Председатель Союза строителей Воронежской области: «С эскроу-счетом дольщик не рискует»

С 1 июля 2019 года в России заработает новая схема финансирования долевого строительства. Теперь покупатель вместо того, чтобы отдавать деньги застройщику, будет помещать их в банк на специальный счет-эскроу, где средства будут лежать до окончания строительства. Взамен застройщик сможет получить кредит на строительство.

Пока действует переходный период, когда строительные компании могут открыть счет-эскроу в добровольном порядке. О плюсах и рисках новой схемы финансирования рассказал председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин в интервью РИА «Воронеж».

– Владимир Иванович, зачем придумали счета-эскроу?

– В 2004 году вступил в силу закон, который разрешил гражданам участвовать в финансировании строительства многоквартирных домов или, другими словами, покупать квартиры «в долевку». К сожалению, не все застройщики серьезно подошли к выполнению своих обязательств. В результате появилась проблема обманутых дольщиков. Все мы помним, как остро эта проблема стояла в Воронежской области. В 2010 году у нас было 4,5 тыс. обманутых дольщиков. Правительству региона тогда пришлось проделать огромную работу, чтобы решить эту проблему. И на сегодняшний день у нас обманутых дольщиков нет. Но это не происходит само по себе. Это результат позиции облправительства, строгий контроль за ходом строительства всех жилых домов, постоянный мониторинг. Плюс возросшая ответственность застройщиков, которые поняли, что с этой темой шутить не надо – слишком велики последствия.

Но в целом по стране проблема обманутых дольщиков существует, новые прецеденты появляются регулярно. Естественно, федеральные власти хотят с этим покончить. Поэтому приняты поправки в законодательство, изменяющие способ финансирования строительства домов гражданами. Теперь оно будет происходить через счета-эскроу.

– Как это будет работать?

– Схема простая и понятная. Гражданин не отдает свои деньги застройщику, как это было раньше, а кладет их на специальный счет, открытый в одном из уполномоченных банков. Застройщик, в свою очередь, не использует средства граждан, а получает вместо этого кредит в том же банке на условиях проектного финансирования. Это подразумевает более простую процедуру финансирования, не связанную с большим количеством залогов. Залогом служит земельный участок под застройку, в последующем сам дом. Застройщик получает деньги дольщиков только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности первого дольщика.

– Если дом не достроят, дольщик получит деньги обратно?

– Безусловно. В этом и смысл эскроу-счета. Теперь в отношениях дольщика и застройщика есть и третья сторона – банк. И он берет на себя обязательства по возврату денег. То есть что бы там ни произошло с застройщиком, дольщик своими деньгами не рискует.

– А если что-то произойдет с самим банком?

– Ну, во-первых, у банков есть своя система страхования вкладов. Во-вторых, открывать эскроу-счета разрешено только в крупнейших и самых устойчивых организациях, которые трудятся на рынке десятки лет и имеют колоссальные активы. Так что шанс, что с ними что-то вдруг произойдет, совсем уж крошечный.

– Сколько воронежских застройщиков уже перешли на работу со счетами эскроу?

– Мы лидируем по количеству заявок на открытие эскроу-счетов. Сегодня в Воронежской области только Сбербанк реально работает с эскроу-счетами, все остальные пока или думают, или только начинают. Так вот, всего в Сбербанке сейчас открыт 161 счет-эскроу, и 127 из них в Воронежской области. Мы безусловные лидеры. У нас этим очень активно занимается ДСК, «СРК-Дон», другие тоже подтягиваются. По информации Сбербанка, на рассмотрении находятся еще 116 счетов, зашевелилась Московская область. Но на самом деле эти цифры очень маленькие. И это, безусловно, беспокоит правительство.

– Как введение эскроу-счетов повлияет на стоимость «долевки»?

– Цены подрастут. Дело в том, что средства дольщиков для застройщиков были «бесплатными». Теперь же компаниям придется брать кредит на строительство, пусть и льготный, но его все-таки надо обслуживать, а это требует дополнительных средств. Но цены не могут увеличиваться бесконтрольно, так как главным ограничителем является платежеспособность граждан. Сейчас она не велика. А увеличивать цены до такой степени, чтобы квартиры никто не смог купить, – совершенно бессмысленно. Застройщику надо продавать жилье. Это понимают как сами строительные фирмы, так и банки. К примеру, один из крупнейших банков сейчас обратился к застройщикам региона с интересным предложением. Дело в том, что по мере привлечения дольщиков и увеличения суммы на эскроу-счете процент по кредиту для застройщика должен снижаться. Так вот, банк предлагает не снижать процент для застройщика, а на ту же сумму уменьшить проценты по ипотеке для покупателей. Получается, застройщик просубсидирует дольщикам ипотеку в своем же доме. И людям выгодно, и застройщику, так как у него быстрее будут покупать квартиры. В общем, эта инициатива нашим застройщикам озвучена, пока думают.

