«Так можно было» – это серия материалов на портале РИА «Воронеж», в которых журналист будет делиться с читателями практической информацией, добытой им из различных источников. В проекте «Так можно было» автор беседует с читателями от первого лица и рассказывает то, что смог узнать сам. Мы затронем темы, которые, вероятно, вас давно интересовали, но собрать по ним ответы было довольно сложно, долго или недосуг.
Первая публикация проекта – о том, трудно ли воронежцу переехать в частный дом, сколько это стоит, с чего нужно начинать и с какими подводными камнями можно столкнуться на пути к персональному счастью на 10 сотках.
Информацией делится обозреватель РИА «Воронеж» Дмитрий Купервассер:
– Мысль о приобретении собственного жилья рано или поздно посещает каждого. Начав перебирать варианты с квартирами, я поймал себя на том, что устал от многоэтажек. Частный дом? Почему бы и нет, решил я. Но для того чтобы понять, насколько это вообще реально, нужно было поговорить с опытными людьми и выяснить, хватит ли у меня на это денег, где выбрать подходящий для строительства дома участок земли и какие сюрпризы могут меня ожидать после новоселья.
Лимит возможностей
«В деревню, в глушь» меня не тянет: все-таки ежедневно придется ездить на работу и выпадать из ритма города не хочется. В связи с этим возникает закономерный вопрос: можно ли найти частное жилье в самом Воронеже или в ближайшем пригороде, чтобы рядом была необходимая инфраструктура и сумма расходов не вылезала за пределы 7 млн рублей?
Беглый интернет-обзор внес ясность: почти нереально купить хороший (и в эстетическом, и в техническом смысле) готовый дом на нормальном по площади участке в приемлемом районе. Для этого нужно продать две-три трехкомнатные в центре. А у меня их, увы, нет.
Поэтому я понял, что переезд в частный дом – это «многоходовочка», которую выгоднее начинать с покупки участка. Но, во-первых, как его правильно выбрать? А во-вторых, сколько будет стоить построить на нем дом?
Риелтор: говорит профессионал
В особенностях земельных наделов я не силен, поэтому решил обратиться к риелтору. Специалист по недвижимости Галина Панова рассказала мне о предложениях по земельным участкам в Воронеже или ближайшем пригороде.
– Можно ли, обладая, условно, 2 миллионами рублей, найти хороший участок, чтобы это было недалеко от города, и дорога до центра не отнимала много времени?
– Нужно понимать, насколько участок должен быть просторным. Если мы говорим о 10 сотках (а это самый частый запрос), двух миллионов на покупку хорошего участка более чем достаточно. В настоящее время широкий выбор земельных участков именно под строительство жилых домов, многие уже даже с согласованными техническими условиями.
– Какой суммой следует располагать молодой семье, чтобы купить небольшой участок с одноэтажным уютным домом? Всегда ли это дороже, чем, к примеру, трешка в новостройке в центре?
– Сегодня купить новую трехкомнатную квартиру в центре города – это, пожалуй, даже дороже, чем построить дом. Конечно же, тут дело в деталях: какая нужна «трешка» и какой коттедж. Для примера возьмем одного из наших последних клиентов (молодой мужчина с супругой и двумя детьми), который предпочел дом квартире. Квартира с отделкой (70 кв. м) в центре Воронежа обошлась бы им как минимум в 5,5 млн рублей. Сегодня они живут в Подгорном, в частном доме на участке 6,5 соток. Дом под ключ (80 кв. м) с отделкой с учетом оформления всех документов им обошелся в 4,6 млн рублей. На сэкономленные деньги молодая семья приобрела мебель и технику, обустроила свой участок и даже установила каркасный бассейн. Так что утверждение, что частное жилье дороже, чем квартира в центре, спорно. Но повторюсь: все зависит от желаний клиента, к тому же квартира – это готовый продукт, а с домом можно пофантазировать на свой вкус.
– А сколько будут стоить услуги риелтора, если я точно решусь начать искать участок?
