Общественные слушания по проекту изменений в правилах землепользования и застройки Воронежа прошли в воронежском Доме архитектора в среду, 1 ноября. На обсуждение вынесли нормативы использования 21 зоны.
Зачем менять градостроительный регламент и какой будет застройка города после внедрения новшеств, выяснила корреспондент РИА «Воронеж».
Что регулируют правила землепользования и застройки?
– Интерес застройщиков к территориям, подлежащим расселению, пока остается низким. Чтобы расселять дома было выгодно, нужно, чтобы люди, которым будут предоставлять жилье, занимали не более 15% жилплощади, построенной в новом квартале. Проведенный анализ показал, что по большинству застроенных территорий это соотношение составляет более 20%. Изменения в правил землепользования и застройки позволят увеличить плотностные характеристики застроенных территорий, подлежащих развитию. Это в значительной степени увеличит интерес инвесторов.
Владимир Пешков
руководитель управления строительной политики мэрии Воронежа
Правила определяют порядок строительства и использования земли в населенном пункте. Документ делит город на территориальные зоны, для каждой из которых предусмотрен свой режим использования (градостроительный регламент).
В правилах указано, как должна использоваться земля в каждой из зон: можно ли здесь строить частные дома, многоэтажки, торговые центры, промышленные предприятия и другие здания, какой должна быть высота построек и расстояние между ними и т.д.
Воронеж разделен на 32 территориальные зоны: 11 жилых, пять общественно-деловых, три производственные, три зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, шесть рекреационных, одну сельскохозяйственную и три зоны спецназначения (санитарно-технических сооружений, режимных объектов и кладбищ).
Зачем менять правила землепользования и застройки?
В пресс-службе городской администрации пояснили, что изменения в правилах землепользования и застройки Воронежа нужны, чтобы привести их в соответствие с федеральным законодательством. Такое требование к муниципальным органам власти содержится в перечне поручений президента РФ по итогам заседания Госсовета 17 мая 2016 года.
Воронежские власти подготовили проект изменений в правила землепользования и застройки, который устанавливал новые регламенты для всех 32 территориальных зон города. Общественные слушания по проекту изменений прошли 16 ноября 2016 года. Городские власти учли результаты общественного обсуждения и в декабре 2016 года внесли изменения в градостроительные регламенты 11 территориальных зон. Проект изменения остальных отправили на доработку.
Управление главного архитектора Воронежа видоизменило проекты градостроительных регламентов для оставшейся 21 зоны с учетом предложений, поступивших от управления архитектуры и градостроительства Воронежской области и строительного сообщества. После этого проект вновь вынесли на общественные слушания.
Комиссия по землепользованию и застройке Воронежа до 10 ноября рассмотрит все предложения, высказанные на общественных слушаниях 1 ноября, и вынесет решение. После чего поправки отправят на утверждение в гордуму.
Что хотят изменить?
Предельная высота зданий
В новых правилах землепользования и застройки планируется установить предельную высоту зданий в метрах. Ранее в документе указывалось только максимально возможное количество этажей для некоторых видов построек.
– Этот проект, на мой взгляд, значительно увеличивает этажность зданий. В том числе и в историческом центре. Я не понимаю, зачем нам это нужно. Жить в высотках неудобно, это, на мой взгляд, некомфортная среда обитания.
Лилия Баскакова
председатель воронежского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры
В частном секторе (зона Ж1) максимальная высота домов сейчас составляет четыре этажа, а вспомогательных построек – один этаж. В новых правилах максимальная высота малоэтажных жилых домов равна 15 м. При этом частные дома не должны быть выше трех надземных этажей, а многоквартирные малоэтажки – выше четырех.
Сейчас правила не содержат точных сведений о том, какой должна быть высота зданий средней этажности. По новым правилам такие строения не должны быть выше 30 м или восьми надземных этажей.
Предельная высота многоэтажек, согласно тексту поправок, «не подлежит установлению», из чего можно сделать вывод, что она может быть любой, от восьми этажей и выше.
