От фундамента до крыши. Как выбрать дом и не ошибиться

Лето – самое время, чтобы выбрать загородный дом, обустроить его и перебраться на новое место жительства. В многоэтажках, которые принимают спецкомиссии, зачастую не обходится без брака и недоделок. В индивидуальном жилом строительстве – работу (без допэкпертизы) принимает сам покупатель. Как выбрать коттедж, чтобы прожить в нем комфортно долгие годы, – об этом в материале РИА «Воронеж».

Что произошло

Всей семьей решили, что пора переехать за город. Чтобы рядом были соседи одного социального статуса. Чтобы дети чаще гуляли на улице, причем – на защищенной территории. Чтобы воздух чистый. И собственный кусочек земли, где можно разбить цветник. Чтобы в любое время делать шашлыки, не опасаясь санкций за нарушение противопожарного режима. Просто потому что мой дом – моя крепость.

Цены на загородные коттеджи

В Воронежской области разброс цен на загородные коттеджи достаточно широк – от 3 до 10 млн рублей и выше. Стоимость зависит от площади и качества самого дома, местоположения, размера земельного участка. Сегодня – и причиной тому затянувшийся кризис – на воронежском рынке много домов «сурового», экономичного, формата. Хотя, по словам директора компании INFOLINE Евгения Лавриненко, за последние пять лет глобальных изменений цен на воронежском рынке загородной недвижимости не произошло.

– В 2012 году цены на недвижимость выровнялись по сравнению с провальным 2008-м и с тех пор не сильно менялись. Хотя в целом себестоимость строительства растет, но главным фактором здесь является земля, – пояснил Лавриненко.

По мнению эксперта, спрос на загородное жилье значительно упал, но не в такой степени как на городские квартиры.

– Изначально поселки строятся под определенную социальную прослойку. Это своего рода фильтр, который дает возможность – плюс-минус – жить в своей социальной среде. Наверное, это самое главное. Многое зависит от стратегии, которую выбрал застройщик. Если месторасположение в понимании потенциальных покупателей неудачное, то и результат по продажам будет соответствующий. По моему мнению, задумываться о приобретении дома в коттеджном поселке стоит с суммы в 6-7 миллионов рублей и ежемесячном доходе от 30-40 тысяч рублей на человека, – отметил Лавриненко.

Как выбрать коттедж

Зачастую по одной и той же цене предлагают дома, сильно отличающиеся по качеству. Как человеку, далекому от строительства, правильно выбрать коттедж, чтобы через год-другой он не пошел трещинами и в углах не поселилась плесень? В этом случае новое жилье придется продавать с большим дисконтом. Некоторые идут на хитрость: чтобы скрыть недостатки, делают сайдинг и, опять же, сбывают дом.

Специалисты рекомендуют: когда прицениваетесь и осматриваете дом, – задавайте как можно больше вопросов. Отсутствие внятных ответов – повод насторожиться.

Фундамент. Фундамент, построенный в строгом соответствии со СНИПами, – один из самых дорогих конструктивов дома: около 30-40% его себестоимости.

Перед закладкой фундамента должны быть проведены изыскательские работы – какая почва под будущим домом, близко ли грунтовые воды? На основании геодезических данных имеющая лицензию организация готовит расчетные характеристики фундамента: нагрузку на грунт, качество бетона и т.д. Проект фундамента делают под конкретные местность и дом.

К примеру, в Новоусманском районе очень влагонасыщенный грунт: копнешь два метра – уже вода. Соответственно фундамент должен быть гидроизолированный – в противном случае зимой насытившийся влагой бетон будет перемерзать и «рваться».

Существует такое понятие как «точка промерзания» – для Воронежской области это 1,5 м. А значит, во избежание «сюрпризов» фундамент необходимо закладывать ниже полутора метров, что соблюдается далеко не всегда. Бывает, что фундаменты делают по метру и меньше. Как проверить качество фундамента уже готового дома?

