«Нам не дали выбора». Воронежские дольщики пожаловались, что им навязывают УК

В конце июня застройщик ООО «Адмирал 3» начал выдавать ключи от квартир дольщикам дома № 13/11 по улице Кривошеина (третья очередь ЖК «Адмирал»). Но, со слов жильцов, – в обмен на договор об обслуживании дома с УК «Зафира». Собственники, которые отказались заключить договор с этой компанией, сообщили, что им не позволяли подписать акт приема-передачи и не выдавали ключи. Закончилось скандалом и обращением в полицию.

В общих чертах ситуация (за исключением привлечения правоохранителей) повторяется почти в каждой новостройке. Корреспондент РИА «Воронеж» разобралась в происходящем и выяснила, что жильцам делать в подобных случаях.

Жалобы жильцов

Татьяна Иова:

– Мне сказали, что, пока я нее подпишу договор, не смогу принять квартиру. Я настояла, чтобы мне дали акт приема-передачи и уведомление, и спросила, что будет, если я все-таки не подпишу договор с УК. Мне ответили, что в таком случае меня пригласят позже: у них прием-передача квартир расписана до середины августа и, когда этот план будет выполнен, дойдет очередь и до меня. Меня это не устраивало, и я все подписала, хотя потом пожалела об этом. Читала, что у УК «Зафира» высокие тарифы. Правда, они сказали, что будут заключаться прямые контракты с поставщиками энергоресурсов. Но это на словах. Мне дали только договор с УК, бюллетень голосования по выбору УК и реестр проголосовавших, в котором уже были подписи. И только после подписания этих документов мне отдали ключи и акт приема-передачи квартиры. Мы не против конкретно УК «Зафира», но против того, что нам не дают выбора. Если предоставят адекватные тарифы, перечень услуг и они будут все это выполнять, кто же против.

Алексей Смирнов:

– Дольщики приходили принимать квартиры по графику. Представители застройщика всех обзванивали и назначали каждому свое время. Мы посмотрели квартиру, недостатков не обнаружили. Но когда вернулись в отдел продаж, менеджер попросил нас пройти в соседний кабинет управляющей компании «Зафира», где нам предложили подписать договор на обслуживание с этой УК сроком на пять лет. Мы отказались, но, когда сообщили об этом менеджеру из отдела продаж, нам не позволили подписать акт приема-передачи, не отдали ключи от квартиры и сказали, что с нами свяжутся позже, видимо, уже после того, как соберут подписи всех жильцов. На собственников оказывали давление, поэтому люди ломались и подписывали. Я вызвал полицию, она приехала в течение часа. Представители застройщика вызвали свою охрану. Нас обвинили в том, что мы хамили, а меня – еще и в том, что я якобы был под какими-то наркотическими веществами. Когда приехала полиция, мы написали заявление по ст. 159 (мошенничество), так как подписи жильцов в пользу УК вымогают. В ГЖИ нам уже сказали, что действия застройщика незаконны.

После конфликта с Алексеем Смирновым и приезда полиции собственникам начали отдавать ключи и документы, даже если они не подписывали договор на обслуживание УК «Зафира».

– Мы получали ключи уже последними, зная, что Алексею не выдали документы и обвинили его в неадекватности. Нас пригласили в кабинет управляющей компании и рассказали об УК «Зафира». Я хотел записать беседу на диктофон, но мне не дали на это согласия. Подписывать договор с УК я отказался. Мне ответили: «Тогда вам нечего делать в нашем кабинете». Мы вышли и беспрепятственно подписали акт приемки квартиры. Нам отдали ключи и больше с нами не разговаривали, – рассказал Вячеслав Калиниченко.

Позиция застройщика

Представитель ООО «Адмирал 3» Ирина Скогорева рассказала, что срок передачи квартир собственникам после ввода дома в эксплуатацию – три месяца, поэтому права семьи Алексея Смирнова и других не нарушены:

– Квартир в доме 543, и единовременно передать такой объем невозможно чисто физически. Вероятно, кто-то желал получить квартиру в более ранние сроки, но это невозможно в связи с порядком работы, с режимом самоизоляции и с ограниченным количеством людей, которое можно принять за день.

Проблему с выбором УК Ирина Скогорева прокомментировала так:

– Договор между застройщиком и управляющей компанией заключается не на пять лет, а лишь на период выбора жильцами управляющей компании – той, с которой уже заключен договор у застройщика, или любой иной. Или же УК выбирается на основании результатов конкурса, который проводит администрация города. «Зафиру» предложили в качестве управляющей организации другие собственники квартир в этом же доме, а граждане, устроившие конфликт, могли этого не знать. Возможно, эта инициатива не соответствует желаниям другой группы жильцов, но вот в большинстве они будут или в меньшинстве – покажет голосование.

