«Куплю квартиру в Воронеже». Что происходит с ценами на рынке недвижимости весной-2022

С 11 апреля Центробанк снизил ключевую ставку с 20% до 17%, чтобы «поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения». Каковы перспективы ипотечных кредитов, что делать тем воронежцам, которые думают о собственном жилье – покупать или подождать, и стоит ли рассчитывать на снижение стоимости квартир – в материале РИА «Воронеж».

Вложение в недвижимость считается у россиян самым надежным и долгосрочным инструментом сохранения денежных средств в кризисные периоды. Поэтому на фоне санкционного давления воронежцы принялись скупать жилье. В марте власти зафиксировали в регионе рекордные объемы выдачи ипотеки. Это позволило Воронежской области войти в тройку лидеров ЦФО по объему ипотечных сделок в первом квартале 2022 года. Банки суммарно кредитовали новоселов региона на 918 млн рублей.

Когда случился рост цен

Рекордные 20%, введенные Центробанком 28 февраля 2022 года, продержались на таком уровне больше месяца и спровоцировали рост цен на рынке недвижимости.

Однако, по оценке экспертов, цены пошли на взлет еще в 2019 году: первыми стали дорожать «квадраты» в новостройках, вслед за ними в начале 2020 года подтянулись «вторички». Потом на фоне первой волны пандемии процесс ненадолго затормозился.

– Эксперты прогнозировали, что жилье в Воронеже будет и дальше постепенно дорожать. Но в связи с повышением курса доллара с 24 февраля рынок недвижимости просто взорвало. Продавцы боялись продешевить и потерять деньги, ведь восемь из 10 сделок на рынке недвижимости происходит за счет продажи собственного жилья с целью приобретения нового, – объяснил руководитель центра недвижимости «36-я Авеню» Иван Вивчарик.

Актуальный спрос: льготная ипотека и вторичное жилье за наличку

После того как в конце февраля ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, случился рост ставок по всем видам кредитов, включая жилищный.

По словам риелтора и блогера Ильи Никитенко, горожане «смели» все однокомнатные квартиры в новостройках. Причем район проживания роли не играл.

– На протяжении трех недель вплоть до 31 марта практически каждый день были звонки по новостройкам с привлечением льготной ипотеки. Она была выгодной, особенно «семейная» под 4,6% и с господдержкой под 5,85%. При первоначальном взносе порядка 400−500 тыс. рублей банки выдавали займы на готовое и строящееся жилье по госпрограмме на сумму до 3 млн рублей. Под этот бюджет в Воронеже подходили только «однушки». Поэтому их скупили во всех новостройках даже в отдаленных микрорайонах, – рассказал он.

За наличный расчет, по утверждению Ильи Никитенко, воронежцы предпочитали брать готовое жилье. При одинаковой цене в 4 млн рублей вторичная недвижимость по сравнению с новой выглядела привлекательнее: можно было подобрать достойный вариант с ремонтом, кухонным гарнитуром, частично с мебелью. А в новостройке за те же деньги покупатель получал только бетонные стены.

Кто может воспользоваться льготной ипотекой

С 1 апреля по поручению президента Владимира Путина изменились условия льготной ипотечной программы на покупку жилья на первичном рынке, действующей до 1 июля 2022 года. Процентная ставка с 7% повысилась до 12%, и увеличился максимальный размер кредита. В Воронеже под покупку квартиры в новостройке банки теперь выдают до 6 млн рублей.

Кроме ипотеки с господдержкой, продолжают действовать прежние льготные спецпрограммы: семейная, сельская, дальневосточная. Воспользоваться семейной ипотекой можно до 1 марта 2023 года. Семьи с маленькими детьми могут взять кредит до 6 млн рублей на покупку квартиры по ставке всего 6%. Получить ее могут родитель-одиночка и семья, состоящая официально в браке или в которой второй или последующие дети рождены после 2018 года. Также программа распространяется на родителей, имеющих ребенка-инвалида или если первый ребенок рожден после 1 января 2020 года.

Семейную ипотеку можно использовать для покупки жилья на первичном рынке, квартиру или дом с земельным участком. Главное, чтобы продавцом выступало юридическое лицо (застройщик). Кредит еще можно использовать для строительства индивидуального жилого дома или покупки земельного участка с дальнейшим строительством дома по своему проекту.