– А как строительное сообщество относится к введению счетов-эскроу?

– Оно прекрасно понимает, что сегодня мы должны уйти от проблемы обманутых дольщиков и в целом мы поддерживаем инициативу. Но, как водится, ни в одном законе не бывает так, чтобы он был совершенно однозначным и сразу решал все проблемы. Мы видим проблему, связанную с тем, что, защищая права дольщиков, этот закон в ряде случаев может привести к негативным последствиям даже для добропорядочных застройщиков.

– Какие именно проблемы вы имеете в виду?

– Сегодня у нас в области строительством многоквартирных жилых домов занимается 60 организаций. На данный момент они строят 120 жилых домов общей площадью 1,5 млн кв. м. Если учесть, что в прошлом году область ввела в эксплуатацию 1,7 млн кв. м жилья, то по сути уже сейчас в работе находится годовой лимит строительства. И главный вопрос, что будет со строящимися объектами, которые уже имеют дольщиков, после 1 июля 2019 года? У банков достаточно жесткие требования к застройщикам, и есть риск, что не все из них смогут получить кредиты в обмен на открытие эскроу-счетов. Вот и получается, что средства дольщиков они дальше использовать не могут, а кредит не дают… Что делать? Застройщику придется искать альтернативные источники финансирования, но пока он их ищет, стройка может затянуться. А ведь люди уже вложили деньги в этот дом и хотят получить свои квартиры вовремя.

Правительство тоже понимает, что ситуация сложная, и решило создать механизм, который позволяет части застройщиков остаться на старой схеме финансирования. Сейчас этот механизм находится в стадии обсуждения. В частности предлагается следующее: если на 1 июля готовность дома 30% и выше, а количество уже привлеченных дольщиков составляет не менее 10%, то этому застройщику разрешат достраивать дом по старой схеме, не открывая эскроу-счетов. По нашим данным, 63% объектов у нас к июлю должны добраться до требуемого процента готовности, но еще 37 % – нет. Соответственно, мы уже сейчас рассматриваем варианты выходов для тех, кто может остаться и без средств, и без кредитов. Способ решения проблемы – партнерство с другими фирмами, которые будут помогать достраивать объекты.

– Значит, риски существуют только для мелких компаний?

– Вовсе нет. Понятно, что крупные организации и так работают с банками и имеют солидные кредитные истории. Но и для них есть проблемные моменты. К примеру, по нынешнему законодательству, застройщик за счет привлеченных средств должен возводить только один конкретный дом. Это сделано с благой целью – чтобы он ни на какие другие объекты не распылялся. Но этот же застройщик, например, хочет построить в микрорайоне школу или детский сад по просьбе администрации города. А закон это запрещает.

Еще одна проблема – невозможность использовать избыток денег на счетах. К примеру, застройщик начал возводить дом за собственные или кредитные средства, на каком-то этапе решил привлечь дольщиков. Они раскупили квартиры, и в результате у застройщика на счету оказалось больше денег, чем нужно для окончания строительства дома. Эти излишки он мог бы пустить на другой объект или на ту же школу в своем новом микрорайоне, но снять их со счета нельзя.

Но все же мелкие застройщики рискуют несколько больше. Некоторые из них могут вообще уйти с рынка.

– Сколько застройщиков могут уйти с рынка после введения эскроу-счетов и чем это чревато?

– До 30%, и это нас очень беспокоит. Рынок – он тогда рынок, когда на нем есть разные предложения. Если останутся только крупные застройщики, мы сузим палитру предлагаемых домов. Например, сегодня из кирпича в Воронеже строят две-три небольшие компании. Но у нас всегда был, есть и будет покупатель, который хочет жить именно в кирпичном доме, и в панельку его не загонишь. Кроме того, без маленьких застройщиков мы можем лишиться архитектурной выразительности.

Дома должны быть разные. Мы знаем, что в 60-е годы индустриальное домостроение сделало с нашей архитектурой. Тогда нужно было пожертвовать архитектурой ради объемов строительства, и теперь мы имеем то, что имеем. Кроме того, крупные фирмы занимаются комплексной застройкой – это крупные микрорайоны и высотки. Небольшие компании строят, к примеру, дома небольшой этажности, то есть это очень важные ниши, которые не интересны «гигантам». Безусловно, разнообразие строительных компаний на рынке надо сохранить.

– Каким вы видите решение этой проблемы?

– Региональный Союз строителей совместно с правительством Воронежской области подготовил ряд поправок, которые, как нам кажется, смогут исправить некоторые шероховатости закона. Мы уже направили их на рассмотрение в Совет Федерации. Они имеют право законодательной инициативы и могут помочь нам продвинуть наши предложения. Вообще, хочется отметить, что как региональные, так и федеральные власти слышат нас, строителей, работают с нами и готовы понимать. Строительная отрасль крупная, она дает много рабочих мест и заказы многим другим отраслям. Я думаю, что все хотят сделать так, чтобы и дольщики были защищены, и строители не пострадали.