырастут цены на квартиры. Чаще всего инвестиционная квартира – это маленькая квартира под сдачу, – заметила Надежда Шилова.
Эксперт также добавила, что цены на жилье не могут снизиться, если рынок монополизирован. Более 50% объема ввода многоквартирного жилья в России приходится на четыре самых доходных и прибыльных региона – Москву, Московскую область, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Ленобласть. В них возведением жилья занимается 5% российских застройщиков.
С введением эскроу-счетов (эскроу-счет – это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком – прим. ред.) рынком стали управлять банки. 80% эскроу-счетов в России принадлежит трем крупнейшим банкам.
– Мы наблюдаем еще большую монополизацию рынка, уход мелких застройщиков, поскольку им недоступна работа с этими крупнейшими банками и в принципе открытие эскроу-счетов, – добавила Надежда Шилова.
Эксперт также рассказала, что домохозяйства не должны тратить на покупку, аренду и обслуживание жилья более 30% своего дохода – иначе оно находится в жилищном стрессе.
– Находясь в жилищном стрессе, вы не можете пропустить ни одного платежа, иначе вы попадаете в долги и не можете их выплатить. В этом случае домохозяйство становится неустойчивым и может потерять квартиру, – отметила Надежда Шилова.
По словам эксперта, 40% населения России при покупке или аренде квартиры попадают в жилищный стресс, а 20% населения ни при каких условиях не смогут себе позволить купить или арендовать жилье.
В погоне за сверхприбылью
В дискуссии поучаствовали застройщики и архитекторы. Управляющий партнер архитектурно-дизайнерского бюро из Краснодара Артем Слюсаревский рассказал о динамике строительства жилья на примере своего города. Он напомнил, что Краснодар – самый молодой российский город-миллионник. С 2010 по 2017 год прирост населения города составил 78% - за счет миграции населения город увеличился почти в два раза. С ростом города гонящиеся за прибылью девелоперы стали застраивать Краснодар некачественным жильем, которое, по словам архитектора, уже устарело.
– Я думал: чем выше спрос, тем выше конкуренция. А значит, тем быстрее мы будем эволюционировать с точки зрения качества жилья. Но произошло страшное. Когда компании получают сверхприбыли, они перестают рассуждать категориями продукта. Когда хозяйствующий субъект понимает, что у него и так купят, он задает себе вопрос: зачем заморачиваться, если можно сдать квадратные метры, забыть про них и строить следующие «квадраты», увеличивая ликвидность? Долгое время наш рынок жилья развивался именно так. Уже сейчас в Краснодаре настроили большое количество стыдных квадратных метров. Мне как архитектору выбрать себе жилье в Краснодаре сложно. В одних домах нет дворов, в других нет МОПов, в третьих мне негде выгулять собаку, в четвертых негде припарковать машину, – посетовал архитектор.
«Добрососедское пространство»
Начальник архитектурно-строительной группы АО Проектный институт «Гипрокоммундортранс» (Воронеж) Александра Шевцова презентовала будущий микрорайон «Ключи», который строится на левом берегу облцентра. По ее словам, этот продукт как раз учитывает новые запросы населения о комфорте жилья и наличии социальной инфраструктуры.
– Название «Ключи» предложил губернатор Александр Гусев. Нам оно откликнулось. В нашем представлении это зеленая река, которая соединяет жилые дома социальной инфраструктурой, – отметила Александра Шевцова.
«Ключи» – городской квартал с высокой концентрацией объектов социальной инфраструктуры. На территории будет построено шесть жилых комплексов, детский сад и поликлиника. В 2023 году у микрорайона появилась новая школа №107 на 1,5 тыс. мест.
Представитель компании-застройщика Александр Бражник рассказал, что два года назад на месте нынешней школы №107 и строящегося микрорайона был большой пустырь. Здесь не было даже транспортных связей.
– Эта территория носила депрессивный характер и многие годы не рассматривалась для строительства. На эту разорванную ткань городского хозяйства нужно было наложить «платку». Нужно было увязать все транспортными сетями, обеспечить удовлетворение социальных потребностей. Мы решили, что будем осваивать эту территорию в формате современного городского квартала. Мы развили улично-дорожную сеть, построили все сети. Институт «Гипрокоммундортранс» по-новому запроектировал Остужевскую развязку, – рассказал Александр Бражник.
По задумке архитекторов проектного бюро, во дворах микрорайона не будет машин – они будут находиться на территории подземного паркинга. Планируется создание и надземного многоуровневого паркинга.
За счет того что дворы будут освобождены от автомобилей, в микрорайоне будет просторная прогулочная территория – зеленый пешеходный бульвар. Пространство будет делиться на функциональные зоны – тихие, активные, игровые. Будет в микрорайоне и своя площадь событий, где можно будет посмотреть фильм под открытым небом и организовать концерт.
– Такой подход позволяет создать не просто дружелюбное, но добрососедское пространство, – отметила Александра Шевцова.
Напомним, форум «Зодчество ВРН» продолжится и в субботу, 1 июня. Подробнее о программе фестиваля можно узнать здесь.
В пятницу, 31 мая, в центральной пленарной сессии форума «Зодчество ВРН» принял участие губернатор Александр Гусев. Модератором секции был министр архитектуры и градостроительства Воронежской области Андрей Еренков. На встрече представители проектных офисов обсудили важность мастер-планирования городов. Подробнее – в материале РИА «Воронеж».
){kind=link}