Офисы, магазины и склады. Как изменились ставки и цены в Воронеже и не только

Апокалипсис на рынке коммерческой недвижимости не состоялся. Однако пандемия выявила уязвимые места на рынке и скорректировала ставки.

В начале пандемии, когда компании отправили сотрудников на удаленку, казалось, что офисному рынку пора закрываться. Однако ни заколоченных дверей бизнес-центров, ни разбитых окон и гуляющего по коридорам бизнес-центров ветра мы так и не увидели.

Расторгнуть договор аренды в течение дня невозможно, поэтому большинству компаний пришлось оставаться в офисах, поясняет старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. Многие ожидали, что тренд на сокращение площадей выбросит на рынок сотни тысяч офисных «квадратов». Но этого не случилось. В то время как одни компании договаривались с арендатором и отдавали в субаренду часть своих площадей, другие демонстрировали рост и нуждались в увеличении площадей.

Руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов считает, что современный офисный рынок достаточно сбалансирован. Реальный объем предложения выше, чем декларируется в базах объявлений: некоторые собственники по договоренностям с арендаторами показывают и те помещения, которые остаются под действующими договорами, но де-факто мало используются.

Торговые центры оказались наиболее уязвимыми в период пандемии. Арендаторы уходили из скучающих без посетителей ТРЦ. В городах-миллионниках наблюдается рост вакантных площадей в торговых центрах.

Советник генерального директора, руководитель департамента продаж «Российского аукционного дома» Наталья Круглова отмечает, что на развитие ТРЦ давит закредитованность населения. Объемы выданных кредитов исчисляются уже триллионами, большая часть дохода у людей уходит на обслуживание ипотеки – на потребление остается меньше средств. Кроме того, средний доход населения уже много лет падает, это отражается на рынке ретейла. Люди чаще выбирают поход в кино, чем покупку одежды.

В ТРЦ акцент смещается в сторону развлечений и общепита, а это снижает средний чек. Но это чаще связано с существенным снижением аппетита собственников.

Как отмечает партнер, руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Денис Соколов, в России больше половины ТРЦ работают десять лет без реконцепции. К сожалению, большинство из них, вероятно, не найдут средств на реконцепцию и будут потихонечку закрываться. Арендаторы пока не бегут из таких ТРЦ, но все понимают, что проблемы будут усугубляться.

А вот складскому рынку эксперты ставят иной «диагноз»: острый дефицит. По данным консалтинговой компании Knight Frank, в Москве доля вакантных складских площадей уже исчисляется десятыми долями – 0,6%.

Если в столице девелоперы активно строят новые склады, в других городах большинство объектов – склады советского наследия, которые из-за преклонного возраста выглядят непрезентабельно. Их собственники пытаются переложить заботы по ремонту на потенциальных арендаторов, но это удается крайне редко. Если новые склады и возводятся, то это объекты формата built-to-suit (строительство здания в соответствии с требованиями заказчика – таких, как, например, максимальная нагрузка на пол, высота потолков), которые строятся по заказу клиента и соответствуют его пожеланиям.

Пандемия не привела к появлению новой реальности на рынке коммерческой недвижимости, уверен Алексей Попов. И до весны 2020 года увеличивалось число сотрудников с удаленной занятостью, развивались сервисы по доставке товаров и готовой еды и т. д. Долгосрочные тренды не изменились: децентрализация, трансформация общественных пространств, развитие городской логистики.

В 2022 году, считают эксперты, следует ожидать дальнейшего роста цен на офисы, реконцепции торговых центров, роста числа магазинов «у дома», активного строительства складов built-to-suit.

По мнению директора компании «Регион Бизнес Девелопмент» (Воронеж) Константина Хавтура, в период пандемии офисные арендаторы пребывали в состоянии неопределенности: уходить из бизнес-центра, просить собственника о снижении арендной платы или сокращать арендуемые площади? Часть офисов освободилась, но нельзя сказать, что спрос на офисы сократился в разы. Заявок на крупные офисные площади стало меньше: часть компаний перевела сотрудников на удаленку, часть – просто съезжает, если не удается договориться с собственником о льготах. На офисы среднего (от 100 до 500 кв. м) и мелкого сегмента (до 100 кв. м) спрос есть. Небольшие офисы сегодня чаще арендуют компании индустрии красоты, офисы среднего размера – обучающие центры, медицинские центры, аптеки.

В стрит-ретейле доля вакантных площадей увеличилась. На центральных улицах города свободных площадей достаточно много. В стрит-ретейле не слишком хорошо чувствует себя общепит. Развиваются онлайн-ретейлеры, салоны красоты. В торговых центрах арендные ставки снижаются на 10−20%. Некоторые ТЦ даже выставлены на продажу. Ставки аренды в крупных ТРЦ сегодня варьируются от 1 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц до 2−2,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц. Раньше ТЦ генерировали самый большой трафик и все старались открыть магазин или в самом ТРЦ, или рядом с ним, сейчас такого ажиотажа уже нет. Спрос смещается в жилые массивы, ближе к остановкам общественного транспорта. Несколько лет назад весь центр города был в складах. Потом часть из них обанкротилась, часть была перепрофилирована. Сегодня качественных складов в городе практически не осталось. В пригороде построили несколько технопарков, но арендовать там площади могут не все: кому-то не подходит цена, кому-то (и их большинство) нужны небольшие площади, а технопарк их не сдает. На рынке много небольших инвесторов, готовых вкладывать в недвижимость до 50 млн рублей. А вот качественных предложений не так много. Есть интерес и к офисной недвижимости, ее покупают под салоны красоты, медицинские центры.

Константин Хавтур

Директор компании «Регион Бизнес Девелопмент» (Воронеж)

На правах рекламы