Развязка с сюрпризом. Что ждет район Остужева в Воронеже

Строительство транспортной развязки на Остужева впервые вынесли на широкое обсуждение осенью 2013 года. Многие помнят, что тогда мэрия опубликовала на своем сайте опрос, какую из трех транспортных развязок строить первой. С большим отрывом победила Остужевская развязка, однако именно она до сих пор не построена. Основная причина – отсутствие федерального финансирования, без которого столь дорогостоящий объект осилить Воронеж не может.

Примерно год назад в подвисшем вопросе вроде бы наступила ясность. Городские власти заявили, что строительство Остужевской развязки начнется в 2021 году, сразу после завершения ремонта виадуков на улицах Ленина и 9 Января. Уверенности добавлял и готовый проект, разработанный известной проектной компанией. Однако теперь ручаться за то, что он начнет воплощаться хотя бы в следующем году, никто не сможет.

Подробности – в материале РИА «Воронеж».

Что может помешать?

В планы городских властей вклинилась строительная компания «ЛТДМ Развитие», входящая в группу компаний известного воронежского бизнесмена и экс-депутата облдумы Сергея Гончарова. Осенью 2020 года строитель, неожиданно для многих, просто не стал претендовать на депутатский мандат, но главный сюрприз он преподнес Воронежу 3 ноября, подав в арбитражный суд иск к мэрии и управлению главного архитектора. Компания оспаривает документы, препятствующие стройке многоэтажного жилого дома, который «Развитие» планировало начать возводить практически вплотную к транспортной развязке.

Факт того, что участок площадью 1 га, расположенный по адресу: улица Остужева, 1в, находится в частной собственности, стал широко известен только после этого. Бизнесмен приобрел участок в самом конце 2019 года у другой коммерческой структуры. По словам Сергея Гончарова, он не помнит, знал он тогда о запланированном городскими властями строительстве развязки или нет. Впрочем, даже если и знал, это не отменяет того факта, что разрешенное использование данного участка именно «многоэтажное жилищное строительство».

Как рассказали в департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, эта земля находилась в областной собственности до декабря 2013 года, когда департамент заключил договор купли-продажи с коммерческой компанией. Разрешенным использованием на тот момент являлась автостоянка. Мелкое ООО, содержащее автостоянку и владеющее небольшой постройкой на этом участке, в 2011 году через суд потребовало от регионального ДИЗО продать участок, на котором находится постройка. Спустя два года суд постановил обязать ДИЗО продать собственнику помещения площадью 41,8 кв. м участок площадью 1 га, на котором оно было построено. Сделка проходила на условиях покупателя. Стоимость участка была определена чуть более чем в 80 тыс. рублей. Так как участок принадлежал к категории общественно-деловой застройки, законодательство позволило бизнесмену Гончарову сменить вид разрешенного использования на многоэтажное строительство.

Интересно, что компания, организовавшая автостоянку и выкупившая участок у ДИЗО, также называется «Развитие». Как уверяет Сергей Гончаров, данное ООО не имеет никакого отношения к одноименной группе строительных компаний. ООО «Развитие» и сейчас содержит на участке автостоянку и шиномонтаж, арендуя землю у нового владельца.

Как объясняет иск застройщик

– Не знаю, насколько можно назвать правильным намерение строить на участке, не спросив мнения его собственника. Я не могу точно сказать, в какой момент я узнал о планах строительства развязки, – может, до сделки, может, после. Переговоры о приобретении участка шли продолжительное время, поскольку речь шла о достаточно крупной сумме, – прокомментировал гендиректор и владелец «Развития» Сергей Гончаров.  

Сумму сделки бизнесмен не называет, отмечая только, что она больше кадастровой стоимости участка, равной 51,6 млн рублей. Руководитель «Развития» не видит в сложившейся ситуации ничего экстраординарного и призывает не драматизировать ситуацию. По мнению Сергея Гончарова, у городских властей достаточно времени, чтобы решить вопрос в мирном ключе и построить транспортную развязку в намеченные сроки.

– Строительство развязки будет еще нескоро. Во всяком случае, я не слышал, чтобы объявляли тендер. Будущая развязка лишь немного цепляет наш участок. Мы готовы предоставить администрации предложение сотрудничать с позиции гармоничного сосуществования. Куска земли, который мы готовы передать безвозмездно, как раз достаточно, чтобы там прошел один из лепестков развязки. При этом сам участок от строительства развязки не понесет каких-то радикальных последствий, – заявил Сергей Гончаров.