– Наши услуги формируются и складываются в зависимости от запроса. Юридические услуги: от 8 тыс. до 40 тыс. рублей – тут все зависит от самого участка и способа приобретения.
– Насколько, судя по вашим клиентам, за последние пару лет изменился спрос на частное жилье и участки? Есть ли рост?
– Однозначно, рост есть. На сегодняшний день клиентский поток с запросами на частное жилье, в том числе и участки, увеличился многократно. Буквально два-три года назад клиенты в сторону частных домов и участков смотрели не очень заинтересованно. Строить собственное жильё, особенно за пределами города, решались единицы. В основном приобретали уже вторичные жилые дома, и, как правило, в черте города.
На сегодняшний день все большее количество наших клиентов хотят построить дом своей мечты – причем, как правило, за чертой города. Спрос на строительство таких объектов в настоящее время обусловлен еще и тем, что банки стали предлагать выгодные ипотечные продукты, именно под строительство индивидуальных жилых домов.
– Какие пригородные районы сейчас являются наиболее популярными среди желающих иметь собственный дом?
– Какого-то одного района-лидера я бы не выделила. Сейчас популярны участки в Репном, Малышево, Ямном, Новой Усмани, Рыкани и Староживотинном.
Все-таки – сколько?
Вместе с моей хорошей знакомой Альбиной, которая совсем недавно поселилась в загородном коттедже, мы более детально рассчитали расходы на покупку участка и строительство дома.
– Участок (10 соток) находится в Чертовицах. До реки далековато, но зато около леса. Стоимость участка – 500 тыс. рублей.
– Водоснабжение: скважина глубиной 88 м – 220 тыс. рублей (в данном случае вода оказалась глубоко под землей, поэтому вышло дороже, чем обычно).
– Проект дома у архитектора с расчетом стройматериалов и объема работ – 80 тыс. рублей.
– Стоимость работ по «коробке» дома (два этажа, 180 кв. м, без учета монтажа окон, дверей, коммуникаций) – 1,6 млн рублей.
– Стройматериалы на «коробку» – около 800 тыс. рублей. Но, как известно, цены на стройматериалы неуклонно растут, поэтому стоит ожидать сюрпризов в процессе строительства.
– Необходим бюджет на проведение газа и других коммуникаций, на внутреннюю отделку и другие нюансы – здесь уже все зависит от вашего вкуса, но как минимум 750 тыс. – 1 млн рублей на это уйдет.
Итого: 4,5−5 млн рублей, и это участок + двухэтажный дом (первый этаж – четыре комнаты + кухня-гостиная и два санузла; второй этаж – студия свободной планировки и кладовая).
Частное мнение
Без постороннего шума
Влад, видеограф и режиссер, живет на участке 4 сот. в доме площадью 113 кв. м в Семилуках:
– Свой дом и участок дают больше личного пространства и возможностей. Охотнее принимаешь гостей – больше места, чтобы их разместить. Да и у них выше мотивация заехать в гости: дом с садом все-таки априори превращают визит в приключение. Моя невеста зовет подруг позагорать прямо во дворе – никаких лишних взглядов или постороннего шума. Кстати, и самому можно иногда пошуметь – по батарее никто не постучит. Ну и еще один весомый плюс – это, конечно, своя система отопления. Тебе больше не отключат горячую воду – ее нагревает котел.
Свои овощи с грядки
Ольга, юрисконсульт, владелица участка 2 сот. и дома площадью 80 кв. м в Репном:
– Радуют, конечно, свои фрукты-ягоды-овощи, приятно делать салат с помидорами и огурцами, сорванными прямо с грядки. Понятно, что с этой «большой силой» приходит и большая ответственность, приходится иногда покопаться в земле. Но для нас, детей эры интернета, это не такой уж и большой минус: когда еще углубишься в природу по самый локоть?.. Но это сейчас хорошо. А вот в процессе постройки дома много нервов потрепал сосед, который требовал, чтобы мы ставили между нашим и его участком именно такой забор, какой хочет он. Также мы немало намучились с прорабом, который назвал одну стоимость, а через месяц поднял ее в полтора раз – исходя из «профессиональной интуиции», видимо, потому что внятного ответа о причинах повышения стоимости мы не услышали.
