Участные интересы. Отменой генплана Воронежа воспользовались для легализации строек в охранных зонах

За четыре месяца между отменой Верховным судом (ВС) генплана Воронежа и принятием нового землевладельцы успели воспользоваться отсутствием главного градостроительного документа, чтобы легализовать стройки на проблемных земельных участках. Это точечные многоэтажки в частном секторе, проекты вблизи памятников природы или архитектуры, охранные зоны которых определены в генплане. Документ был отменен, поэтому выданные на основании него отказы потеряли силу – с такими аргументами несколько предпринимателей подали иски против мэрии Воронежа. Два кейса истцы уже выиграли. В мэрии уверены, что новый генплан закрыл лазейку, и готовятся оспаривать проигранные дела.

Речное управление

Как стало известно РИА «Воронеж», отменой генплана Воронежа как аргументом в судах с властями пытаются воспользоваться владельцы одного из самых резонансных самостроев 2024 года – особняка на берегу Усманки, в районе Кожевенного кордона, из-за возведения которого изменилось русло реки.

24 февраля арбитраж продолжит рассматривать иск о сносе незаконной, с точки зрения властей, постройки, поданный мэрией Воронежа против 31-летней индивидуальной предпринимательницы Ирины Фоминой, номинально владеющей землей под застройкой. На ближайшем заседании судье предстоит изучить поданный предпринимательницей встречный иск к мэрии с требованием признать право собственности на объект и таким образом узаконить его задним числом. В качестве одного из аргументов заказчики строительства особняка на берегу Усманки ссылаются на августовское решение Верховного суда РФ об отмене генплана.

В 2021–2023 годах, как отмечает ответчик, собственница земли обращалась в Росреестр, мэрию, управление главного архитектора Воронежа с обязательными в процессе подготовки к строительству заявлениями на выдачу градостроительного плана, изменение вида разрешенного использования участка, подготовку документации по планированию территории, подготовку межевания с проработкой красных линий. По отдельным обращениям были положительные решения, однако в итоге власти отказались утверждать межевание и выдавать градостроительный план. Теперь же генплан Воронежа, в рамках которого не удалось провести межевание спорного участка, отменен и более не действует, а собственник земли несколько лет предпринимал все меры, предусмотренные действующим законодательством для получения разрешения на строительство, поэтому возведенное без разрешения здание должно быть узаконено, полагает ответчик. Стоит отметить, что, согласно данным спутниковых снимков, земляные работы на участке велись еще с 2022 года.

Как сообщается в материалах дела, на последнем заседании представляющая интересы ИП Фоминой адвокат Людмила Сухинина заявила, что спор возник не в строительной области, а в вопросе о применении экологических и земельных норм, коль речь идет о нахождении спорного земельного участка в зоне подтопления. Как сообщало ранее РИА «Воронеж», сама ИП Фомина может представлять в проекте интересы бизнесмена Оксаны Сомовой, владеющей ООО «Вега» – региональным оператором по вывозу мусора в Бутурлиновском и Панинском районах, а также имеющей другие активы в сфере ЖКХ и энергетики.

Владельцы земли, а также представляющая их интересы адвокат, ранее неоднократно отказывались комментировать РИА «Воронеж» свою позицию в споре. В мэрии Воронежа не видят особых перспектив у ссылок на отмену генплана в этом споре. Там отметили, что эти доводы используются только в части комментария, а работы по межеванию были завершены задолго до решения ВС.

Земля под охраной

В деле о строительстве особняка на Кожевенном кордоне суду только предстоит рассмотреть аргументы землевладельца, ссылающегося на отмену генплана. А в другом кейсе собственник земельного участка в Коминтерновском районе Воронежа уже смог выиграть спор с управлением главного архитектора мэрии, опираясь на схожие доводы.

Дело инициировал московский 26-летний индивидуальный предприниматель Владимир Амбарцумян. Ему с 2023 года принадлежит участок площадью 1 тыс. кв. м на улице Урицкого, 48/2, на пересечении с улицей Республиканской и проспектом Труда. На участке находится огороженный пустырь и ветхие строения.

Согласно материалам дела, ИП Амбарцумян в течение прошлого года пытался убедить управление главного архитектора внести изменения в градостроительный план участка, в котором, по мнению истца, были необоснованно отображены сведения о расположении в границах защитной зоны объекта культурного наследия. Фактически это запрет на строительство. Власти отказывали, ссылаясь на то, что охранная зона установлена в соответствии с генпланом и разработанными с его учетом правилами землепользования и застройки города (ПЗЗ).

