Новые гарантии и рост цен. Как поправки в закон о «долевках» отразятся на воронежцах

Долевое строительство – один из основных способов приобретения жилья в Воронежской области. По данным областного департамента строительной политики на август 2018 года, в регионе заключено 11 тыс. договоров долевого участия в строительстве. По ним строительные компании привлекли около 18 млрд рублей. В рамках долевого строительства в области возводят 134 многоквартирных дома.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Корреспонденты РИА «Воронеж» выяснили, как эти изменения отразятся на дольщиках и рынке недвижимости.

Что изменилось?

Поправки ужесточают требования к застройщикам. Компании, получившие разрешение на долевое строительство после 1 июля 2018 года, должны иметь опыт работы не менее трех лет и возвести не менее 10 тыс. кв. м жилья. На счету у организации должно быть как минимум 10% от суммы, необходимой на строительство.

С 1 июля 2018 года в долевом строительстве действует так называемый переходный период. До 30 июня 2019 года будет использоваться как старый механизм финансирования «долевки» (передача застройщику или риелтору денег напрямую), так и новый – с использованием эскроу-счетов.

Эскроу-счет – открываемый банком клиенту текущий счет, на котором плательщик размещает деньги с условием депонирования (блокировки). Владелец счета не имеет права совершать расходные операции до выполнения обязательства, в счет которого размещены деньги.

В этот период действует обязательное банковское сопровождение сделок. Застройщик должен открыть специальный банковский счет на каждый дом, который строится с привлечением средств будущих жильцов. Кредитная организация будет контролировать все операции и, если сочтет, что застройщик расходует деньги нецелевым образом, заблокирует платеж или перевод.

– Работа эскроу-счета выглядит так: покупатель переводит на него деньги, продавец видит, что средства поступили, и передает товар покупателю. Только после этого продавец получает деньги в свое распоряжение. Банк следит, чтобы все участники сделки выполнили свои обязательства.

пресс-служба Банка России по Воронежской области

С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на эскроу-счета в уполномоченных банках.

Открывать эскроу-счета для расчетов по договору участия в долевом строительстве смогут только банки, соответствующие требованиям к кредитным организациям, которые установило правительство РФ. На 1 июля 2018 года в перечне банков, соответствующих всем критериям и требованиям для открытия эскроу-счета, значилось 55 организаций. Их список опубликован на сайте ЦБ РФ. 

Как изменения отразятся на дольщиках?

Главным плюсом новой схемы работы в долевом строительстве жилья станет исключение нецелевого использования средств дольщиков, отметили в пресс-службе банка ВТБ. Теперь застройщик будет открывать на каждый объект долевого строительства один счет, все операции по которому контролирует банк.

– Нельзя будет, как раньше, за счет дольщиков одного объекта финансировать другие, – пояснил врио руководителя департамента строительной политики Воронежской области Олег Гречишников.

Дольщик сможет забрать деньги со счета в банке, если задержка в сроках сдачи квартиры превысит шесть месяцев.

Директор агентства недвижимости «Сити-Центр» Галина Панова: – Если застройщик обанкротится, деньги будут возвращены гражданам, что исключает проблему обманутых дольщиков. Однако переход на счета эскроу не отменяет возникновения другой проблемы – возможности закрытия банка. Для ее предотвращения деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов.

Подорожают ли квартиры?

Эксперты предполагают, что со вступлением изменений в силу цены на квартиры вырастут.

По мнению Галины Пановой, подорожание будет «планомерным, а не скачкообразным».

– Некоторые застройщики уже увеличили стоимость на свои объекты на 1-3%, и думаю, что до конца года будет увеличение до 5- 8%. В первое полугодие 2019 года рост, скорее всего, продолжится. Здесь будет играть роль не только изменение в ФЗ, но и увеличение НДС, – отметила Галина Панова. – Застройщики многоквартирных домов применяют льготу по НДС, но аналитики прогнозируют в 2019 году увеличение стоимости на товары и материалы на 1-4%. Соответственно, изменится себестоимость строящихся объектов, что также повлияет на ценообразование. В Воронеже среднестатистическая цена за квадратный метр в новостройках до 1 июля 2018 года составляла около 43,5 тыс. рублей за «квадрат». Так как стоимость объектов в новостройках до конца года может увеличиться на 5%, предполагаемая цена за квадратный метр может составить в среднем 45,7 тыс. рублей.

Некоторые застройщики уже отреагировали на законодательные изменения. Например, ДСК объявил о повышении цен на квартиры с 1 августа 2018 года. 

Олег Гречишников предположил, что поправки в закон приведут к росту цен на «долевку» примерно на 6%.

– Это совершенно не критично, – считает он. – У нас с 2014 года произошло падение стоимости квадратного метра жилья более чем на  10%. То есть все равно цена будет ниже, чем пять лет назад.

Вслед за увеличением стоимости жилья в новостройках обычно дорожает и вторичное жилье – так складывается исторически, пояснила Галина Панова. По ее словам, процентное соотношение продаж квартир в новостройках к продажам вторичного жилья составляет 70 к 30.

Что будет с застройщиками?

По данным департамента строительной политики Воронежской области, в первом полугодии 2018 года застройщики региона получили разрешение на возведение около 650 тыс. кв. м жилья – в два раза больше, чем за аналогичный период 2017 года. По мнению главы областного департамента строительной политики Олега Гречишникова, это связано с тем, что строительные компании хотели начать новые стройки по старым правилам. А по новым правилам строительная компания не сможет получить средства дольщиков до тех пор, пока не сдаст дом в эксплуатацию.

– За счет этих денежных средств застройщики получат возможность привлекать льготное кредитование. То есть ставка будет не как сейчас – 14-16% годовых, а, к примеру, 7-8%, – отметил Олег Гречишников.

Владимир Иванов, представитель воронежской компании-застройщика: – Большие строительные компании с крупными оборотными средствами точно не пострадают. Закон никак не повлияет на темпы их строительства, даже наоборот – подстегнет к увеличению стройплощадок. А вот небольшие организации, которые строили преимущественно на долевые средства, без четко разработанного плана кредитования могут уйти с рынка.

Андрей Соболев, заместитель гендиректора АО «ДСК» по экономике: – Все будет определяться доступностью кредитов в рамках проектного финансирования для застройщиков. Если застройщик сможет обеспечить проектное финансирование и кредитование в банке и будет располагать необходимым объемом для обеспечения такого проектного финансирования, то проблемы у него вряд ли возникнут. Если же у застройщика нет ресурсов для привлечения проектного финансирования, то, конечно, он будет испытывать существенные сложности (ставки по кредитам для застройщиков будут снижать в зависимости от сумм на эскроу-счетах. – Прим. РИА «Воронеж»).

В пресс-службе ПАО «Сбербанк» пояснили, что застройщики смогут снижать процентную ставку по кредитам в зависимости от количества денег на эскроу-счетах. То есть чем больше квартир распродано, тем выгоднее будут условия кредита для застройщика.