Покупка квартир в долевку – выгодная, но довольно рискованная операция. Законодательство неплохо защищает участников долевого строительства, однако остается несколько подводных камней. Иногда в договорах, представляемых застройщиками, есть юридические уловки, которые позволяют уменьшить ответственность перед дольщиками.
Корреспондент РИА «Воронеж» вместе с юристом одного из риэлторских агентств Воронежа Павлом Захаровым и заместителями начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве регионального управления Росреестра Евгенией Суриной и Еленой Евдокимовой попытался распознать эти уловки.
Уловка 1. Затягивание сроков сдачи дома
В договоре может быть условие о том, что застройщик на два или более месяцев может продлить срок ввода объектов в эксплуатацию в одностороннем порядке без заключения допсоглашения с участником долевого строительства. Часто люди просто не замечают этот пункт и в итоге не могут получить жилье в назначенный срок. Или соглашаются на условия строительной компании, которая затягивает сроки сдачи.
Как должно быть
Затягивание сроков незаконно, оно снижает ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта дольщику и ограничивает его право на предъявление требований, связанных с нарушением срока передачи объекта. Частью 3 ст. 6 Федерального закона №214 установлен определенный порядок изменения срока завершения строительства. Застройщик должен не позднее чем за два месяца до истечения срока направить участнику информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора. Но внесение изменения в договор в одностороннем порядке невозможно. Если дольщик не согласен с предложениями компании, он может обратиться в суд.
Уловка 2. Недодел
В договоре может быть условие, предполагающее, что застройщик досрочно, в одностороннем порядке может передать вам квартиру. Это выгодно фирме, потому что перед подписанием двустороннего акта приема-передачи квартиры дольщик должен осмотреть свое будущее жилье на предмет дефектов и недоделок и, если таковые обнаружатся, потребовать их устранения. Однако вместо этого застройщик может представить вам односторонний акт передачи жилья, переложив тем самым устранение недостатков на ваши плечи.
Как должно быть
Это ухудшает положение дольщика и ставит его как потребителя в невыгодные условия. Застройщик не имеет права в одностороннем порядке оформить передачу квартиры. Исключение – ситуация, когда заказчик не может принять объект больше двух месяцев с даты, обусловленной договором.
Уловка 3. Уменьшение ответственности за брак
Некоторые застройщики в договоре долевого строительства указывают, что гарантийный срок на жилье начинается с момента передачи квартиры собственнику.
Как должно быть
Такое условие договора не соответствует закону и фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого участник имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства. Гарантийный срок начинается с момента передачи, со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию.
Уловка 4. Штрафы
Иногда компании вносят в договор положения о штрафах за отказ дольщика от участия в строительстве, за переуступку права требования другому лицу.
Как должно быть
Отношения между дольщиками и застройщиками регулирует Федеральный закон №214. Какие-либо штрафы для дольщика за отказ от участия в строительстве или переуступку жилья он не предусматривает. Это совершенно законные действия дольщика, за которые он не должен нести ответственность перед строительной компанией.Дополнительной гарантией для участников долевого строительства станет созданный 20 октября 2017 года Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Он заменит страховые компании в части обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств в случае банкротства.
Уловка 5. Подмена обязанностей
Если расчет с застройщиком происходит через депозит нотариуса, то строительная организация может попросить дольщика оплатить его услуги.
Как должно быть
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона №214, зачисление денежных средств на депозит нотариуса является обязанностью застройщика, который сам оплачивает его услуги. Если заплатить нотариусу просят вас, это незаконно.
Уловка 6. Дополнительные расходы
Иногда в договоры долевого участия вносят пункты, согласно которым дольщик в день подписания договора должен заключить дополнительное соглашение с третьим лицом на оказание услуг по регистрации договора. При этом дольщик должен оплатить услуги сторонней организации.
Как должно быть
Такие условия противоречат закону. По ст. 16 закона о защите прав потребителей запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением других товаров (работ, услуг). Условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными. Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его прав на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Уловка 7. Подтасовка сроков
Часто застройщик указывает срок окончания строительства, но «забывает» прописать срок сдачи объекта в эксплуатацию.
Как должно быть
Срок передачи объекта дольщику отсчитывается именно с того момента, когда дом вводится в эксплуатацию. И именно этот срок в договоре не указан. Следовательно, в случае задержек строительства, когда дом не сдается в нужные сроки, по формальным признакам просрочка не наступает, а дольщик лишается возможности наказать застройщика за задержку.
Однако Высший Арбитражный суд РФ в Постановлении Президиума №16179/12 счел, что в такой ситуации приоритет должен быть отдан защите прав участников долевого строительства, а не прав застройщика. Суд предложил толковать подобные условия договоров как привязывающие срок передачи помещений не к фактической дате ввода здания в эксплуатацию, а к той дате, которая изначально установлена в договоре, будь то срок окончания строительства или срок сдачи объекта в эксплуатацию.
На что обратить внимание при выборе застройщика?
Сайт компании
У строительной компании, которая привлекает средства дольщиков, должен быть сайт, это требование закона. Внимательно изучите указанную там информацию. Обратите внимание на проектную декларацию по строящемуся объекту, содержащую информацию о застройщике и о проекте строительства. Также важным документом является заключение, выдаваемое застройщику Инспекцией государственного строительного надзора Воронежской области и свидетельствующее о соответствии застройщика всем требованиям федерального закона о долевом участии в строительстве №214.
– Надежные застройщики чаще всего заключают договор долевого участия. Он защищает интересы обеих сторон-участниц долевого строительства и позволяет обезопасить дольщика от разных мошеннических схем, таких как двойные продажи квартиры.
Павел Захаров
юрист
Обратите внимание на то, сколько объектов уже построила компания. Если застройщик начинающий и он строит свой первый объект, это должно насторожить. Однако однозначно не доверять ему только на этом основании нельзя.
Информация в СМИ
Если компания давно на строительном рынке, обратите внимание на то, нет ли у нее «недостроев» и не слишком ли разнятся заявленные и реальные сроки сдачи домов. Если компания не смогла довести до конца строительство какого-либо объекта вовремя, стоит насторожиться.
Уставный капитал
Специалисты Росреестра советуют ознакомиться с размером уставного капитала застройщика. Чем он больше – тем лучше. Узнать информацию об уставном капитале можно из проектной декларации, публикуемой застройщиком на сайте.
Судебная история
Изучите картотеку арбитражных дел и банк исполнительных производств в картотеке арбитражных дел. Возможно, застройщик выступает в качестве ответчика по многим исковым заявлениям. Это также серьезный повод задуматься о добросовестности фирмы.
Информация в соцсетях
Нелишним будет почитать форумы и странички в соцсетях, посвященные строительству и покупке жилья. Возможно, компания имеет плохую репутацию среди потребителей, ранее сталкивавшихся с ней.
){kind=link}