Кстати, многие банки с 11 апреля уже начали снижать ипотечные ставки на вторичное жилье. Так, на понедельник, 18 апреля, одни из крупных предлагают взять ипотеку на готовое жилье под ставки от 16% до 16,9%, «Дом РФ» – под 16,4%.

– Некоторые банки предлагают программы, которые позволяют при начальных условиях ипотечного кредитования снижать ежемесячный платеж в течение первого года на 1/3 или в течение первых двух лет – на 50%. В дальнейшем возможно провести рефинансирование такого ипотечного кредита по новым сниженным ставкам, – объяснила коммерческий директор компании «Трансферт» Галина Колокольникова.

Покупать или подождать

Стоит ли сейчас покупать жилье на вторичном рынке или подождать – сегодня это насущный вопрос для всех потенциальных покупателей.

Специалисты отвечают: стоит, если банк успел одобрить ипотечный кредит на старых условиях и вопрос только в выборе объекта. Также они советуют приобретать жилье тем, у кого есть острая потребность в собственных квадратных метрах и имеется в наличии необходимая для первоначального взноса сумма, но по условиям не подходит ни одна из льготных программ. В этом случае важно понимать, что по рыночным ставкам ежемесячный платеж по кредиту будет большим. И чтобы банк такой кредит одобрил, у заемщика должен быть высокий уровень дохода и небольшая финансовая нагрузка.

Повременить даже с льготной ипотекой лучше тем людям, у которых нет полной суммы первоначального взноса. Раньше, чтобы сделать первоначальный взнос по ипотеке, многие брали потребительский кредит и в результате выплачивали два кредита. В нынешних условиях ставки по нему сравнялись с ипотечными, и потянуть оба кредита сможет далеко не каждый.

По словам Ивана Вивчарика, воронежцы стараются взять минимальную сумму по ипотечному кредиту на «вторичку» – меньше 1 млн рублей – с расчетом закрыть ипотеку в ближайшие полтора года или сделать рефинансирование.

При этом эксперты считают, что в ближайшие год-два заработать на покупке недвижимости с целью последующей перепродажи не выйдет, поэтому лучше не инвестировать в жилье, а выбрать депозиты.

–  Кто два года назад брал новостройки с надеждой их перепродать, оказались в ловушке. Теперь их квартиры под программу господдержки не подходят, их можно реализовать только под обычную ипотеку. Эти люди сами превратили инструмент для инвестиций в такой пассив. Единственный разумный способ от него избавиться – делать цену ниже рыночной. Если все будут продавать одинаковый объект по 3,5 млн рублей, быстрее продаст человек с ценником 3,3 млн рублей. Кроме того, не стоит забывать, что при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, придется еще заплатить налог в 13% с продажи.

Илья Никитенко

риелтор 

Что выбрать: новостройка или «вторичка»

–  Сейчас в ряде новостроек стоимость квадратного метра перевалила за 100 тыс. рублей при себестоимости в 50 тыс. рублей. По факту квадратный метр в панельной новостройке стал дороже, чем в частном доме из кирпича в предчистовой отделке, где просят 65−85 тыс. рублей. Плюс покупатель получает 4−8 соток своей земли, – заметил Илья Никитенко.

Поэтому семье с небольшим бюджетом специалисты советуют сейчас выбирать вторичное жилье, чтобы к тому же сэкономить на ремонте.

–  Раньше на ремонт в новостройке можно было уложиться в 300−700 тыс. рублей, а сейчас, покупая, к примеру, квартиру-студию за 2,5 млн рублей, сумма на ремонтные работы из-за роста цен на материалы составит около 2 млн рублей – почти как стоимость приобретенной квартиры. Другое дело вторичка, где семье можно сделать небольшой косметический ремонт, что для бюджета будет не сильным ударом.

Иван Вивчарик

руководитель центра недвижимости «36-я Авеню» 

Когда стоит дилемма с покупкой нового жилья, лучше сделать выбор в пользу квартиры с чистовой отделкой, считают эксперты.