На глаз хороший и плохой фундамент не определить. Помогут документальные свидетельства. У застройщика надо спросить: на основании каких расчетов в доме делали фундамент? Пусть покажут проект. Если человек теряется, бормочет что-то насчет того, что здесь типа ни у кого проблем с фундаментами нет, вряд ли стоит продолжать переговоры. К тому же у нормального подрядчика должен быть фотоотчет по строительным работам. К примеру, у нас есть фотоотчет, как и другие документы. Из них все ясно и понятно: высота фундамента – 1,7 м: под каждый дом вылито 50 кубов бетона марки 250.

Александр Соснин

застройщик коттеджного поселка «5 соседей»

Цоколь. Распространенное при строительстве коттеджей упущение – цоколи без утепления: кирпич просто заливают бетонной стяжкой. Зимой кирпич промерзает и полы становятся холодными. Если на такой дом взглянуть с тепловизором, то на уровне цоколя будет видна красная полоса исходящего тепла. Теплопотери может компенсировать пол с подогревом, но тогда нужно быть готовым к перерасходу газа.

Стены. Идеальный дом с минимальными теплопотерями – как термос. Здесь большую роль играет толщина стен и правильный подбор материала. Оптимальный вариант: керамический блок в полтора кирпича (пористый, экологичный), утеплитель толщиной 5 см, лицевой кирпич. Увидеть «слоеный» конструктив стены можно на срезе недостроенного дома.

Сегодня в строительстве коттеджей массово применяют газосиликаты. Из-за облицовки газосиликатные дома по виду не отличишь от кирпичных. Газосиликат – дешево и сердито, при этом безусловно экологичным его не назовешь.

Теплорасчет для дома также должна делать специализированная организация. Если дом соответствует СНИПу по теплопотерям, в нем не будет перерасхода газа или покрытых плесенью холодных углов.

Окна. Стеклопакет лучше тройной. Профиль – толстый, с пустотами внутри, которые выполняют роль теплоизоляции. Очень важна фурнитура. Надо поэкспериментировать: окна должны открываться «как по маслу» – легко и свободно.

Кровля. Бюджетная крыша – это, в частности, экономия на металлочерепице. Ее оптимальная толщина должна быть 0,5 см. Сегодня заводы выпускают «антикризисный» вариант – 0,4 см толщиной. Есть риск, что года через два кровля изогнется – просто не сможет держать форму.

Дешевые «уголки» вместо полноценных снегозадержателей, утепение по потолку – также удешевляют стоимость крыши.

Утепление крыши лучше делать не только по потолку, но и по скату кровли – по страпелям (деревянный каркас). Утепление должно быть вентилируемым. Мы применяем перфорированный профиль: через него в подкровельное пространство попадает воздух и выходит через специальные продувные планки. Это необходимый минимум по качеству. Без нормальной вентиляции влага скапливается в утеплителе, с годами он становится влажным, и уже не выполняет своей теплоизоляционной функции. У дома меняются теплопроводные свойства, как следствие, лет через пять хозяева обнаруживают, что зимой дома стало холодно.

Александр Соснин

застройщик коттеджного поселка «5 соседей»

Особое внимание – страпельной системе. В Воронежской области все еще не распродали доски из деревьев, погибших в 2010 году в результате пожаров. Такое дерево имеет большой риск к возгоранию. К тому же его любят вредители, что чревато потерей несущей способности. Поэтому доски каркаса должны быть высушены, обработаны против пожаров и вредителей.

Коммуникации

Коммунальная инфраструктура – это примерно 15-20% стоимости дома. Лучше покупать коттедж «под ключ» – с газом, водой, электричеством и канализацией, а не заниматься индивидуальной прокладкой сетей: выйдет дороже и не факт, что лучше.

Особое внимание – канализации. Согласно нормам, сливная яма должна быть на расстоянии 50 м от водозаборной скважины – в противном случае есть риск, что в питьевую воду попадет канализационная. В идеале в коттеджном поселке должно быть очистительное сооружение – система-септик. После очистки вода – уже без запаха – сливается в колодец, и ее можно использовать в технических целях.