Бизнесмен планирует начать строительство многоквартирного жилого дома в конце 2021 года и надеется получить разрешение на строительство уже в ближайшее время. Близость жилья к транспортном потоку его не пугает. Глава «Развития» отметил, что транспортная развязка является просто частью внутригородской дороги и все расположенные поблизости дома находятся на таком же расстоянии от проезжей части.

Что собирается предпринять мэрия

Администрация уже подала ходатайство об отмене запрета на внесение изменений в генплан. «Обеспечительные меры не связаны с предметом спора, генплан предусматривает перспективу развития города, а истец оспаривает лишь документ частного характера», аргументируют свою позицию в мэрии. Суд ходатайство пока не рассмотрел.

В мэрии подчеркнули, что намерены решать спор в судебном порядке и никаких переговоров с застройщиком не ведется. Чиновники считают, что собственник земли, меняя ее целевое назначение, должен был учитывать проект планировки территории, в которую входит земельный участок. На момент покупки участка проект планировки территории, где должна появиться развязка, был уже утвержден.

Городские власти уверяют, что судебная тяжба с «Развитием» не повлияет на планы по строительству развязки на Остужева, но тут же оговариваются, что «итоговые сроки начала работ по строительству линейного объекта не определены». 

В мэрии настаивают, что факт нахождения участка в частной собственности учитывался при разработке проекта развязки, обращая при этом внимание на прописанную в законе возможность изъятия земельных участков для муниципальных нужд. Необходимость такой меры сейчас изучают профильные чиновники. Что касается щедрого предложения бизнесмена безвозмездно передать городу четвертую часть участка, то в администрации сообщили, что сами узнали о нем из СМИ. На перспективы строительства многоэтажки в этом месте чиновники смотрят скептически.

– Независимо от возможных перспектив передачи каких-либо частей земельного участка строить многоквартирный жилой дом внутри существующего лепестка съезда, а тем более в перспективе развития крупной транспортной развязки, по убеждению управления главного архитектора, крайне нецелесообразно как с точки зрения градостроительной ситуации, так и с точки зрения комфорта и безопасности людей. Собственник земельного участка вправе отказаться от права на участок путем подачи заявления в управление Росреестра по Воронежской области, – пояснили корреспонденту РИА «Воронеж» в городском УГА.

Вмешается ли в спор гордума

За комментариями журналисты РИА «Воронеж» обратились и к депутатам Воронежской городской думы, членам постоянной комиссии по градостроительной деятельности и земельным отношениям. Как сообщил депутат гордумы Роман Жогов, ситуация с участком на Остужева, 1В, пока не рассматривалась в гордуме. 

– По поводу развязки – это очень важный вопрос. Я думаю, мы в ближайшее время изучим его с юристами. Я не знаю позиции ДИЗО и УГА по этому поводу. Нужно разобраться в ситуации, чтобы делать выводы. Скоропалительных решений и выводов я не приемлю, – высказался Роман Жогов.

Чуть более погруженным в вопрос оказался председатель комиссии по градостроительной деятельности и земельным отношениям Иван Кандыбин. Он заверил, что юристы гордумы изучают вопрос совместно с коллегами из мэрии. При этом депутат заметил, что решение воронежского арбитража о запрете на внесение изменений в генплан, удивило его как юриста:

 – Похожих прецедентов в Воронеже не было, в первый раз про такое слышу. Честно говоря, как юрист слегка удивлен такому решению суда. Потому что в своей практике я не видел таких определений. Каким будет решение суда, трудно сказать. Если встанет на сторону «Развития», будем выполнять решение суда. Ситуация там достаточно абсурдная, посмотрим.

Иван Кандыбин не исключил, что причиной создавшейся коллизии могла стать давняя ошибка чиновников, в результате которой при разработке проекта развязки просто забыли выяснить, кому принадлежит участок, на котором ее собрались строить. При этом председатель комиссии по градостроительной деятельности и земельным отношениям понимает позицию застройщика. «Развитие», на его взгляд, является абсолютно добросовестным приобретателем. Никаких обременений при покупке участка строительная компания на себя не принимала и действовала в полном соответствии с действующим генпланом и правилами землепользования.

Предположение депутата имеет под собой основания. Так, например, в одном из размещенных на сайте воронежской мэрии документов содержатся характеристики участков, где планируется строительство развязки. Принадлежащий «Развитию» участок там почему-то отнесен к землям Гослесфонда.

Вывод

В какой момент в документацию закралась ошибка – неизвестно, но городской администрации стоить она может очень дорого. Очевидно, что переделать проектно-сметную документацию дешевле, чем выкупать землю у застройщика, но тогда возникает вопрос: насколько вырастет стоимость самого строительства? Известны случаи, когда коррективы в ходе строительства дорожных и инфраструктурных объектов приводили к росту их стоимости в разы.