–  Разница в деньгах в квартире с «голыми стенами» и готовым вариантом от застройщика всего 10−15%, а ремонт своими силами может обойтись в несколько раз дороже, – заметила руководитель отдела ипотечных сделок службы недвижимости «Траст-Жемчужина» Евгения Кургузикова.

«Рынок будет тормозиться»

Между тем покупатели недвижимости, как считают риелторы, все равно ждут понижения цен. «Рынок будет тормозиться. Подобное состояние, как сейчас, наблюдалось в 2015 году: сначала рынок замедлился, продавцы психологически не были готовы торговаться, но к концу года сдались. После чего рынок потихоньку начал приходить в норму», – напомнил Иван Вивчарик.

Эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на недвижимость – временное явление. Снижение цен как на первичное, так и на вторичное жилье следует ждать к лету, причем сильнее всего цены упадут на вторичку.

Уровень снижения цен будет зависеть от ряда факторов: покупательской способности населения, ипотечных ставок, развития ситуации в мире. По мнению специалистов, в случае затяжной кредитно-денежной политики в среднесрочной перспективе к концу 2022 года цены на часть объектов вторичного рынка могут упасть до 25−30%.

Мнение застройщиков

Рост цен на материалы ожидаемо спровоцирует увеличение стоимости квадратного метра в новостройках. При этом крупные воронежские застройщики не прогнозируют обрушения строительного рынка. Так, в ДСК ответили, что у компании нет оснований снижать темпы строительства. Производственные программы на 2022 год намечены, на их выполнение ситуация не повлияет.

– На текущий год запланирована сдача 22 жилых домов общей площадью 300 096 кв. м, расположенных в жилых комплексах «Ласточкино», «Лазурный», «Современник», «Европейский», «Черемушки», «Задонье», «Ленинградский квартал», «Крымский квартал» и ЖК по ул. 45-й Стрелковой Дивизии. Также к 1 сентября будет сдана общеобразовательная школа в селе Садовое Аннинского района. В 2021 году застройщики группы компаний «ДСК» ввели в строй 241 912 кв. м жилья – это 19 многоквартирных жилых домов плюс два детских дошкольных учреждения общей площадью порядка 11 тыс. кв. м. Что касается долгосрочных прогнозов, то объем строительства будет определяться реальным платежеспособным спросом и государственными программами по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Но в любом случае по площадкам, по которым уже стартовали продажи, компания выполнит все взятые на себя обязательства в полном объеме. То же касается и объектов, выполняемых по госконтрактам.

Андрей Соболев

генеральный директор ДСК

В компании «ВДК» отметили, что на всех объектах в ЖК «Бунин», «Городские сады», «Финский квартал», второй очереди «Гран-При», «Камертон» работы ведутся в плановом режиме, а к лету еще и ускорятся. В 2022 году компания сдаст 53 тыс. кв. м жилья, почти столько же в прошлом – 57 тыс. кв. м.

– Сегодня с уверенностью можно говорить про темп только по строящимся объектам. А новые мы планируем выводить, учитывая перестраивающийся рынок, и однозначно «метров» в стройке будет меньше от запланированных ранее. Думаю, в текущих и прогнозируемых условиях темпы строительства в России упадут: с 92 млн кв. м, введенных в эксплуатацию в 2021-м году, – до 40 млн кв. м в 2025-м году, а стоимость жилья вырастет более чем на 50%. Помимо всего, в целом снизится архитектурное качество проектов, – предположил девелопер Евгений Хамин. Он добавил, что квадратные метры в новостройках неизбежно будут дорожать за счет роста себестоимости проекта.

Что касается прогноза по спросу на недвижимость, Евгений Хамин уверен, что в апреле он продолжит быть высоким.

– За период конец февраля – первая половина марта было отмечено значительное увеличение спроса как среди инвесторов, приобретавших недвижимость с целью вложения средств, так и среди тех, кто планировал совершить покупку для жизни. Со второй половины марта произошло падение спроса в рамках тенденций рынка. В апреле темп продаж вырастет, учитывая сохранение льготных программ ипотечного кредитования с господдержкой и стремлением покупателей вложить средства выгодно и надежно.

Евгений Хамин

девелопер