Ближайший памятник архитектуры под государственной охраной – деревянный жилой дом священника Нигрова на Урицкого, 35. Он находится в 250 м от границы спорного участка. Здание было построено в 1900-х годах, его владелец погиб в сталинских лагерях. В документах суда памятник, в охранную зону которого, с точки зрения мэрии, попал участок ИП Амбарцумяна, конкретно не называется, но других аналогичных объектов рядом нет.

Пока Верховный суд рассматривал дело об отмене генплана, ИП Амбарцумян подал в региональный арбитраж иск о признании незаконными действий управления главного архитектора Воронежа. 21 августа Верховный суд отменил главный для города градостроительный документ, и землевладелец построил на этом свою позицию – если генплан признан недействующим, то обосновывать им отказ в изменении охранных зон власти не могут. С этим аргументом землевладелец смог выиграть суды двух инстанций. 18 сентября решение в его пользу вынес Воронежский арбитраж, а 2 декабря – Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

– Таким образом (с учетом отмены документа. – Прим. ред.) ссылки на положения генплана как на основания для отказа во внесении исправлений не могут быть признаны обоснованными... иных детализированных документов территориального планирования на настоящий момент не разработано, – пришел к выводу апелляционный суд в декабре.

Управление главного архитектора возражало, что на момент вынесения властями решения об отказе предпринимателю генплан был еще не отменен ВС. Однако арбитраж с этим доводом не согласился: по решению ВС документ был признан недействующим со дня его принятия 25 декабря 2020 года, поэтому разница в сроках в несколько месяцев не имеет принципиального значения.

Принятие нового генплана Воронежа, который вступил в силу с января 2025 года, закрыло временно появившуюся осенью лазейку для владельцев земли, уверены в мэрии

Арбитраж обязал управление главного архитектора устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя, то есть скорректировать охранные зоны на градостроительном плане участка, сделав возможным его застройку. Решение суда вступило в законную силу, но у мэрии еще есть время на обжалование, срок истечет 2 февраля. В мэрии РИА «Воронеж» подтвердили, что намерены подавать кассационную жалобу на решение суда, и заверили, что принятие нового генплана закрыло появившуюся осенью лазейку для владельцев земли.

– На момент выдачи градостроительного плана земельного участка генеральный план являлся действующим, не учитывать его было невозможно, – подчеркнули в мэрии. – В январе 2025 года вступил в силу новый генплан, в котором сохранена преемственность проектных решений отмененного. Таким образом, возможность апелляции к доводам об отсутствии генерального плана теперь исключена.

Данных о том, что именно предприниматель планировал строить, в городском управлении главного архитектора нет. Однако, как обратили внимание РИА «Воронеж» в мэрии, ИП Амбарцумян участвует в еще одном процессе, связанном с отменой генплана, совместно с ООО «Специализированный застройщик «Стэл»». Эта компания подконтрольна девелоперу Валерию Лукинову. ИП требует от мэрии отменить прописанные в ПЗЗ ограничения к его участку. Дело рассматривается, последнее заседание прошло 23 января. В картотеке облсуда данные пока не публиковались.

Связаться с ИП Амбарцумяном не удалось: в ЕГРЮЛ и других базах данных о юрлицах его контактная информация отсутствует, в иных сервисах предприниматель заблокировал возможность искать информацию о нем.

Высотные отношения

Наконец, четвертый иск со ссылкой на отмену генплана в июне подало в облсуд местное ООО «Воронежвторсырье» Романа Шевцова и Леонида Дикарева. Компания требует отменить ПЗЗ в части, касающейся ограничений на использование земельных участков, чтобы сделать возможной застройку в районе домов 16, 18, 20 на улице Тимирязева. Фирма владеет несколькими участками (данные о площади изъяты из материалов дела) в частном секторе микрорайона Березовая Роща. Сейчас на них – старые одноэтажные дома.

Мэрия отстаивает позицию, что в этой зоне не должно быть многоэтажек. Городские власти обжаловали проигрыш в Первый апелляционный суд общей юрисдикции. Он еще не назначал заседание, но очевидно, что мэрия будет выстраивать позицию, отталкиваясь от нового генплана

Согласно ПЗЗ, в этой зоне можно строить только такие же одноэтажки, чтобы обеспечить приватность и качество жизни населения (зона ЖИ). Истец, напротив, требовал изменить формат принадлежащих ему земельных участков на зону «смешанной общественно-деловой застройки». Там можно строить и многоэтажные жилые дома, и офисы, и даже крупные торговые центры.

