Воронежский сенатор Сергей Лукин заявил о необходимости защитить права владельцев жилья и застройщиков в равной мере. В Совете Федерации обсудили необходимость законодательной «донастройки» отношений между застройщиками и покупателями. В круглом столе на тему «Соблюдение баланса интересов потребителей и застройщиков при оценке качества построенных жилых домов» приняли участие сенаторы, представители органов государственной власти, общественных организаций, строительных ассоциаций, эксперты.

Обсуждаемая проблема назрела, уверен сенатор от Воронежской области Сергей Лукин. В последние несколько лет застройщики из разных регионов России обеспокоены распространившейся негативной практикой. Юридические компании активно предлагают услуги владельцам квартир, обещая взыскать с застройщика через суд грандиозные суммы за выявленные недоделки. При этом основной упор делается на выявление недостатков, не влияющих на безопасность и комфорт проживания в квартире, особенно таких, которые не могут быть выявлены без привлечения экспертов и применения специальных технических средств. Суммы исков могут не только многократно превышать стоимость устранения дефектов, но и быть сопоставимыми с ценой квартиры. Основная масса исковых заявлений касается жилых домов, находящихся на гарантии, в которых собственники квартир проживают в течение двух-четырех лет, при гарантийном сроке объекта долевого строительства в пять лет. Цель подобных атак, поставленных на поток, не устранение строительных недостатков, а получение материальной выгоды, в том числе юридической компанией.

– Сложившаяся ситуация создает угрозу финансовой устойчивости застройщиков, а значит, создает риски и для покупателей жилья. Проблема требует незамедлительного правового регулирования, – подчеркнул парламентарий.

Отметим, что похожее положение дел некоторое время назад наблюдалось в сфере автострахования. Но после законодательных решений, закрывших возможность наживы, недобросовестные юридические компании переключились на новое «перспективное направление» – рынок жилья.

Сергей Лукин в своем докладе подробно проанализировал пробелы в законодательстве, которые создают почву для сложившейся ситуации. Он отметил, что в сейчас в Законе «О долевом строительстве» недостаточно прописана мера ответственности застройщика, некоторые моменты не отрегулированы, поэтому суды апеллируют к Закону «О защите прав потребителей», который не учитывает аспекты долевого строительства, фактически приравнивая приобретение квартиры к покупке одежды, обуви и бытовой техники, – компенсационные выплаты назначаются по единой схеме.

– Полагаю, что Закон «О защите прав потребителей» в действующей редакции некорректно применять к правоотношениям, вытекающим из строительства: размер неустойки и штрафа в завышенном размере был установлен законодателем в 1992 году исходя из незначительной стоимости товаров повседневного спроса, в то время возможность приобретения дорогостоящих объектов не была учтена, – пояснил Сергей Лукин.

Сенатор считает целесообразным внести в Закон «О защите прав потребителей» самостоятельный раздел, который отрегулирует правоотношения, связанные с приобретением объектов недвижимости.

– Нужно принимать во внимание высокую стоимость такого товара, как жилье, в том числе установить размер неустойки исходя из стоимости устранения недостатков, а не цены объекта, как это происходит сейчас, – добавил Сергей Лукин.

Сенатор уверен: необходимо соблюдать разумный баланс между размером убытков, причиненных потребителю в связи с просрочкой удовлетворения его требований, и начисленной суммой неустойки. Он напомнил, что, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, неустойка носит компенсационный характер, однако судебная практика свидетельствует о том, что зачастую с застройщиков взыскиваются суммы, несоразмерные со стоимостью устранения выявленных дефектов. Сергей Лукин считает важным на уровне законодательства исключить возможность начисления заведомо завышенных выплат, поскольку это создает почву для злоупотребления правом со стороны недобросовестных юридических компаний. По мнению парламентария, необходимо установить разумные рамки ответственности застройщиков, ограничив начисление неустойки.

– Также в правоприменительной практике выявлена проблема неоднозначного толкования законодательства о стандартизации и, как следствие, разногласия в вопросах являются ли допущенные отступления строительными недостатками, – заявил Сергей Лукин.

Законом «О стандартизации в РФ» признается добровольность применения стандартов, за исключением тех, применение которых обеспечивает безопасность. Причем нормы, предусмотренные «СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия», нарушение требований которого является основой большинства исковых требований по недостаткам в квартирах, включен Росстатом в перечень документов, применение которых должно осуществляться на добровольной основе. Судебная практика неоднозначна – ряд судов приходит к выводу об обязанности застройщиков соблюдать требования норм, отнесенных к категории «для добровольного применения».

– Необходимо на законодательном уровне утвердить стандарты качества строительства, обязательные к применению всеми застройщиками. При этом пришло время провести ревизию строительных норм и правил, изменить или отменить устаревшие нормы в рамках процедуры «регуляторной гильотины», установив отдельные требования для стандартного жилья и элитных помещений, которые будут учитывать современные технологии строительства и потребности потребителей, – подчеркнул Сергей Лукин.

Кроме того, сенатор в своем выступлении предложил внести изменения в Закон «Об участии в долевом строительстве», которые будут предусматривать право потребителей обращаться к застройщику с требованием о денежной компенсации стоимости ремонтных работ или соразмерного уменьшения цены договора только в том случае, если застройщик отказывается либо уклоняется от устранения недостатков собственными силами или за счет собственных средств. При этом, по мнению Сергея Лукина, наличие недостатков в помещении должно подтверждаться заключением независимого эксперта, квалификация которого подтверждена надлежащим образом – такого требования в настоящее время не существует, поэтому уровень проведенной экспертизы вызывает массу нареканий. Закон должен содержать также и обязательства потребителя предоставить доступ в помещение для выполнения работ.

С необходимостью обязательного первоочередного досудебного этапа урегулирования споров между владельцами квартир и застройщиками согласились большинство участников круглого стола. Сенатор Ирек Ялалов, представляющий в Совете Федерации Республику Башкортостан, ознакомил собравшихся с законопроектом, внесенным в Госдуму Государственным собранием (Курултаем) Республики Башкортостан, – документ основан на аналогичном подходе.

Вопрос сомнительной квалификации экспертов, которых привлекают юридические компании для выявления строительных дефектов, поднятый Сергеем Лукиным, получил большой отклик в ходе обсуждения. Призвали рассмотреть возможность лицензирования или иные формы государственного контроля деятельности по проведению строительно-технической экспертизы старший прокурор Главного управления по надзору за исполнением федерального законодательства Генпрокуратуры Алексей Зарецкий и заместитель министра строительства РФ Дмитрий Волков. Замглавы Минстроя также акцентировал внимание на том, что документы технического регулирования созданы для использования в строительстве, а не для защиты прав потребителей. По его словам, необходимо сузить предмет возможных споров и принять однозначные законодательные нормы, определяющие спектр претензий владельцев жилья.

– Необходимо выработать такой правовой подход, который не только обеспечит реальное соблюдение и защиту прав потребителя, но и не допустит возможности злоупотребления правом с намерением получения необоснованной выгоды за счет застройщика. Все участники правовых отношений рынка жилищного строительства должны быть защищены в равной мере, – подчеркнул сенатор Сергей Лукин.

Конкретные предложения участников круглого стола отразят в итоговом документе мероприятия.

Заметили ошибку? Выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter