Делаем ставки. Что ждет воронежцев на рынке недвижимости в 2023 году

Новый, 2023 год только начался, но земля уже полнится слухами о возможном скачке цен на недвижимость: потенциальные покупатели с осторожностью читают новости от Центробанка и мониторят цены на квартиры. О возможном повышении ключевой ставки и динамике роста цен на первичном и вторичном рынках жилья журналисту РИА «Воронеж» рассказала президент Ассоциации «Гильдия Риэлторов Черноземья» Галина Панова.

– Есть мнение, что Банк России может поднять ключевую ставку, тогда кредиты, в том числе и на покупку жилья, станут менее доступны для россиян, спрос на недвижимость снизится. Как считаете, это реальный сценарий?

– По моему субъективному мнению, основанному на практике продаж и мониторингу ситуации, в первом квартале текущего года у Центробанка нет предпосылок для поднятия ключевой ставки. В прошлом году, когда Центробанк в марте поднял ключевую ставку до 20% и затем снижал ее в течение четырех месяцев, динамика продаж на рынке была отрицательной. Наверное, на тот момент у регулятора не было других инструментов, чтобы сдержать рост инфляции. Но тем не менее пример прошлого года показателен: мы ощутили на себе провалы по продажам, наблюдалось снижение до 70%. Поэтому регулятору пришлось в максимально короткие сроки искать инструменты для урегулирования ситуации – в том числе на рынке жилья.

«Думаю, в ближайшее время ключевая ставка сохранится на уровне 7,5%. Кроме того, в сегменте новостроек продлена и немного модифицирована программа льготной ипотеки, ставка зафиксирована в пределах 8%».

Модифицирована и программа по семейной ипотеке: заемщики с двумя несовершеннолетними детьми могут приобрести жилье под 6%. Обе программы действуют до 1 июля 2024 года, и они не позволят рынку пойти по сценарию продаж 2022 года, даже если предположить незапланированный мной сценарий по повышению ключевой ставки. Считаю, что реальный сценарий продаж на первое полугодие 2023-го – это живой динамичный рынок, который базируется на реальной стоимости объектов.

– Ожидается ли в целом рост цен на рынке жилой недвижимости в 2023 году? Или, наоборот, есть тенденция к снижению?

– Есть много критериев, по которым не ожидается снижения стоимости жилья на первичном рынке. Речь об уровне инфляции, росте стоимости строительных материалов, проектном финансировании и работе с эскроу-счетами застройщика, обязательствах перед кредиторами. Все эти факторы не позволят проектам в новостройках дешеветь.

Но стоит отметить, что проект проекту рознь. Динамика роста зависит от ликвидности жилых комплексов. Наш клиент выбирает не только объект, но и среду обитания, комфорт проживания. Для покупателя важно, чтобы в локации жилого комплекса была инфраструктура, необходимая для качественного времяпровождения, досуга, образования детей, занятий спортом. Поэтому многое зависит от подхода застройщика к реализации проектов.

– Изменятся ли цены на вторичку в 2023 году?

– Что касается вторичного рынка, то здесь все зависит от цели продажи. На сегодня высокий процент объектов в Воронежской области реализуется с целью миграции в другие регионы или за пределы России. Чтобы продать свое жилье быстрее, проводится жесткий мониторинг ценообразования. Разница между ценой продажи и ценой предложения на рынке жилой недвижимости может составлять 10−15%. Это говорит не о снижении стоимости объекта, а о том, что цена корректируется под запросы реального покупателя на тот или иной объект. Если владелец нацелен на быструю продажу, он будет корректировать цену на свой объект. Рост предложения на вторичном рынке остается на максимальном уровне. Соотношение спроса и предложения нормализуется, от этого зависит ценообразование, в том числе на вторичном рынке.

– Какие факторы могут заставить девелоперов снизить цены на новостройки?

– Сейчас у девелоперов и застройщиков нет предпосылок к снижению цен на свои объекты. Если будут геополитические, экономические, политические изменения, мы сразу это почувствуем на изменении спроса на рынке, формировании программ от застройщиков. Так, в 2022 году многие застройщики предлагали программу субсидированной ипотеки, которая, на мой взгляд, искусственно увеличивала спрос на объекты застройщика путем уменьшения процентной ставки, которую застройщик сам корректировал и компенсировал банку.

Эти акции формировали спрос на те или иные объекты. Продолжится ли это в 2023 году? Все зависит от политики регулятора. В конце прошлого года председатель Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что в 2023 году регулятор намерен вводить меры по ограничению в сегменте ипотеки от застройщиков. Но в нашем регионе застройщики не минимизировали субсидированные процентные ставки до 0,01%, как это наблюдалось в столице, Санкт-Петербурге. У нас ставки варьировались в районе 4−4,5%. Думаю, если регулятор ограничит субсидированные ставки до 3−4%, застройщики будут реализовывать эти программы в нашем регионе. При этом многое зависит от качества объектов, их ликвидности, улучшения спроса, потенциальных потребителей. При введении в продажу тех или иных жилкомплексов застройщики и девелоперы должны учитывать множество факторов, которые повлияют на спрос их потенциального потребителя.