Позиция УК

– У нас нет права заставлять людей заключать договор именно с нашей управляющей компанией, мы действуем в рамках Жилищного кодекса, – рассказала начальник отдела по работе с населением УК «Зафира» Евгения Брылева. – Любая УК избирается либо путем голосования собственников жилья, либо путем проведения торгов администрацией города. Но среди дольщиков есть инициаторы собрания за то, чтобы «Зафира» была управляющей организацией этого дома. «Зафира» уже является управляющей организацией двух других домов ЖК «Адмирал» на улице Кривошеина – 13/13 и 13/12.

Евгения Брылева отметила, что еще на стадии строительства нового дома «против «Зафиры» велась агитационная кампания в соцсетях»:

– Это понятно, так как новый дом «на управление», с имуществом и инфраструктурой, не требующими значительных вложений на первом этапе, – лакомый кусок для любой управляющей организации. Что касается тарифов, они у нас конкурентоспособные. У любой управляющей компании здесь будут такие же тарифы, либо она будет работать себе в убыток.

Начальник отдела по работе с населением объяснила, что жильцам необходимо определиться с выбором УК, ведь дом должен кто-то обслуживать – мыть полы, стричь газоны, поставлять воду и электроэнергию.

Собственникам, получающим акт приема-передачи, предлагают проголосовать за управляющую компанию путем заполнения бюллетеня, в котором есть пункты «за», «против» и «воздержался».

Комментарий ГЖИ

По данным Государственной жилищной инспекции Воронежской области, УК «Зафира» имеет право управлять домом на основании договора с застройщиком от 29 мая 2020 года, заключенным на три месяца.

Сотрудники ГЖИ порекомендовали заинтересованным собственникам помещений в многоквартирном доме 13/11 организовать общее собрание по вопросу выбора управляющей организации. Если собрания не будет, орган местного самоуправления по истечении трех месяцев проведет открытый конкурс по отбору УК.

В ГЖИ подчеркнули, что принуждение граждан к заключению договора управления не допускается.

Так застройщик может сам выбрать УК?

Не только может, но и обязан. По закону он в течение пяти дней с момента ввода дома в эксплуатацию должен заключить договор с управляющей компанией, так как дом нуждается в обслуживании.

ООО «Адмирал 3» заключил договор с УК «Зафира».

Как и зачем людям могут навязывать УК?

Большинство жителей пренебрегают своим правом на выбор управляющей компании, без которой застройщик просто не может сдать дом в эксплуатацию. Поэтому многие строители или заключают договоры с дружественными организациями, или сами создают УК в своих жилкомплексах и «делегируют» им обязанности по обслуживанию домов. Строительная компания таким образом продолжает получать прибыль за обслуживание уже проданной недвижимости.

Безотносительно к случаю с ООО «Адмирал 3» технология навязывания проста и широко применяется. Будущим жильцам объявляют, что ключи и акты приемки-передачи будут выдавать только в обмен на договор с УК. Большинство не видят разницы между управляющими компаниями и не вникают в тонкости, поэтому соглашаются, чтобы поскорее вселиться в свою квартиру. Несогласных могут отправить в конец очереди – когда УК заручится согласием большей части жильцов, у них просто не будет выбора. Настаивающим на том, что общего собрания не было, могут ответить: «Вы его пропустили», а в последнее время и сослаться на запрет собраний в связи с коронавирусом.

Насколько законна процедура голосования за УК?

Руководитель Воронежского центра общественного контроля в сфере ЖКХ Ольга Фролова подтвердила, что Жилищный кодекс РФ обязывает застройщика заключить договор управления с выбранной им УК на срок не более трех месяцев. После этого мэрия должна провести открытый конкурс по выбору УК для этого дома, если собственники не выбрали способ управления.

– Но в данном случае предложенное собственникам голосование по выбору УК совершенно незаконно, – подчеркнула Ольга Фролова. – Да, оно может проходить в очно-заочной форме. При этом собственников информируют за десять дней о том, что собрание состоится в определенный период времени. Извещают письмом с уведомлением или вручают извещение под роспись каждому человеку. Очное собрание может быть намечено на любой день в указанный период, а заочно в это время люди могут заполнить бланки голосования. Но в данном случае процедура нарушена. Во-первых, бланки голосования вручались не собственникам, так как они еще не успели подписать акт приема-передачи. А во-вторых, люди не были извещены о собрании за десять дней.

Ольга Фролова добавила: владельцам квартир стоит попросить сотрудников УК ознакомить их с протоколом собрания, когда он будет готов, а затем обратиться в ГЖИ по вопросу законности управления домом именно этой УК. Необходимо будет опротестовать протокол общего собрания собственников в судебном порядке, исходя из того, что процедура проведения собрания не была соблюдена.