Уже не менее десяти лет воронежские псевдоагентства недвижимости используют отточенную схему обмана. В качестве приманки они выставляют на сайте бесплатных объявлений квартиру с хорошим ремонтом и местоположением, да еще по низкой цене. Звонящим сообщают, что это жилье уже сдали, но предлагают другие, не менее привлекательные варианты. Чтобы их увидеть, требуется подъехать в офис, заключить договор и оплатить 5-6 тыс. рублей в качестве залога за проживание. Взамен потенциальному арендатору обещают целую базу квартир с телефонами собственников. На деле трубку никто не берет либо ответившие не в курсе, что сдают жилплощадь. Так клиент агентства остается без жилья и денег.
В ноябре 2018 года журналист РИА «Воронеж» попытался снять однокомнатную квартиру и убедился, что, несмотря на задержание банды лжериелторов в 2017 году, схема активно используется. Почему мошенники долгие годы чувствуют себя свободно на рынке недвижимости, как не попасть к ним в сети и найти на них управу – в материале РИА «Воронеж».
Закрытая дверь
В Воронеже в ходу и более изощренная вариация описанной выше схемы. Ищущему жилье предлагают тот же договор с залогом, но «агент» при клиенте звонит собственнику – мол, к вам сейчас подъедет от нас будущий квартирант. Но по выданному риелтору адресу человека ждет запертая дверь, а якобы «хозяин» не берет трубку или отмахивается от потенциального квартиросъемщика занятостью. Попытки вернуть деньги безрезультатны.
В мае 2017 года переехавшая в Воронеж из Ростова-на-Дону Татьяна Калашникова стала искать жилье на сайтах объявлений.
– Мне очень понравилась квартира на Переверткина. Цена была всего 6 тыс. рублей. По телефону ответил парень, представился собственником. Накануне встречи я набрала ему еще раз, ответила уже девушка: мы агентство, приезжайте, заключим договор, но за наши услуги вы ничего не платите – только залог 5 тыс. рублей в счет оплаты жилья, а еще тысячу потом отдаете хозяину. Офис у них был на улице Фридриха Энгельса. Самый обычный – диванчик, стол, компьютеры, две комнаты… Заплатила милой девушке залог, та дала мне адрес квартиры и телефон собственника, при мне же с ним созвонившись. И вручила расписку: если по какой-то причине жилье мне не понравится, деньги вернут.
Девушка напрасно прождала хозяев, обрывая им телефоны:
– Ясно, что никакие это были не собственники, – обычные подставные, такие же мошенники. Отмахивались от меня: то на работе, то утренник у ребенка. Когда поняла, что меня обманули, отправилась обратно в офис агентства. Денег мне, конечно, не вернули – мол, читайте договор: надо написать претензию и ждать десять дней. Я написала претензию. Подала в тот же день заявление в полицию.
Потом Татьяна внимательнее изучила договор, который подписала в агентстве. Оказалось, что за 5 тыс. рублей она согласилась, чтобы «владелец» целый месяц присылал ей SMS с вариантами жилья. Более того – она подписалась под тем, что обязуется рассмотреть все предложенные конторой варианты, не сотрудничать с агентствами недвижимости, частными риелторами и не подбирать себе жилье самостоятельно.
Татьяна нашла друзей по несчастью в Сети. Два дня они ходили по разным офисам агентства в Воронеже и просто блокировали их работу. Псевдориелторы в итоге сдались и всем вернули деньги.
Ваш риелтор – бомж
В 2017 году не только воронежцы, но и сотни жителей других городов (Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Сочи, Краснодар) стали жертвами квартирных аферистов, работавших на ИП Суркова Дмитрия Валерьевича. Этот индивидуальный предприниматель зарегистрировался в ноябре 2016 года в Таганроге Ростовской области. В Воронеже у него было несколько офисов в центре – на улицах Свободы, Среднемосковская, Платонова.
Челябинец Петр Арсентьев – один из немногих, кому удалось засудить ИП Суркова. Петр отдал аферистам 6 тыс. рублей, пытаясь снять жилье в Ростове-на-Дону.
– Вместе с судебными издержками мне присудили 8 тыс. рублей. Решение было еще 7 августа 2017-го, но денег я не получил до сих пор и едва ли когда-то дождусь, – рассказал мужчина журналисту РИА «Воронеж» в декабре 2018 года. – Я съездил в Таганрог, где по документам живет Сурков. А там – хибара на пустыре. Соседи сказали, вроде был такой, а где сейчас – неизвестно. Видимо, это асоциальная личность, бомж, на которого ушлые проходимцы оформили ИП. Он выдал им доверенности, они стали подделывать его подпись – в бумажках, которые выдают клиентам, это видно. Я писал в полицию, но ответа не последовало. Поэтому обратился в Арбитражный суд. Подавал заявление как индивидуальный предприниматель к индивидуальному предпринимателю – по опыту знаю, что арбитраж у нас работает быстрее. Только что толку, что я его выиграл?