Подземные и надземные этажи
Ранее в правилах застройки указывалось общее количество этажей в здании, к которым можно было отнести и подвал, и подземную парковку. Теперь такая возможность исключается.
Расстояние между строениями
Новые градостроительные правила предлагают единый подход к определению расстояния между строениями. При строительстве любого дома необходимо отступить всего метр от границы участка. В случае, когда ближайшая к границе участка стена не имеет окон и примыкает к зданию без окон, отступы можно не делать совсем.–Документ должен устроить и сообщество строителей, и представителей административных органов Воронежа. Это очередной шаг, который даст городу возможность развиваться в рамках федерального законодательства. В документе я бы особо отметил уход от радикальных трактовок и возможность более творчески подходить к процессу проектирования и строительства. Изменения границ отступов от земельных участков дадут возможность более правильно подходить к проектам планировки территорий.
Валерий Зеленский
председатель совета директоров ВМУ 2
Сейчас частный дом должен находиться на расстоянии трех метров от границы земельного участка. Для многоквартирных домов минимальное расстояние в действующем регламенте не прописано.
Минимальная площадь участка
Новые правила утверждают минимальную площадь земельного участка для большинства категорий жилых домов. Частные дома могут находиться на участках площадью не менее 300 кв. м. Малоэтажные многоквартирные дома должны строить на участках не менее 600 кв. м, среднеэтажные – не менее 800 кв. м. Площадь участков под многоэтажное строительство может быть любой. Сейчас в правилах прописан минимальный размер участка лишь для частных домов. Он также составляет 300 кв. м.
Плотность застройки
Коэффициент плотности застройки (КПЗ) новые правила предлагают поменять на максимальный процент плотности застройки. Первый показатель рассчитывается как соотношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка, на котором они построены, а второй – только с учетом надземных этажей, без подвалов и подземных парковок.
Сейчас правила устанавливают КПЗ только для двух зон: частного сектора (Ж1) и зоны малоэтажной застройки (Ж4). Для частных домов в этих зонах коэффициент плотности застройки не должен быть выше 0,4, для многоквартирных – 0,8-1,6.
Новые правила не устанавливают максимальную плотность застройки для частного сектора. Зато определяют этот показатель для малоэтажных многоквартирных домов – 90%. Максимальный процент плотности застройки для среднеэтажных домов будет равен 200%, а для многоэтажек он составит 300%.
Какие мнения звучали на слушаниях?
Главный архитектор ООО «УК "Жилпроект"» Сергей Ушаков:
– Уже почти все муниципальные образования привели градостроительные регламенты в соответствие с федеральным законодательством, а Воронеж задерживается. Администрация еще в прошлом году подготовила проект изменений, но гордума его не пропустила, потому что он вызвал много противоречий между интересами застройщиков, городских властей и жителей. Проект был доработан. Правила, которые мы обсудили, соответствуют сегодняшним реалиям. В будущем их можно легко изменить. В Градостроительном кодексе прямо сказано, что любые физические или юридические лица могут обратиться к главе города с предложением каких-то изменений.
Галина Климова, уличком:
– Я считаю, что благодаря принятию этих правил землепользования могут быть фактически узаконены те незаконные постройки, которые уже есть. Например, бизнес-центр, который находится недалеко от моего дома, не соответствует действующему регламенту. Но после принятия изменений может стать легальным, так как в нем есть пункт, делающий правомерной фактическую застройку. Я считаю, что правила нужно еще дорабатывать и приводить в соответствие с теми правилами использования, которые есть сейчас.
Марина Бережная, учредитель некоммерческой экологической организации:
– Те изменения, которые вынесены на обсуждение, имеют большой недостаток: здания неопределенной высотности. А ведь озеленение и пожарные разрывы для четырехэтажного здания и для 17-этажного здания – совершенно разные вещи. Я считаю, что ненормально обсуждать градостроительные параметры без учета развития озелененных территорий¸ особенно в преддверии принятия документа по развитию зеленого щита.
){kind=link}