В качестве одного из аргументов компания заявила, что действующие ПЗЗ, не дающие застроить землю в частном секторе высотками, были приняты на основании генплана, отмененного ВС. После нескольких месяцев рассмотрения облсуд в октябре вынес решение в пользу истца и признал ПЗЗ недействующими в части, касающейся ограничений на использование земельных участков. Это делает точечную многоэтажную застройку в частном секторе возможной. Суд сделал оговорку, что отмена генплана не влечет за собой автоматической отмены ПЗЗ, однако все же учел этот довод компании вместе с остальными.

Несвоевременные иски

Споры вокруг генерального плана Воронежа на 2021−2041 годы заняли больше двух лет и подошли к логическому завершению только в конце 2024-го. 25 декабря городская дума приняла доработанный документ, заменивший предыдущую версию, отмененную по решению ВС 21 августа. Четыре месяца в Воронеже действующего генплана в принципе не было, но на сегодняшний день градостроительную сферу в областном центре вновь регулирует новая и актуализированная версия документа.

Отмены генплана добивались Рослесхоз и беспартийный депутат гордумы Алексей Панфилов, которого поддерживала ассоциация «Новый город». Позиция истцов строилась на том, что городские власти при разработке генплана в 2020-м допустили ряд формальных нарушений. По их мнению, с которым позднее согласился ВС, гордума приняла документ, в котором в границы Воронежа были неправомерно – без согласования с федеральными ведомствами – включены порядка 584 га земель лесного фонда. Примечательно, что ранее Воронежский областной суд (в июне 2022-го), Первый апелляционный (в ноябре того же года) и Первый кассационный (в апреле 2023-го) суды общей юрисдикции отказывались удовлетворять иск Алексея Панфилова. Они солидарно приходили к решению, что в генплане Воронежа могли иметь место отдельные несогласованные с федеральным центром параметры, согласовать которые можно было в рабочем режиме и позднее.

После решения ВС мэрия за несколько месяцев доработала генплан, новую версию которого и приняли в декабре. Помимо правок, на которых настаивали федеральные ведомства, она содержит изменения, направленные на решение некоторых застарелых проблем города. Например, в новом генплане в границы Воронежа включена территория для расширения Никольского кладбища и 14 лесных поселков общей площадью 118 га, которые теперь будут развиваться вместе с областным центром. На декабрьском заседании гордумы подававший иск Алексей Панфилов проголосовал за принятие нового документа.

Как отметил в беседе с РИА «Воронеж» высокопоставленный источник в региональной власти, группа добивавшихся отмены генплана активистов руководствовалась борьбой с возможными злоупотреблениями строителей, а в итоге невольно помогла им. «Независимо от инициированного общественниками суда федеральные ведомства, правительство области и профильные структуры администрации Воронежа большую часть 2024 года вели конструктивную работу по подготовке поправок в прежний генплан. Это был явно более цивилизованный путь решения проблемы, нежели создание искусственного резонанса. А теперь выясняется, что получившейся неразберихой воспользовались предприниматели, к проектам которых возникали вопросы у надзорных органов», – заключил источник.

Утверждение нового генплана Воронежа может свести на нет успех землевладельцев, успевших воспользоваться ситуацией, чтобы узаконить проблемные объекты, полагают эксперты.

Отмена генплана позволила собственникам недвижимого имущества добиться временного успеха, однако, предположу, что утверждение нового генплана сведет этот успех на нет. Если объекты капитального строительства не завершены, а, судя по всему, это так, то окончанию работ может препятствовать несоответствие назначения земельных участков фактической цели их использования. В случае с объектом, возводимым в русле реки, могут быть признаки нарушения федерального водоохранного законодательства, не допускающего своевольного изменения русла и береговой линии природных водных объектов. А в случае с нарушением охранной зоны объектов культурного наследия тоже далеко не все упирается в генплан.

Александр Терентьев

Судебный эксперт группы Veta

Гендиректор юридической компании Enterprise Legal Solutions Анна Барабаш называет сложившуюся ситуацию временным успехом.

Сложно назвать два возникших кейса безоговорочной победой. По сути, это временный успех, который стал возможен по формальным основаниям, то есть в связи с отменой главного градостроительного документа Воронежа. Но генплан генпланом, а требований к соблюдению охранных зон объектов культурного наследия и тем более водных объектов никто не отменял, они закреплены на уровне федерального законодательства. Так что если к конкретным объектам недвижимости есть вопросы в части соблюдения требований федерального законодательства, а они, вероятно, есть, то окончательного их узаконивания в обозримом будущем ожидать не стоит.

Анна Барабаш

Генеральный директор юридической компании Enterprise Legal Solutions

У мэрии и региональных властей остаются неплохие перспективы, чтобы обжаловать вынесенные судебные решения и не допустить окончательного узаконивания спорных объектов, заключают эксперты.