В августе 2017 года ИП Сурков Д.В. самоликвидировался. Практически одновременно с этим в Нижнем Новгороде и в Ростове-на-Дону прошли громкие задержания риелторских преступных групп. По данным полиции, они обманули сотни людей по всей России, ущерб только в Нижнем составил порядка миллиона рублей. А в декабре 2017-го о поимке банды псевдориелторов сообщили и воронежские силовики. Было возбуждено два дела о мошенничестве, подозреваемых – 11 человек. Однако в ГУ МВД по Воронежской области нашему корреспонденту сообщили, что эти дела не связаны с ИП Сурковым. Хотя в 2017 году в полицию на него поступило порядка 20 жалоб.
– В данных ситуациях усматривались гражданско-правовые отношения, которые разрешаются в судебном порядке. В настоящее время этой организации в городе нет, – пояснили в ГУ МВД по региону.
Из слесарей – в брокеры
Несмотря на задержания, дело лжеагентств живет. Президент Гильдии риелторов Черноземья Наталия Колесникова видит одну из причин в том, что деятельность агентств недвижимости в России практически не регулируется. Агентства по недвижимости даже не обязаны получать лицензию.
– Отсутствие законов делает вход в профессию риелтора очень легким. Человек был, скажем, слесарем, а потом называет себя «частным риелтором», идет на сделку с недвижимостью. А ведь жилье – это, пожалуй, самое ценное, что есть у нас после здоровья, – подчеркнула Наталия Колесникова. – В нашей сфере сейчас есть только добровольная сертификация, которую проходят все члены Гильдии риелторов Черноземья. Эта сертификация предполагает оценку базы, которой располагает агентство, – офисов, оборудования для проверки денег, кадров (в штате должны быть юристы, брокеры, маркетологи, и они сдают экзамен из 200 вопросов). Кроме того, агентство должно быть застраховано, чтобы в случае риелторской ошибки клиент получил компенсацию. И только после всех этих этапов и уплаты взноса компания получает сертификат. Но, повторюсь, эта процедура добровольна.
За последние годы в России было несколько попыток принять закон «О регулировании риелторской деятельности». Там говорилось о лицензиях, экзаменах, открытом реестре всех агентов недвижимости, но закон так и не принят.
– Вероятно, наше общество пока не готово к выходу на цивилизованный риелторский рынок, – полагает Наталия Колесникова. – Многие считают, что агенты по недвижимости скоро вообще не будут нужны, их заменят интернет-сервисы по подбору жилья. Но кто же проверит паспорт и документы собственника, поговорит с соседями – что это за люди, кто раньше жил в квартире. Кто проверит репутацию покупателя? Да и то же обязательное лицензирование становится все менее популярной мерой регулирования. По нашим данным, число сфер деятельности, которые подлежат обязательному лицензированию, за последние годы сократилось с тысячи до 50.
Предприниматель Петр Арсентьев обозначил еще две проблемы. Первая: не у всех бизнесменов пока есть некий профессиональный кодекс чести, готовность отвечать перед потребителями. И вторая: государство во многом само дает «зеленый свет» недобросовестным дельцам, открывая многочисленные лазейки в уже принятых законах.
Почему крупные агентства надежнее
По данным Наталии Колесниковой, в Воронеже работают порядка 120 агентств недвижимости, в которых трудятся около 2 тыс. риелторов. И для миллионного города, считает эксперт, этого мало: агентств должно быть в три-четыре раза больше.
– Лишь порядка 15-20 компаний – это крупные организации, которым не один десяток лет, с доказанной репутацией. Остальные – частники-одиночки и мелкие фирмы, где работает по три-четыре человека. Сегодня у них одни офис и директор, завтра – другие. Откуда они берут свои базы – непонятно, они ни за что не отвечают. У крупных агентств все помещения в собственности – это гарантия, что риелторы не сбегут через два-три дня после сделки. А у мелких фирм все в аренде, они могут менять адреса и вывески хоть каждый месяц. Хотя, подчеркну: дело все же не в размере агентства, а в порядочности людей. Есть и небольшие фирмы, которые дорожат репутацией и проходят добровольную сертификацию.