«Местные» vs «Городские»
Юна, живет в деревне Моховатка Рамонского района, владелица участка:
– В доме легче организовать пространство для творчества, а отсутствие постороннего шума позволяет эффективнее сконцентрироваться на работе. Практически круглый год можно наблюдать звездное небо и изумительной красоты закаты, потому что вокруг никаких многоэтажек и смога от бесконечно паркующихся машин. Но есть и минусы: удаленность от города – это не очень удобно. Дочке хочется дать хорошее образование, но местные школы не всегда соответствуют уровню городских. Да и люди здесь несколько другие. Ощутима разница между «местными» и «городскими», поэтому далеко не факт, что ребенок легко найдет друзей в округе.
Советы от Натальи Стародубцевой (живет в частном секторе Воронежа, зампредседателя комитета ТОС):
Где все же лучше брать участок? Частный сектор на окраине Воронежа или коттеджный поселок?
- Определитесь, что для вас важнее: удобная инфраструктура или максимальная удаленность от городской суеты. Например, наш частный сектор находится на окраине Воронежа и граничит с многоэтажками, поэтому нельзя сказать, что здесь покой и тишина. Стихийные парковки прямо у нас на улице, собаки в палисаднике и бутылки на дороге. Только дворника нет, а в администрации считают, что уборка общественной территории в частном секторе – это наша ответственность, хотя земля муниципальная.
Поэтому, если вам позволяет бюджет, лучше выбрать вариант коттеджного поселка, где есть управляющая компания. Она возьмет на себя уборку и содержание общей территории, а вы будете за это платить. К тому же обычно проезд для посторонних закрыт в поселках такого типа, и это очень удобно. Зато у вас не будет болеть голова о разбросанном мусоре рядом с контейнером или открытых люках. В нашей ситуации многочисленные проблемы пытаются решить всего несколько человек, но по своему опыту скажу, что сплотить жителей частных домов гораздо сложнее, чем в многоэтажках: меньше общего пространства, у каждого своя жизнь за забором – по принципу «я в домике».
На что стоит обратить внимание при покупке участка с точки зрения документов и прочих технических деталей?
- Одна из проблем, с которой мы столкнулись на самом реальном этапе постройки, – несоответствие реальных границ участка с их границами по документам: на несколько метров нашей земли, например, «заехал» чужой фундамент с одной стороны и чужой забор с другой.
Когда покупаете участок, изучите хорошо кадастровую карту и генплан развития территории – что будет рядом с вами? Если сейчас лес, не стройте иллюзий, что так всегда и будет. 15 лет назад мы купили землю, где со всех сторон росли березы и сосны. Сейчас вместо них над нами нависают 17-этажные дома.
К тому же в частном секторе вашими соседями неожиданно могут стать детский сад, клуб или даже трехэтажный торговый центр, ведь это не запрещено законом. Если даже они нарушают нормы, готовы ли с ними судиться? А жить рядом с этими заведениями, поверьте, не очень комфортно.
Со всех сторон
Руководитель строительной организации, работающей в Воронеже, Дмитрий Наумов считает, что при выборе участка стоит прежде всего обратить внимание на коммуникации: водопровод, электричество, газификация. Этот вопрос требует не только серьезных финансовых вложений, но и внимательного и детального изучения и перепроверки информации. Ведь нередко продавец земельного участка скрывает за расплывчатой формулировкой «газ рядом» тот факт, что газопровод проходит через соседнюю улицу и, чтобы его провести, придется ждать три года.
– Та же самая уловка с водой: если придется рыть скважину в 70 м, на такой глубине вода может попросту оказаться непригодной для питья, – предупредил Дмитрий Наумов.
Не менее важным фактором при выборе дома является транспортная доступность: даже если у вас есть машина, всегда ли вы сможете позаботиться о будничной логистике всей вашей семьи? Необходимо точно знать, на каком расстоянии от дома находится ближайшая остановка, с какой периодичностью через нее проходит транспорт в направлении города, и когда это делает самый ранний и самый поздний автобус.
