Детальная схема. Как урбанисты оценили Правила землепользования и застройки Воронежа

Мэрия представила проект новых Правил землепользования и застройки Воронежа. Этот документ показывает, что и по каким параметрам можно строить на каждом участке города. Как принять участие в обсуждении и что о Правилах думают воронежские общественники – в материале РИА «Воронеж».

О чем речь

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ, который устанавливает порядок застройки каждого участка города. Это отражено на соответствующей карте. Проект разработал Институт Генплана Москвы (в 2020 году эта же компания подготовила для Воронежа Генеральный план).

ПЗЗ не только определяют правовой статус и возможности использования каждой территории, но и являются инструментом реализации мероприятий, прописанных в Генеральном плане. Однако если Генплан – это некое отражение того, как в целом должен развиваться город, то ПЗЗ – более детальная схема. ПЗЗ также регулируют этапность застройки города, не допуская перекосов. Например, указано, что строительство дорог, инженерных сетей, социальных объектов не должно отставать от возведения жилых домов.

Действующие правила землепользования и застройки утверждали более 10 лет назад. С тех пор в городе многое изменилось. Вопрос актуализации документа стоит остро.

Что говорят общественники

Зоны многофункциональной застройки

В вопросах строительства нежилых зданий воронежские общественники больше уделяют внимание центральной части города. Именно там важны все нюансы. Глава Института общественного контроля Вячеслав Минаков отметил, что ПЗЗ не защищает центр от появления высоток. По документу этажность офисных зданий, гостиниц, развлекательных заведений, не ограничена.

– Когда принимали Генплан, нам обещали, что этажность зданий в историческом центре пропишут в ПЗЗ. Но этого не произошло. Так как площади участков там маленькие, все будут «стремиться вверх». Застройщики получат право хоть 30-этажки возводить, – пояснил Вячеслав Минаков. – Такие преференции мотивируют застройщиков лезть в центр.

Краевед Николай Сапелкин, напротив, полагает, что опасаться за исторический центр не стоит: ПЗЗ не подразумевают серьезного изменения зонирования.

– Ошибки, которые были 10 лет назад, когда вокруг центра появлялись многоэтажные «свечки», будут учтены. Я уверен, что впредь их не допустят. По крайней мере последние три-четыре года подобных скандалов не было, – добавил Николай Сапелкин. – Если детально ознакомиться с предложениями, то можно увидеть, что это достаточно сбалансированный и грамотный документ. У меня к нему вопросов нет. Отдельные позиции ПЗЗ впоследствии могут корректироваться на публичных слушаниях.

Жилая застройка

Генплан изначально предполагал концепцию «Компактный город». То есть упор планируют делать на реновацию ветхих кварталов, а также бывших промзон, а не на возведение новых жилых массивов на периферии. Так, в проекте ПЗЗ в центральной части указано много участков, которые отдадут под строительство жилья. Конечно, предусмотрена застройка и окраин, но в меньшем масштабе.

Общественники не видят в самой идеи реновации ничего плохого. Однако, по словам Минакова, проблема опять же в этажности – на многих территориях ограничений нет:

– Старые кварталы достаточно уютны: двух-трехэтажные дома, много зелени. Там приятно гулять. С точки зрения городской среды они хорошие. Но понятно, что на первом месте не архитектура, а качество жизни людей. Вопрос в том, что именно планируют построить. На месте домов 20-х, 30-х годов могут появиться обычные 20-этажные высотки, которые и с точки зрения городского планирования, и с точки зрения архитектуры являются плохим примером. Получается, что в процессе реновации уничтожат что-то хорошее, а на его месте построят плохое.

Урбанист, директор общественной организации «Наш регион» Илья Бейлин считает, что проблем с этажностью нет. Главное – наличие инфраструктуры. Этот момент в ПЗЗ, по его мнению, следовало бы отразить более детально.

– Что касается этажности, то нельзя утверждать, что девятиэтажка хуже трехэтажки. Иногда кажется, что урбанисты, употребляющие слово «человейники», изначально против многоквартирных домов. Но это не так. Я считаю, главное – не этажи, а наличие необходимой социальной инфраструктуры, – пояснил Бейлин.

