В первой половине этого года воронежцы взяли в кредит на покупку жилья в 1,5 раза больше денег, чем в прошлом: как и остальные россияне, жители региона готовятся к изменениям правил семейной ипотеки, намеченным на 1 октября. Эксперты предупреждают: условия льготных займов станут жестче. Почему семьям с одним ребенком будет сложнее купить жилье? Помогут ли новые правила повысить рождаемость? И как отразятся изменения на строительном рынке? В этой животрепещущей теме постаралось разобраться РИА «Воронеж».
Ставки и сроки
По данным Центробанка, в первом полугодии жители области взяли 7 тыс. ипотечных кредитов на 27,3 млрд рублей – на 50% больше, чем в аналогичном периоде 2025-го. И это при том, что в феврале условия льготной ипотеки, позволяющей семьям с детьми получить кредит под 6% годовых, ужесточились: разрешен только один такой заем на семью, и запрещено его оформление на родственника с детьми.
Динамика объясняется просто: условия должны вновь измениться, и семьи спешат запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. Первоначально планировалось, что новые правила заработают 1 июля, но Минфин и Минстрой взяли отсрочку еще на три месяца.
Что же должно измениться?
- Речь идет о дифференциации ставок в зависимости от количества детей, – говорит начальник управления ипотечного кредитования и сервиса «Дом клик» воронежского отделения Сбербанка Олег Гулянский. – На уровне правительства обсуждается срок льгот: возможно, он станет короче, после чего будет происходить переход на рыночную ставку. При этом, на наш взгляд, общий объем рынка не сильно снизится – просто произойдет перераспределение в пользу базовой ставки, которая на сегодняшний день благодаря банковским инструментам достаточно конкурентоспособна, хотя и выше льготной.
Ведущий бренд-менеджер агентства недвижимости «Этажи-Воронеж» Наталья Плужникова была конкретнее – правда, оговорилась, что речь пока может идти только о слухах.
- Ставка для семей с одним ребенком должна составить 10%, – приоткрыла завесу эксперт. – Для семей с двумя детьми она останется равной 6%, а при трех и более детях уменьшится до 4%. Но срок сократится с 30 до 15 лет, а это значит, что ежемесячный платеж увеличится в любом случае, и не все семьи смогут приобрести то жилье, которое хотели бы.
Обсуждается еще одна новелла – повышенная ставка для разведенных родителей. Мера должна помочь против схем с фиктивными разводами.
Портрет в залог
Кроме того, может всерьез усложниться процедура выдачи льготного кредита – банки все активнее начинают применять т. н. цифровой портрет заемщика. Например, от претендента на кредит могут потребовать подтвердить свою занятость через портал «Госуслуги».
- Мы все понимаем, что еще есть сегмент россиян, которые официально не работают, – обращает внимание руководитель ипотечного центра «Сити центр» Денис Моргунов. – Сегодня он уже фактически отрезан. Цифровой портрет учитывает все: налоги, собственность, даже социальные сети. Сложность кратно увеличивается: теперь минимум месяц нужно только готовиться к одобрению ипотеки – проверить кредитные карты, уплату налогов и штрафов. Проверить все, а лучше – проконсультироваться с ипотечным брокером, ведь, даже будучи уверенным, можно что-то не учесть.
Квартира для второго
С ужесточением условий постепенно теряется и изначальный смысл семейной ипотеки – стимулирование демографического роста. С учетом растущих расходов на ребенка даже ставки в 6% и 4% вовсе не кажутся льготными.
- Сегодня семейная ипотека – это возможность купить маленькую студию, – констатирует Денис Моргунов. – Получается, у нас появился ребенок, а мы покупаем квартиру площадью 25 кв. м – зачем?
Разумеется, такая перспектива не может не отразиться на планировании семьи.
- Допустим, у нас один ребенок, и мы задумываемся над тем, что нужен второй, – объясняет ответственный секретарь воронежского отделения Национальной родительской ассоциации Елена Яковец. – Но для этого хорошо бы вместо однушки или студии иметь хотя бы двухкомнатную квартиру. Если повышается ставка, семья отложит рождение второго ребенка для того, чтобы сначала приобрести жилье. Какую стратегию сегодня выбирают девушки? Получить образование, устроиться на работу и получить стаж, накопить денег – и на ипотеку, и для того, чтобы папа не убился на работе за двоих, пока мама будет в декрете. И только после этого – дети. Кроме того, меняются правила игры, а ведь ребенок – это долгосрочный проект, и хорошо бы их знать заранее.
Надежда на вклады
Безусловно, от изменений проиграет и строительный сектор. Генеральный директор строительной компании «Комфорт строй» Александр Бражник привел такую арифметику:
-
На воронежском рынке каждый месяц заключается 500−600 сделок. Сейчас
одновременно строится около 130 жилых комплексов.
Многие эксперты возлагают надежды на вклады населения, которые по мере снижения ключевой ставки теоретически должны высвободиться и хлынуть на строительный рынок, ведь недвижимость принято считать самой надежной «валютой». Александр Бражник, однако, эти надежды не разделяет.
- В Воронежской области всего 8% вкладов объемом выше миллиона рублей, – отмечает девелопер. – На застройщика сейчас ложится основное бремя. Идет снижение цен, только каждый пятый проект официально оказывается доходным. По сравнению с цифрами в проектном финансировании мои коммерческие расходы выросли в три раза. За счет чего? Субсидирование, скидки, работа с риэлторским сектором. Беспрецедентная конкуренция вынуждает тратить все больше и больше.
Ключ от «черного ящика»
Часто застройщики идут по пути удешевления – сокращают площадь жилья, экономят на его качестве. Поможет ли такая стратегия пережить трудные времена – большой вопрос: рынок, по признанию его участников, сегодня представляет собой «черный ящик». Как именно нужно адаптироваться к новой реальности, не вполне представляют даже профессионалы.
- Аналитики формируют стратегии, мы рассчитываем количество квартир, условия ипотеки и другие параметры, но жизнь богаче, и на выходе все оказывается по-другому, – делится Александр Бражник. – Каждый девелопер открывает этот «черный ящик» по-своему. Спрос будет структурироваться, и нужно структурировать продукт – изучать целевую аудиторию и формировать гибкое поведение.
Факторов множество, ведь сегодня спрос зависит уже не только от качества жилья, но и от района – его преимуществ, недостатков и перспектив.
- Нужно ориентироваться на инфраструктуру, условия для семьи, на тех, кто живет поблизости, – полагает Олег Гулянский. – И для застройщика важно рассуждать в той же плоскости, что и семья, которая собирается купить жилье.
Умение подстроиться под семейные сценарии и станет, по мнению экспертов, главным условием выживания на труднопредсказуемом рынке.
){kind=link}