Почему крупным агентствам невыгодно заниматься сдачей и арендой квартир
С повседневной сдачей и арендой (когда квартиру предоставляют максимум на год) – отдельная история. По словам Наталии Колесниковой, крупным компаниям – юридическим лицам – заниматься этим невыгодно. Публикация на сайтах бесплатных объявлений ничего не стоит только для собственников, компания же платит 200 рублей. Плюс за то, чтобы продвигать и поднимать это объявление.
Кроме того, риелтор не получает зарплату – лишь комиссионные от сделки. И если при купле-продаже квартиры они сопоставимы со средней зарплатой по региону, то при аренде это в лучшем случае 3-4 тыс. рублей. Потому раздел «Сдать/снять» в таких агентствах – для постоянных клиентов, которым уже помогали купить или продать.
Как не стать жертвой
Запомните: добросовестный риелтор берет деньги за свои услуги только после того, как вы подписали договор с хозяином и получили от него ключи. Риелтор не требует оплатить отдельно, например, показ квартиры, копирование или сканирование документов.
Требуйте, чтобы риелтор всегда лично сопровождал вас от начала до конца сделки: вместе с вами ехал на встречу с собственником, помогал оформить все бумаги, проверял документы (ваши и владельца квартиры).
Встречайтесь с собственником только в той квартире, которую собираетесь снимать. Никаких кафе, парков, лавочек у подъезда.
При хозяине и риелторе проверьте, что ключи подходят ко всем замкам.
Подписывая договор с агентством, внимательно его читайте. Если там написано, что вам продают некую «базу данных» или «рассылку SMS» – уходите не прощаясь.
Следите, чтобы в договоре не было фразы «… всех операциях с недвижимостью».
Если вам предлагают жилье умершего человека или того, кто сидит в тюрьме, а также хорошее жилье по очень низкой цене – не связывайтесь.
Забейте в поисковик номер телефона агента. Вам выпадут другие объявления, которые он когда-то размещал, и, возможно, отзывы прежних клиентов.
Если вы снимаете жилье напрямую у хозяина, изучите все документы на квартиру (попросите подлинники без ламинирования). Проследите, чтобы данные в них совпадали с паспортными данными человека, который назвался собственником. Загляните в квитанции за услуги ЖКХ: там должны значиться ФИО того же человека. Проверьте подлинность паспорта хозяина жилья: на сайте МВД есть бесплатный сервис. Поговорите с соседями – что за человек, кому сдавал квартиру раньше. Пробейте его по соцсетям – чем живет, с кем общается. Не лишне пропустить через фильтр поисковика и номер телефона: может, гражданин «сдает» по городу еще 20 квартир, а желаемая вами квартира выставлена на продажу. Наконец, за 200 рублей закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – так вы точно узнаете, кто в доме хозяин.
Что делать обманутым
Воронежский адвокат Вячеслав Чуприн советует жертвам лжериелторов не смиряться с потерей денег и времени:
– Если человек понял, что стал жертвой мошенников, конечно, он должен обращаться с заявлением в полицию. Захватите с собой договор с агентством, расписки о передаче денег и другие документы. Но надеяться на активность полицейских наивно. Контролируйте движение материала. Получив по факту заявления талон-уведомление, по номеру в книге учета сообщений о происшествиях (КУСП) следите: кто исполнитель, какое решение и когда принято. Если в возбуждении уголовного дела отказали, истребуйте постановление об отказе и обжалуйте его вышестоящему руководству, прокурору. Кроме того, заявитель должен добиваться ознакомления не только с постановлением об отказе, но и со всем материалом проверки – так видно, что же «наработали» сотрудники полиции. Результат обжалования будет эффективнее, если вы найдете таких же пострадавших от действий мошенников. Таким образом, будет виден их умысел – не помочь в поиске жилья, а получить деньги путем обмана. Ведь иначе привлечь их к ответу будет очень сложно: под договором стоит ваша подпись, и, получается, вы отдали им деньги добровольно.
По данным полиции, больше всего недобросовестных риелторов в Воронеже – в Ленинском и Центральном районах. Но подвести их под уголовную статью непросто, как и в ситуации в ИП Сурковым.
– Однако риелтора можно привлечь к административной ответственности – за причинение имущественного ущерба путем обмана и злоупотребления доверием, по статье 27.1 КоАП, – пояснили в ГУ МВД по Воронежской области. – Это наказывается штрафом от 5 тыс. рублей до пятикратного размера суммы ущерба. Правда, деньги в этом случае пойдут государству. Но если потом гражданин обратится в суд в гражданском порядке, положительное решение по административному делу будет весомым аргументом вины риелтора. Кроме того, если мошеннические действия совершены юридическим лицом, можно написать заявление в прокуратуру, чтобы она проверила организацию в целом.
){kind=link}