Этот же нюанс он затронул и говоря о застройке отдаленных районов города:

– К примеру, жилой массив «Озерки» на левом берегу. Эта территория находится далеко от центра города, от важных социальных объектов. В проекте не вижу, чтобы были выделены отдельные места для строительства магазинов, банков, аптек. Обозначено только, что появятся жилые дома.

Зеленые зоны

Общественники обратили внимание на то, что в ПЗЗ попали не все существующие парки и скверы города. К примеру, руководитель регионального отделения ВООПиК Александр Никитин не обнаружил там сквера «Мирный», благоустройство которого завершается на улице Кропоткина.

– Если вы на карте не увидели, что ваш сквер как-либо выделен, то у меня для вас плохие новости: его потеряли на бумагах, и это нужно исправить, – отметил Никитин. – Целостно оценить весь комплекс документов Правил землепользования и застройки города непросто. Для всестороннего анализа нужно быть специалистом в этой сфере. Тем не менее призываю горожан ознакомиться с представленными материалами. Просто откройте карты и попытайтесь найти ваш ближайший сквер и ваш дом.

– Очень много скверов не было отнесено к зеленым зонам. При этом на заседании комиссии в Городской думе нам обещали, что такого не будет. То есть там, где сейчас находится зеленый уголок, в ПЗЗ обозначена зона застройки. К примеру, сквер на Комиссаржевской (у ДК Железнодорожников), – добавил Вячеслав Минаков.

Илья Бейлин уточнил: просчет с зелеными зонами допустили еще во время подготовки Генплана.

– К примеру, если смотреть на карту Коминтерновского района, можно увидеть, что зеленые зоны там практически не предусмотрены, южнее Лизюкова мы их не видим. Конечно, я рассчитывал, что на уровне подготовки ПЗЗ этот момент учтут и что-то изменят. Но есть и положительные моменты. Вокруг Ботанического сада, Центрального парка культуры, зеленого массива между Ломоносова, Тимирязева и Шишкова появилась охранная зона. То есть невозможно будет разместить промышленное производство. Это меня обрадовало.

Объекты культурного наследия

Отдельная карта в ПЗЗ посвящена объектам культурного наследия. Они имеют охранный статус, а значит и застройка около них должна быть ограничена определенными параметрами. В этом вопросе у общественников претензий к проекту нет. Правда, есть отдельные случаи, которые необходимо скорректировать. К примеру, как рассказал Александр Никитин, пока готовили проект ПЗЗ, в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации добавили «Жилой дом с башней» на улице Кольцовской, 82. Ранее он находился в статусе «выявленного объекта», а сейчас стал «объектом культурного наследия регионального значения». В ПЗЗ это здание не попало – такие моменты необходимо учесть и исправить.

– Пока ничего пугающего в ПЗЗ нет. У нас давно сложилась система охраны культурного наследия, никто на них не посягает. Возникающие споры связаны либо с непониманием, либо с разным толкованием норм и правил, – подытожил Николай Сапелкин.

Как пройдут общественные обсуждения

Предложения и замечания воронежцев мэрия собирает дистанционно. Свои комментарии горожане могут направить через сайт «Активный электронный гражданин» или же через электронную приемную мэрии. Можно воспользоваться почтой управления главного архитектора uga@cityhall.voronezh-city.ru или оставить запись в журнале учета посетителей (по адресу: улица Кольцовская, 45) с 9:00 до 18:00.

Принять участие можно до 3 декабря. Затем мэрия рассмотрит пожелания и предложения. На их основе финальный вариант документа могут скорректировать. Окончательно ПЗЗ утвердят депутаты Гордумы.

– Мы хотим сделать этот процесс открытым. Никаких решений кулуарно принимать мы не будем. Нам нужна обратная связь, а все замечания и предложения будут рассмотрены, и мы постараемся их учесть в новом проекте, – рассказал мэр Вадим Кстенин.

Проект ПЗЗ можно посмотреть на информационном ресурсе «Активный электронный гражданин» до 16 ноября. Также материалы размещены в управлении главного архитектора города (Кольцовская, 45 кабинет 120). Там установлены планшеты с графическими материалами, телемонитор с презентацией и компьютер с картами в электронном виде. При этом возможно получить консультацию от специалистов управления.

Кроме того, на сайте Института Генплана Москвы есть интерактивная карта, на которой можно увидеть границы, виды и значения территориальных зон и подзон Воронежа.