Оценочная зависимость

Еще в 2005 году в Налоговом кодексе РФ должна была появиться новая глава — «Местный налог на недвижимость». Предполагалось, что вместо двух налогов (земельного и на имущество) будет один, который мы платили бы в зависимости от реальной рыночной стоимости жилья. Но тогда проект заморозили. Теперь налог решено вводить постепенно, с 2014го по 2018 годы. О том, почему так сложен этот процесс, нам рассказала начальник отдела оценки объектов недвижимости управления Росреестра по Воронежской области Юлия Галкина.

- Обособление рынков земли и недвижимого имущества - российская специфика, - утверждает Юлия Николаевна. - Так сложилось исторически. Земля после революции была объявлена общенародной собственностью и никаких оценок ее стоимости не существовало в принципе. Только в 2001 году с принятием Земельного Кодекса РФ земельные участки были признаны объектом недвижимости. В том же году произошла их первая оценка, в 2005-м и 2010-м годах земельные участки переоценивали.

С каждой переоценкой кадастровая стоимость земли увеличивалась. В 2010 году, в зависимости от видов разрешенной деятельности на различных участках земли, ее цена значительно выросла. Учитывались различные факторы, к примеру, площадь земельного участка, развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций, расстояние до центра населенного пункта, школы, больницы. Но ключевым параметром все-таки был вид разрешенного использования. Особенно подорожала земля под объектами торговли и платными автостоянками. Все это привело к росту налогов и арендных платежей коммерческих предприятий, которые привязаны к КС.

- При этом кадастровая стоимость приблизилась к рыночной, но не стала ею, - подчеркивает Юлия Галкина. - Это принципиально другая - расчетная стоимость, которую при желании можно и оспорить. Сегодня в Воронежской области это реально сделать только через суд. Но стоит отметить, судебные хлопоты и издержки не пугают крупных землевладельцев, которые платят миллионы рублей налогов на землю. И суды, как правило, становятся на сторону предпринимателей. Они, может, с еще большей охотой стали бы на сторону пенсионеров и малоимущих, но последние к ним не обращаются. По простой причине: один только отчет об оценке земельного участка стоит более 10 тысяч рублей.

Впрочем, в Воронежской области многие категории граждан освобождены от уплаты земельного налога. В областном центре это, например, жильцы многоквартирных домов, пенсионеры, инвалиды, семьи, воспитывающие детей-инвалидов, многодетные семьи, члены семей военнослужащих, погибших в мирное время. Город может себе это позволить, особенно когда речь идет о пригородных поселках, вошедших в состав городского округа недавно. В сельских районах список льготников, как правило, короче, так как там земельный налог критически важен для формирования местных бюджетов.

- А вот с кадастровой оценкой объектов недвижимости - пока другая история, - продолжает Юлия Галкина. - Оценка была проведена в течение 2012 года и утверждена в декабре специальным постановлением правительства Воронежской области. Работа проделана огромная: были оцифрованы практически все архивы БТИ, оценку получили более миллиона объектов. Если быть точным, - 1 093 717 объектов. Можно не сомневаться, что в целом оценка прошла качественно. Но от ошибок при таком масштабе работ никто не застрахован. Поэтому недавно при Управлении Росреестра была создана специальная комиссия по рассмотрению вопросов, связанных с оспариванием результатов оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. В ее состав вошли представители самого ведомства, Кадастровой палаты, Национального совета по оценочной деятельности.

С заявлением может обратиться не только собственник объекта недвижимости, но и любое заинтересованное лицо, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности. Заявление может быть принято по двум основаниям. Во-первых, если оценка основана на недостоверной информации. Например, неправильно определена этажность дома или материал из которого он сделан. Во-вторых, если заявитель хочет переоценить его имущество не по кадастровой, а по рыночной стоимости. Это тоже его право, которое в принципе может помочь сэкономить на налогах.

Срок рассмотрения заявления составляет один месяц с момента обращения. Но стоит подчеркнуть, что ограничен и срок полномочий самой комиссии – она проработает до 8 августа, после чего споры могут быть решены только в суде.

Пока что ни одного заявления в комиссию не поступило. Это означает либо то, что всех воронежцев устраивает результат проведенной оценки. Либо то, что далеко не все граждане знают о своих правах и возможностях. Скорее, последнее.

НАША СПРАВКА:

Как узнать кадастровую стоимость своего дома

Узнать, во сколько оценен ваш объект недвижимости проще всего через портал регионального управления Росреестра. Надо войти в раздел «Публичная кадастровая карта», расположенном на самом видном месте главной страницы и набрать кадстровый номер и адрес объекта недвижимости.

Если не знаете кадастровый номер – не беда. Эти сведения предоставляются филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области по запросам любых лиц. Узнав кадастровую стоимость дома, легко ее сравнить с рыночной стоимостью. Если же вдруг окажется, что кадастровая стоимость существенно выше рыночной, то есть повод обратиться за разъяснениями о порядке расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости в отдел оценки Управления. Это можно сделать и путем письменного заявления, и, записавшись на прием, и обратившись в отдел оценки объектов недвижимости через тот же Интернет-ресурс.