Что касается разработки проекта дома, Дмитрий Наумова уверен, что лучше доверить этот процесс профессионалам.
– Заказчик высказывает свои пожелания, и на основании их архитектор и конструктор создают ваш дом мечты, учитывая все требования и все нагрузки: снеговые, ветровые, и так далее. Проведут теплорасчет материалов, запроектируют систему вентиляции.
По словам Дмитрия Наумова, зачастую построенные без проекта объекты имеют такие недостатки, как отсутствие вентиляции, слабый фундамент, выводы фановых каналов. Все это суммарно может привести к серьезным проблемам уже в первые годы жизни в частном доме.
Дом под ключ
Бытует мнение, что при самостоятельной постройке дома, с подключением разных рабочих, вы можете сэкономить. Но это не так – у «шабашников» цены на услуги не сильно отличаются от прейскуранта официальных строительных фирм с надзором. К тому же, не всегда эти «вольные» строители имеют достаточную и всестороннюю квалификацию, и то, что непрофессионалу покажется мелочью, может привести к серьезным проблемам с жилищем в будущем.
– На строительства эконом-дома под ключ площадью 120−150 кв. м потребуется порядка 3,5−4,5 млн рублей. Содержание построенного дома не является каким-то сверхъестественным процессом: летом – полив и стрижка газона, зимой – расчистка снега. Все это можно делать своими силами. Но эмоции по сравнению с проживанием в квартире будут бесценными, – уверен Дмитрий Наумов.
На чем сэкономить
Игорь Карунин строит дом в жилом массиве «Задонье» на окраине Воронежа уже больше двух лет. Он уверен, что готовый дом под ключ далеко не всем по карману, поэтому для разных работ он привлекает разные организации, лично контролируя весь процесс.
– Многое делаю сам, например, стяжку полов, электрическую часть, систему отопления. При таком подходе расходы снижаются в два-три раза, и не только из-за того, что не платишь наемным рабочим, но и из-за экономии на материалах. Ведь зачастую строительные бригады заключают с тобой договор с условием, что сами покупают материалы, но у них они выходят на 20−30% дороже, – рассказал Игорь Карунин.
Юрий Языков пять лет назад достроил дом в Воронеже. Почти для всех работ использовал наемный труд, но все делал поэтапно.
– Если впервые строишь дом, то вряд ли удастся серьезно сэкономить, так как опыта у тебя еще нет. С другой стороны, готовый дом – это кот в мешке. Если его строили на продажу, то там могли использовать дешевые и некачественные материалы.
Юрий Языков уверен, что при «самостоятельном» строительстве выиграть в цене у вас получится лишь в том случае, если вы хорошо разбираетесь в строительных процессах и можете посвятить немало времени изучению технологии и регулярным «проверочным» поездкам на стройку. Сэкономить получится, если вы буквально возьмете на себя функции прораба, будете лично закупать стройматериалы, самостоятельно составлять смету в присутствии бригады и договоритесь платить им по завершении работ. Также нелишним будет нанести визит на объекты, которые эта бригада уже сдала в эксплуатацию.
Если говорить о приоритетах, то, по мнению Юрия, можно и нужно сэкономить на внутренней отделке и дизайне фасада: классический сайдинг – это всегда бюджетно. А основной объем средств следует вложить в фундамент, несущие конструкции, кровлю и так называемую черновую отделку.
ИТОГО
Опытным путем мы выяснили, что при желании отдалиться от городского шума и назойливого соседства стоит покупать не готовый коттедж, а отдельный участок, на котором впоследствии вы возведете дом мечты. Конечно, это потребует собранности, стрессоустойчивости и терпения при общении на узкоспециализированные темы со строителями и бывалыми всезнайками-соседями. Также следует заранее продумать логистику: путь до школ, офисов и любимых мест в городе. Но зато, когда все останется позади, вас будет ожидать подлинная награда – собственное жилье, в котором вы уже не будете ни от кого и ни от чего зависеть. Кроме погоды – в этом самом доме.
){kind=link}