Благоустройство

Сегодня продавать дом без хотя бы минимального благоустройства – моветон. Слишком высока конкуренция. В коттеджных поселках у домов, как правило, выложена тротуарная плитка, предусмотрено место под барбекю, есть одно-два парковочных места для авто, проложены дороги. Кстати, в 2017 году впервые в Воронежской области дорогу в жилом массиве сделали из бетона – бетоноукладчиком (коттеджный поселок «5 соседей» в Бабяковском сельском поселении). 

В Европе такая технология применяется повсеместно, в России – в промышленном строительстве, главным образом – в мостостроении. Бетонная дорога – идеально ровная, отлично подходит для катания на велосипеде, роликах, скейтбордах. Гарантия дороги – 50 лет.

Социальная инфраструктура

Обеспеченность новоселов соцобъектами оставляет желать много лучшего. Причем не только в пригородных поселках, но и в новых микрорайонах Воронежа. Детские сады, которые были бы построены и сданы вместе с ЖК, – большая редкость. Не говоря уже о школах, которые появляются в новом жилом массиве спустя несколько лет после заселения квартир. С поликлиниками дело обстоит еще хуже. Хотя очень медленно ситуация меняется к лучшему. В частности, поликлинику планируют построить в Отрадном.

В условиях, когда темпы строительства социальной инфраструктуры сильно отстают от строительства жилья, перед покупкой коттеджа стоит изучить существующую инфраструктуру (переполнены ли местные школы и детсады) и оценить перспективы строительства новых соцобъектов.

Например, в поселке Боровое, где много новостроек, есть офис врачей общей практики, подстанция скорой помощи, новый детский сад. В перспективе обещают построить еще один детсад и школу.

В Бабяково, где также развернулось интенсивное многоэтажное и коттеджное строительство, есть два садика, один из которых – Вальдорфский, две школы, врачебная амбулатория. Поликлиника находится в Новой Усмани (около 7 км), время приезда скорой из Новой Усмани – 10-15 минут.

Природа и общественное пространство

Почти каждый загородный ЖК или поселок может похвастаться близостью интересных ландшафтных объектов: лесных массивов, рек, пляжей, родников. Разница разве что в их количестве, живописности и экологичности.

По словам Александра Соснина, который вот уже семь лет живет с семьей в Бабяково, больше всего ему нравится быстрый переход от города к природе: «только выехал из Воронежа (5 км от Остужевского кольца) и сразу получил массу природы».

– Рядом лес, который тянется до Сомово и где можно встретить белок, даже оленей. Здесь проходит настоящая экотропа – очень живописная, удобная для путешествия на велосипеде, вдоль нее есть пара выездов на реку. В полутора километрах от поселка «5 соседей» – Усманка с большим широким пляжем. Здесь, кстати, планируют построить байдарочную станцию. К местным достопримечательностям я бы еще отнес купель – она с отапливаемыми полами, интересным дизайном. Рядом строится храм. Мы с детьми регуляно бываем в спортивно-оздоровительном комплексе «Дубрава» в Новой Усмани – это благоустроенная территория для занятия спортом в дубовых лесах, с прокатом лыж, роликов, велосипедов, с ресторанами, – рассказал Александр.

Если строить дом по правилам, то получается достаточно высокая себестоимость. От этого не уйдешь: низкая цена означает экономию на клиенте. Мы строим промышленные объекты, поэтому не привыкли работать без изысканий, без проекта. Сделали фундамент по всем правилам – получилось дороговато, ну да ладно – на фундаменте нельзя экономить, кирпич цокольный – ручной формовки, опять дорого. Сначала думали газосиликат для стен использовать, но не стали – сделали керамический блок. И так на каждом этапе – не хотели ухудшать качество. Коттеджи получились продуманные и добротные. Мы с коллегой выкупили два дома, так что одного своего соседа я уже знаю

Александр Соснин

застройщик поселка «5 соседей»

Партнерский материал