Отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме (МКД) и управляющей компанией редко бывают безоблачными, но, как правило, сторонам удается договориться. Но если УК плохо обслуживает дом и не может отчитаться о потраченных средствах, пора задуматься о том, чтобы ее сменить. Своим опытом с корреспондентом РИА «Воронеж» поделились председатель ТСН «ТСЖ Бульвар Победы, 19» Надежда Гусева и председатель совета одного из воронежских домов Вера Гробовенко.
Что может стать основанием для отказа от УК?
Управляющую организацию можно сменить, если:
- истек срок действия прежнего договора управления;
- действующая УК грубо нарушала условия договора управления – в этом случае собственники могут расторгнуть его в одностороннем порядке;
- УК лишилась лицензии. Это может произойти, если компания в течение года дважды получит административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания Государственной жилищной инспекции (ГЖИ);
- стороны пришли к обоюдному согласию;
- собственники жилья на общем собрании отказались от УК и создали товарищество собственников жилья (ТСЖ) или ТСН (товарищество собственников недвижимости). Если товарищество решило не управлять домом самостоятельно, для этого нанимают новую УК.
– Проблемы с управляющей компанией у нашего дома начались в 2013 году, когда в ней сменилось руководство, – рассказала корреспонденту РИА «Воронеж» председатель ТСН «ТСЖ Бульвар Победы, 19» Надежда Гусева. – Нашу девятиэтажку практически перестали обслуживать, а заявления жителей оставались без ответа, либо давались отписки. Работы по содержанию жилья стали оплачиваться по абонентской системе – деньги со счета снимались, а проведены ли работы, проверить было сложно.
Как выбрать новую управляющую компанию?
Вера Гробовенко, председатель совета МКД:
Новую УК выбирают на общем собрании, организовать которое также может инициативная группа собственников из совета МКД.
Как подготовиться к общему собранию?
Сообщить о нем собственникам следует не менее чем за 10 дней. По правилам Жилищного кодекса, нужно известить каждого заказным письмом или передать письмо лично под роспись. Еще один вариант – вывесить объявления у подъездов (если ранее на собрании собственников приняли решение о таком способе уведомления и это зафиксировано в протоколе).
Подготовьте повестку собрания. Не забудьте включить в нее выбор уполномоченного для расторжения договора управления, установление размера платежей за содержание помещения на год с момента заключения договора с новой УК, а также срок передачи техдокументации (в идеале – два-три дня, но не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора со старой УК).
– Мы создали инициативную группу из четырех человек из членов совета МКД. Просчитали экономику дома: у нас были копии договоров по содержанию жилья, и мы знали, какие услуги сколько стоят. Прикинули штатное расписание и зарплату работников. Провели сверку реестра собственников. В течение трех дней мы провели информационные собрания для всех девяти подъездов, рассказали жителям, что такое ТСЖ, как оно работает, – сообщила Надежда Гусева. – В июне 2015 года провели общее собрание, предварительно известив о нем жителей объявлениями. На собрании выяснилось, что нет кворума для голосования, поэтому мы составили протокол о переходе к заочному голосованию через 10 дней. По его итогам с УК решили расторгнуть договор. Для управления домом было создано товарищество собственников недвижимости. На следующий день мы вывесили уведомление об итогах голосования, составили пакет документов и передали для регистрации в ФНС.
Как действовать после собрания собственников?
Уведомление об его результатах размещается не позднее чем через 10 дней – где именно, жильцы должны решить на собрании. Важно, чтобы место размещения было доступно для всех собственников.
Если собрание решило сменить УК или способ управления домом, уполномоченный собственник в течение пяти рабочих дней должен направить в старую УК уведомление об этом и копию решения. В уведомлении нужно указать наименование и адрес организации, которую выбрали собственники. Если жильцы решили управлять сами, следует указать сведения об одном из собственников.
Копию решения нужно также направить в ГЖИ.
Как оформляется договор управления?
Экземпляр договора подписывает список собственников, либо отдельные собственники подписывают индивидуальные экземпляры для каждого помещения. Подписать договор с новой управляющей организацией должны более 50% собственников. Иначе договор управления не считается заключенным.
Когда новая УК начнет обслуживать дом?
После того как ГЖИ включит его в реестр домов новой управляющей организации. Однако до этого может пройти больше месяца.
После собрания собственников, составления протокола собрания и подписания договора управления новая управляющая организация должна подать заявление в орган государственного жилищного надзора. Если все документы будут в порядке, изменения в лицензию внесут в течение 10 рабочих дней. Однако, согласно приказу Минстроя РФ, Госжилинспекция имеет право продлить срок (не более чем на 30 рабочих дней), чтобы проверить необходимые документы.
Какие сложности могут возникнуть при отказе от УК?
Как правило, старая управляющая компания не торопится расстаться с домом и продолжает за него борьбу, независимо от того, собираются жильцы выбрать другую УК или организовать ТСЖ.
Надежда Гусева вспомнила, что руководитель управляющей компании, от которой решили отказаться собственники дома на бульваре Победы, стал уверять, что ТСЖ они «не потянут», и «обещал изменить отношение к дому». По слова Гусевой, этого так и не произошло. Параллельно она прошла курс обучения для председателей советов МКД в Общественном совете по вопросам ЖКХ и укрепилась в желании создать ТСЖ.
Однако проблемы с прежней УК на этом не закончились.
Надежда Гусева, председатель ТСН «ТСЖ Бульвар Победы, 19»:
Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев восстановить ее за свой счет.
Как избежать проблем?
Смену УК нужно провести по всем правилам, чтобы у компании не было возможности заявить, что собственники допустили нарушения в этой процедуре. Важно сохранить все документы, касающиеся собрания собственников жилья, начиная с реестра уведомления об общем собрании. В нем должен расписаться каждый собственник, которому письмо вручили лично.
Если уведомление отправили заказным письмом, нужно сделать в реестре запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если уведомление разместили на доске во дворе, сделайте запись и оставьте подписи – свою и нескольких свидетелей, сфотографируйте объявление.
Обязательно ведите протокол общего собрания собственников.
){kind=link}